新三板報（www.xinsanbanbao.com）繼續為粉絲團解讀九鼎集團2018年年報，避重就輕是企業發佈年報時最長用的手段。在大量的財務數據下，一些重點的地方就會被忽略，在研讀九鼎集團2018年年報時，新三板報就發現了同樣的問題，這就是關於紫金城商業地產項目。（借貸寶的問題請看第三篇）
這一項目最先出現在2015年年報當中，2016年的年報隻字未提，然後就出現在了2017年的重點工作中，現在又出現在了2018年年報重點工作當中。但是，相對於2017年年報，2018年對此事沒有任何描述，僅僅是2019年工作重點，僅此而已。
這是一個什麼樣的項目？在九鼎集團投資的400個項目中，為什麼偏偏這個項目出現在了擬重點工作名單中？又為什麼在2018年年報中隻字不提該項目的細節及2018年裡該項目的盡展情況呢？
年報巡查紫金城 爛尾項目至今未果
新三板報發現，在2015年的年報中提到，“河北建工集團有限責任公司南昌新洪州項目部系專門為建設九鼎投資紫金城項目設立的項目現場指揮部。”並稱“九鼎投資尚有少量房地產業務，除已有的房地產項目繼續開發與經營（如“紫金城”項目）以外，未來將主要專注於不動產金融業務領域，通過投資與管理不動產資產，力爭實現較大規模的高收益投資。”
同時在2017年年報當中給出了下表：
南昌紫金城商業地產項目作為總部固定資產類投資，對應淨資產金額為10億元。同時披露了該項目的由來：公司房地產收入來自昆吾九鼎投資控股股份有限公司（原江西中江地產股份有限公司）。作為江西省內唯一一家上市的房地產企業，九鼎投資深耕於南昌本土，在南昌具有良好的品牌影響力，旗下的“紫金城”項目已獲得南昌市場的高度認可。
九鼎集團表示，2017 年，房地產業務繼續聚焦“紫金城”項目的開發和銷售。“紫金城”項目定位為南昌市區核心地段的中高檔住宅及物業的開發及銷售，主要客戶定位為本地及外來中高端消費群體。“紫金城”項目銷售模式為公開發售，報告期內可售物業為“紫金城”項目四期新增住宅、三期尾盤住宅、車位、底商，出租物業為A 棟寫字樓。報告期內“紫金城”項目四期高檔精裝修住宅項目已完成結構主體封頂，進入後期建設階段。2017 年度，房地產板塊分部收入為0.95 億元（含投資收益）。
進度如此快速，項目如此受到歡迎，那為什麼不在2018年年報當中突出展現一下呢？新三板報在2018年年報中只能看到：
總部固定資產類投資對應的淨資產依然為10億元，沒有任何的變化。但是以投資性房地產檢索時就會發現，因公允價值模式調正，損益為-617.11萬元。如果以億為單位四捨五入的話， 確實為10億元。
再檢索一下這個項目建設單位“河北建工集團有限責任公司”，竟然進入了主要供應商名單，採購金額達以6970.15萬元。也就是，紫金城項目尚未完工。（這裡可能包括非商業部分的建設）
可以推測，年報中的投資性房產數據就是紫金城項目。因為投資性房地產的期末餘額為1,148,515,875.85元，大約是11.48億，接近“紫金城”淨資產的價格。
新三板報以歷年年報中“投資性房地產”的數據對紫金城項目進行評價，2015年新增加金額為1,212,220,500.84元（約12.12億），2016年期末賬面價值為1,102,176,148.74元（約11.02億），2017年調正會計準則，期末賬面價值為977,546,817.49元（約9.78億）。2018年時的期末賬面價值 942,927,741.85元（約9.42億），呈現逐年下降的態勢。
紫金城項目的前世今生
通過百度檢索和媒體報道，發現了紫金城項目原來是這樣的：
江中集團於2006年就開發了紫金城購物中心並推向市場，但是為快速回籠資金，他們將整體物業分割成商鋪的方式進行出售。承諾10年合同期內的運營收益達到124%，並由江中集團擔保，但是到了2013年，江中集團又希望提前解除與業主的委託經營合同。同時承諾，如果業主同意回購，江西時商公司除返還合同價款外，再支付合同價50%的補償。自此，糾紛不斷，至今沒有下文。
來自源江中集團2007年的數據：2007年全年紫金城商業項目實現簽約面積約為4.17萬平方米，簽約收入7.92億元；紫金城項目累計已實現簽約面積7.75萬平方米，累計實現簽約收入12.41億元。
購買“紫金城”商鋪的業主均與江西時商旅遊商業運營管理有限公司簽訂《委託經營管理合同》，合同約定委託江西時商旅遊商業運營管理有限公司統一經營管理該物業。江西時商旅遊商業運營管理有限公司系江西江中（製藥）集團有限責任公司的全資子公司，設立於2006年11月10日，註冊資本1,000萬元。
2010年2011年，原江中集團因紫金城項目停止分紅，在2012年表示，公司主要營入來自紫金城項目。並在2012年年報中稱：公司目前僅有"紫金城"一個項目。這與九鼎集團2018年年報中措辭一樣。
2012年年報披露，因外部環境影響，“紫金城”商業板塊一直招商未果，導致至今未開業運營。為擺脫經營困境，江西時商旅遊商業運營管理有限公司於2012年底開始與商鋪業主協商退鋪事宜，並與同意退鋪的商鋪業主簽訂了相關《協議書》。這種”今未開業運營”情況一直持續到2014年。
在這期間，公開市場消息是，江西時商在2014年的7 月份共計回購2226戶主的商鋪，耗費資金近10億元，並在同年6月就被法院裁定破產了。
2015年5月，原九鼎投資（現在新三板掛牌主體）以41億收購了江中集團。這剩下的915戶回購的問題就落在了九鼎集團的身上。在此次併購中明確到：受讓人在受讓產權交易標的股權的同時，需一併購買南昌江中投資有限責任公司100%股權，並解決“紫金城”相關歷史遺留問題。
商鋪分割銷售雖然回籠資金快，但是也為後期的招商埋下隱患。作為金融行業頂級機構，九鼎集團當然知道這種合同背後的缺陷，但是不完成全部回購，整體項目就無法運營。由於時間的推移，與業戶的合同早已到期。而九鼎投資與九鼎集團的兩家年報在2015年以後再沒有找到此事的最新盡展。
作為2018年及2019年的工作重點，紫金城商業地產項目沒有在年報當中進行重點說明，這是不是信息披露中的避重就輕呢？這是對投資人不負責的態度呢？
根據2017年江西網絡廣播電視臺的節目《南昌紫金城商業街：我的商鋪誰做主？》內容，可以看到，該問題一直沒有得到解決，甚至商鋪都不允許業主進入，即使是當地派出所警察也沒有能力讓業主進入自己商鋪，在節目的整個過程中，只有保安沒有九鼎的人員出面解釋。
閱讀更多 新三板報 的文章
