(31.120,-0.10,-0.32%)基業股份有限公司(以下簡稱“華夏幸福（600340）”)發佈了2018年年度報告。公司全年營收及歸母淨利潤均實現快速增長，同時，藉助產業新城的優勢，華夏幸福的盈利能力繼續維持在較高水平，毛利率達42%，加權ROE更是高達35.2%，這在目前已公佈的主流房企年報中，僅次於新城控股（601155）(39.960,0.19,0.48%)的42%。
2018年對於華夏幸福來說，就像公司在致股東信中所述，是“水逆”的一年，但在迎來中國平安(83.800,0.40,0.48%)的財務投資以後，四季度“人到位”及“錢到位”，華夏幸福已重新啟動，融資環境及財務狀況明顯得到改善，拿地銷售明顯邊際提升，產業新城步入快速發展軌道。
2019一季度，華夏幸福重新加大拿地力度，後續銷售有望扭轉一季度的頹勢，並將對公司在未來兩年的利潤有明顯的積極影響。
“水逆”的2018化危為機
2018年，華夏幸福在地產開發與產業服務的雙輪驅動下，實現上市以來最高營業收入838.99億元，同比增長40.52%，歸母淨利潤117.46億元，同比增長32.88%。與此同時，華夏幸福的盈利能力也繼續維持在較高水平，毛利率達42%，加權ROE更是高達35.2%，這在目前已公佈的主流房企年報中，僅次於新城控股的42%。
儘管華夏幸福在2018年實現了較快的營收及利潤增速，但與多數龍頭房企一樣的是，在“房住不炒”的大背景下，地產行業持續的調控政策給眾多開發商帶來了較大的銷售回款和財務壓力。正如華夏幸福致股東信中所述，2018年公司經歷了“水逆”的一年，全年實現銷售額1628億元，銷售增速有所放緩，銷售面積大增58%至1503萬平方米，全年的銷售均價明顯下降。
在全行業面臨融資壓力的情況下，華夏幸福少數股東權益從2017年的339億元銳降至去年底的109億元，使得公司淨負債率達161%，較上年有所上升。資金面臨暫時困難的另外的原因也包括近幾年來快速增長的應收帳款及去年明顯增加的在建工程。
不過自持物業畢竟作為不動產，風險相對可控，且在應收帳款方面，公司董秘林成紅在南京媒體溝通會上表示他比較樂觀。一方面由於公司在2017和2018兩年產業新城業務快速擴張，應收帳款快速增加在情理之中；另一方面，當前的應收帳款多數在環京，由於環京目前規劃一直在調整，沒有清晰明確，使得土地市場，房地產市場也處於一個相對比較限制的狀態，影響了公司回款。且出於保守考慮，華夏幸福根據賬期進行相應的會計處理，撥備的資金或在未來重新充回公司利潤中。
面臨調整是全行業的基本面，不過2018年是華夏幸福轉危為機的一年，公司加大銷售回款力度，減緩拿地節奏，調節債務結構，多項經營指標有所改善：
經營現金流淨額自二季度開始均為正流入，且逐漸加大。
全年的預收款項達1375億元，預計將在未來二三年內逐步轉化為公司的業績。
全年產業新城新增簽約投資額1660億元，這將在後續的產業服務收入領域為公司貢獻業績。
公司1年以內到期的有息債務從上年的31%下降至19%，長短期債務比達到4.2倍。
公司貨幣資金能覆蓋1年內到期的有息負債1.8倍，短期償債能力較強。
平安入資，地產與金融的強強聯合，華夏幸福的融資環境大為改善。
根據中國平安以往投資不動產相關資產的風格來看，包括碧桂園、融創中國、旭輝集團等，平安均為財務投資，目前華夏幸福的投資也類似，平安承諾不主動謀求對上市公司的控制權。與市場部分猜測不同的是，平安攜手華夏幸福事實上對於投資者及公司本身來說是件好事，而吳向東在南方總部主抓商辦業務也將在產業新城的基礎上繼續增加華夏幸福的拿地競爭力。
此前，地方政府相關方面的回款總會有所起伏，這在一定程度確實會影響華夏幸福的開發節奏。不過，此次強強聯手，華夏幸福往後或不再面臨這樣的窘境，加上預期中商辦配套的競爭力，這些對於公司未來的長久發展也是頗為有利的。再者，華夏幸福的業務走向全國主要都市圈的過程中，尤其是在南方，確實需要這方面人員及經驗的積累，南方總部的設立可謂恰到好處。可以說，本來是“水逆”的一年，而實際上，華夏幸福已經悄然發生了質的蛻變！
2019年銷售有望迎來反轉
2018四季度“人到位”及“錢到位”後，華夏幸福已重新啟動，融資環境及財務狀況明顯得到改善。公司從去年四季度起土地獲取力度逐漸加大，2019年一季度拿地面積更是同比增長64%，僅19年3月份拿地金額就高達36.28億元，迅速增加，如下圖所示。
考慮到作為產業新城領軍企業的華夏幸福與普通房企不同的是，目前公司賬面儲備開發用地規劃計容建築面積約為917萬平方米，在建未售面積約為481萬平，合計約1400萬平方米，不及去年全年的銷售面積。可見，及時拿地對於華夏幸福的銷售來說至關重要，而拿地背後的核心邏輯是資金，華夏幸福2018年通過發行公募債120億元，私募債46.1億元，短期融資券50億元，海外美元債13.7億元，且公司剩餘授信額度高達3037億元。有了充足的彈藥，拿地、開發及後續銷售就是水到渠成流程。
根據公司董秘林成紅預計，華夏幸福儘管在一季度銷售額同比有明顯的下滑，但在今年3季度開始將迎來反轉，拿地及銷售情況，是為公司2019年的主要看點之一。
華夏幸福2016年、2017年、2018年銷售額分別為1200億元、1522億元、1628億元，分別同比增長65.5%、28.2%、6.96%。按照一般開發到結算約2年週期大致估計看，房地產開發相關業務，2019年公司將是28%左右的收入增速，而產業服務收入方面，產業新城新增簽約投資額1660億元，其中85%來自於環京以外區域，相應的環京外產業服務收入達127億元，同比大增316%。得益於兩大業務共同驅動，2019年，華夏幸福業績增速預計將符合預期。
堅持都市圈、產業新城不動搖開拓“三新”業務
2018年，華夏幸福的核心競爭力產業新城步入快速發展軌道。全年新籤PPP項目合作協議18個，全部為環京以外的區域，主要位於環杭州、環鄭州、環合肥、環武漢、環廣州等都市圈，累積開發產業新城達77個，現在已經有20個產業新城已經進入到成熟期。
拿地方面，華夏幸福2018年在環京以外區域拿地面積佔比由2017年的58%快速上升至87%。
隨著產業新城在全國範圍內快速複製，華夏幸福已經擺脫了嚴重依賴環京區域的局面。2018年，環北京以外區域實現收入257億元，同比增長83%，佔公司營收的比例由上年的24%提升至31%。未來這一佔比將繼續提升，主要是由於環京以外區域的銷售額表現亮眼。
全年環京意外區域實現銷售額756億元，同比增長109%，佔比由2017年的24%大幅提升至46%，銷售面積的比重更是達到了54%的水平。
產業發展方面，公司全年產業新城新增簽約投資額1660億元，其中的1406億元(佔比85%)來自於環京以外區域。相應的環京外產業服務收入達127億元，同比大增316%。
在環京成功經驗的基礎之上，環南京、環杭州均實現不俗的業績，未來鄭州、武漢等區域的收入也將快速增長。
公司管理層在南京媒體溝通會上表示：“經過今年一年的努力，我們會有更多的產業新城進入到成熟期，會貢獻更多的現金流。”一般來說，華夏幸福的產業新城基本上四到五年可以做到現金流回正。
環京的業務空間一定是有天花板的，開拓“三新”業務，即開拓新模式、新領域、新地域，必將會成為未來華夏幸福發展的主基調。
過去一年公司大力發展環京以外區域的業務表明了公司開拓新地域的決心。
南方總部預期中的商辦業務也凸顯出開拓新領域的戰略，包括寫字樓、商場，甚至包括養老、長租公寓等不動產業務形態。
探索地產金融化，包括基金模式、資產證券化模式等，均是華夏幸福在傳統重資產模式的基礎上，加速拓展輕資產模式的探索，做到輕重並舉，優化資產負債結構。
小結
對於華夏幸福的大小股東來說，2018年是公司轉折的一年。這一年，華夏幸福、平安實現了強強聯合，改善了融資環境，逐步扭轉了現金流，加大拿地力度，快速推進產業新城在環京以外區域的發展並取得了不俗的業績，並著手進入商辦等新領域增加公司整體拿地競爭力，且在探索資產輕重並舉的業務模式。
可以說，華夏幸福正走在正確的道路上，未來可期！而在2019年，投資者應重點關注拿地力度、銷售回款、環京外產業新城業務進展、商辦業務的端倪等。(肖恩/文)
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