福州好山好水
高房價之下入手，投資風險總是不小的。
首先，福州房價的總體水平已經不低了。
在國家統計局每月統計的70個大中城市房價變動情況中，福州是作為15個熱點城市之一而受到比較多關注的。能成為熱點城市，有一個重要因素就是房價水平比較高，在15個熱點城市中，福建有兩個城市，一個是省會城市福州，另一個是廈門，都是二線城市。
據機構統計，2018年福州五城區住宅成交均價為24832元/平方米，同比漲幅為22.97%。應當說，這個均價還是被遠離老城區的馬尾區拉抵下來的，如果純計算福州老城區內的四個城區，這個均價會更高。
其次，福州市中心的房子仍然受到較多的追捧。
即使是在福州樓市調控持續進行中，像福州最核心的鼓樓區成交量仍是大漲，成交增幅高達183.46%，居於各區之首。要知道鼓樓區在2019年1月份二手房均價達到了 33967 元/平方米，而二手房源價格在4萬以上的也不是少數。從市場熱情來看，福州市中心的二手房並不是遇冷，而是保持著一定的熱度。
第三，福州是一個房價收入比較高的城市，高位接盤不是好選擇。
還記得2005年底，福州的房價還僅僅3000多的水平，從現在五城區的均價看，漲個8倍以上是有的。前一段時間，有研究機構發佈了中國50個城市的房價收入比情況，福州的房價收入比是20.4倍，排在了前十位，房價比較多的偏離了收入水平。雖然因為著名僑鄉的原因，福州民間還是很富有的，但是城市在擴容，很多人買房還是指望著收入水平提升，以及房價穩定並回落。
應當注意到，福州城市交通在大發展，目前地鐵一號線開通，二號線正在試運營，作為樓市體量較小的城市，其實未必老城區未來的升值潛力就大，相反的一些次中心地段，好的性價比會帶來更好的保值功能。
波士財經
因此結合福州中心城區發展，福州市中心板塊由可以包括三個組成部分：
第一：福州古城區，主要是從福州建城開始一直到新中國建立的三十年期間，福州中心城區範圍。在這個古城區有福州市政府、福建省政府和主要福建省市機構，政治中心；有福州絕大部分學區，比如一中、三中、屏東中學以及主要小學幼兒園；有福州主要醫院，比如省立醫院和協和醫院等；
第二：老鼓樓，改革開放後，五四路發展起來，這裡有外經貿酒店和閩江飯店等，還有五四路cbd，是鼓樓的經濟中心。這片區域是福州中心城向外擴展的區域，隨著城市發展新城變成舊城，城區也日趨擁堵。
第三：老臺江，臺江位於福州城外，自從明代後逐步成為福州商業繁榮地區，改革開放後又成為商貿之地，老福州味道濃厚。但由於棚屋區較多，90年代至今一直是舊城改造重點，是中心板塊南擴重點，目前城市面貌大為改觀。
四、福州市中心板塊特點
1、仍然是福州最主要政治中心、經濟中心、醫療衛生、教育中心和文化中心，各種配套設施完善，其他板塊沒有一個比得上。
2、板塊內部發展不平衡，以福州古城為中心的老鼓樓比老臺江擁有更多資源，從而導致南北兩邊房價產生價差。
3、市中心板塊新房奇缺，受到購房者追捧。新房普遍小區檔次不高，因為地塊太小。舊房數量眾多，而且房齡跨度極大，從30年到10年不等，從而產生巨大房價差。學區房是天價，而且絕大部分屬於老破舊。
4、宜居質量比較一般，由於屬於老城區，公園綠化不如新區，而且交通擁堵，是福州主要就業地區。空氣質量不如新城。物價貴，生活成本高等。
5、交通路網四通八達，規劃主要地鐵線路均通過中心板塊。這意味著外部到達市中心更加便利！
五、潛力分析及購買建議：
1、隨著其他板塊發展，市中心板塊會繼續升值，但漲幅明顯不如其他板塊。各種功能逐漸從市中心板塊分離出去，唯一確定的是學區房可能在未來二十年仍然是市中心板塊主要核心競爭力。市中心板塊只有學區房是硬核。
2、市中心板塊仍然是有購買力的人首選，即使小區不如外圍板塊高大上，有能力的人依然會選擇在市中心板塊置業。隨著舊改項目繼續推進，市中心板塊新房越來越少，主要以二手房存量房為主。
3、剛需購房者首次置業，以及在市中心生活多年購房者再次置業更多考慮宜居環境，市中心板塊由於貴且居住體驗不佳有可能不作為置業首選。
4、其他板塊的新房和市中心板塊二手房，可類比為“雞頭”與“鳳尾”，不斷困惱著買房人的決策，購房者可根據自己需要作出決斷。
5、市中心板塊房價新房最高4.4萬，最低也在3.3萬，根據小區不同而有不同。但二手房價格差距明顯，貴者五六萬，便宜的二萬多，根據房子折舊而差異明顯。
最後：購房首選宜居，面對雞頭和鳳尾的選擇，筆者會選擇“雞頭”！
福州地產信息
為什麼不要買soho？ 理由： 1...以後不好再次出手，容易卡手裡，變現難。因為不能落戶口/不能劃片/不能讀書 ，水費/電費/物業費/比民用貴很多，很難想象，你每天拎著一把青菜，在高峰期和一班年輕白領擠電梯的感受，家的感覺大打折扣。對剛性需求者來說不好用，一般都沒有通管道煤氣，曬衣服的陽臺一般都沒有，這些都對生活造成不便和尷尬。 2…對於投資客來說，只能出租收取租金，100萬的soho收取租金，最少需要20年以上才能回本。如果投資產權70年的商品房，大家都知道從2000年至今民用住宅商品房最少升值了8到15倍。由於soho回本慢，以後加價出售時，願意當接盤俠的人很少，同時交易稅費很高。甚至還出現租金逐年下降的趨勢，所以想三五年漲價撈一票走人，難以實現。可以參考五四北和東二環的二手市場的soho，這裡的二手soho很難出手，除非降到成本價。3…對於用於辦公的老闆們來說的話，寧可去租來辦公，也不願意買下來辦公。公司資金普遍比較緊，把寶貴的資金套死在辦公寫字樓裡，不划算也不利於平時資金週轉。何況以後還不好再次出售變現，除非虧本賣。4...soho就是寫字樓，是化大面積為小面積的獨立產權的寫字樓，。綜上所述，在當前政策沒有扶持和改變的情況下，soho就是披著可以居住可以買得起的外衣，實質上是一隻產權40年的商業狼🐺。
福州好山好水
福州只有這麼大地方，老城區算配套齊全的了，隨便金山，上街大學城，還是南嶼南通馬尾都不如老城區配套完善，你生個大病你還是願意來老城區看的。畢竟人氣聚集是因為這裡自古就是核心區，不會因為交通，氣候影響。商業發展也大都因為此形成！
