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鄭州改善：房市中的盲點
“改需主導，改善斷層，頂豪寡頭”這12個字，非常精準地概括了鄭州房市現在的階段性現象。
剛需產品隨處可見，頂豪豪宅集中盤踞在北龍湖。這讓中間的改善群體，尷尬了。面臨的真正問題是，可選擇的範圍與數量都很小。
但與之相比更重要的是，選擇改善的首要條件是什麼。
對於改善區域的內核，我們一直提倡的首要條件便是：區位優越，不可替代。但很多人沒有意識到這一點，只注重更大戶型、更好生態環境、更豪華的精裝修。
但都忽略了最重要的一點，那便是溢價能力和未來流動性。而這背後的思維邏輯是，所在區位背後的人氣、配套、需求，直接關係到這兩點。否則即便遠郊新區有一套140㎡的大戶型，一方面大概率會被閒置，另一方面在荒草堆兒裡買套改善房，聽起來莫名有種黑色幽默！
所以，改善，還是儘量迴歸主城區。
第一類：主城三環沿線片區
中原區西三環片區在目前是低價盤最多的區域，這裡已經成了房價的斷裂帶了，三環賣的價格還不如四環，產品也差強人意，改善房源缺位;
北三環以外的金水北區，目前在售的有綠地璀璨天城、豐樂奧體公館、名門翠園、融創中原大觀，但整體產品更偏向剛需。
楊金片區因機場限高影響總體量，定位產業，發展緩慢，雖然有幾個改善盤，但生活配套的不足，無法滿足改善置換的生活需求。
第二類：主城三環內片區
老經開片區這裡與鄭東新區一路之隔，就像楊金與北龍湖一路之隔，房價一直不低，並且配套也日漸增多，但目前在售的樓盤基本都是尾盤;
高鐵西廣場片區城市界面好，商辦氛圍濃，但同樣房荒，沒什麼可買的;
中原老城區，憑藉自身硬通貨價值，配套資源十分密集——
人流如織的人氣在這裡、重點的公共交通在這裡、優質的教學配套在這裡、繁華熱鬧的商圈在這裡、齊全完善的醫療設施也在這裡。
這裡一切成熟，“宜居、宜租、宜售”三大核心要點，在當下房市下行中凸顯出強大生命力。
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庫存不多，卻發現了改善驚喜
中原老城不僅有優質的教育資源、成熟度最高的配套，更有大量潛在的地緣購房客戶，他們都非常喜歡這裡的生活——
西郊老牌的方秀華胡辣湯、裕豐源燴麵是不是更經典?
汝河路商圈是不是更有西區特有的味道?
幾十年的互助路小學、伊河路小學的教育積澱是不是最過硬?
曾經輝煌的紡織廠，是鄭州龍頭產業，這印記是不是更能記載光榮?
幾十年從未更改的公交站名是不是充滿時代印記?
碧沙崗公園、綠城廣場是不是整個鄭州乃至外地都知名的地標性場所?
可能在別人看來，中原區作為傳統老城區，與東區相比這裡代表著落後，因為它的一切是“老”的。但從另一個角度看，老是成熟，老是經典，老是靠譜!
有這樣一個群體，他們在這裡長大，年齡恰好在35歲-45歲之間，希望這裡繼續成為承載他們改善情懷的歸宿。
但這裡樓盤庫存極少，是真正的賣完一套少一套，尚待開發的儲備用地幾乎沒有，選擇的樓盤越來越少。
經市場調研，盤點出中原老城幾個主要在售/待售樓盤情況——
鄭地璞園：僅剩尾盤。
五建新街坊：僅剩尾盤。
宏江中央廣場：僅剩尾盤。
風和朗庭：目前無房，新地塊暫未釋放。
和潤林湖美景：開盤成交價格15500元/㎡，定位偏剛需。
保利心語：在售二期，小戶型多，投資氛圍濃厚。
……
……
扒拉一遍下來，不難發現這些年來，以中原區為代表的西區改善樓盤目前極度欠缺。
曾經崑崙望嶽一期作為少有的改善樓盤，開盤去化火爆，讓人們看到了西區人們對於改善的渴望。這說明了，中原老城區蘊含著巨大的改善購房需求，更關鍵的是他們急切地需要得到滿足。
近日，位於中原區隴海路與桐柏路交匯處的升龍御璽，引起了我們的關注。據瞭解，升龍御璽即將推出的3#、4#樓為2棟洋房產品，面積為76—141㎡的兩房至四房。
所以首先，目前階段，西區改善幾乎只能聚焦升龍御璽。這是吸引我們的第一要點。
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西區新的改善焦點出現
據瞭解，升龍御璽項目共分為七大組團，總佔地550畝，總建築面積180萬方，是由升龍集團打造的集住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業於一體的大型百萬方綜合體項目，從2008年開始開發至今，已然成為中原區的地標核心。從王府一號、新天地、公園一號，到學府一號、觀瀾一號五一不成為住宅經典，圖書城地塊是第六組團，是當下在售組團，總佔地30畝。
——中原老城少見的洋房戶型設計所代表的，是契合菁英智識所探尋的“談笑有鴻儒，往來無白丁”的雅趣氛圍。相對西區其他樓盤來說，升龍御璽洋房更純粹，也更符合改善的需求，很像當年的崑崙望嶽。
鄭州三環內，越往裡面走，土地越稀缺、供應越少，而配套資源越集中。除了產品，升龍御璽更重要的，還有更加完善的配套。
首先，項目擇址金二環，佔位市府所在地，政商雲集、天生貴胄，具有先天保值增值屬性。項目周邊僅公共交通便有數條公交、BRT線路，更有將在今年5月開通的地鐵5號線，以及6號線也在建中。
其次，和其他區域、新區新建學校的教學單薄不同的是，項目周邊伊河路小學、鄭州外國語中學等省級學府林立，教育質量是數十年的日積月累，可以說是鄭州教學最過硬的學校之一。據瞭解，很多選擇升龍御璽的業主，都是看上了項目周邊含金量如此之高的學校資源。
以及，項目東鄰大商新瑪特、南接汝河路商圈、西攘萬達、北望錦藝王府井商圈，四個商圈環伺，再加上地鐵效應，成為日後小區溢價的“王炸”。
如今，從項目驅車10分鐘車程，有鄭大一附院、市中心醫院、鄭州市中醫院、省直三院、電力醫院等醫療機構。其中鄭大一附院是全國知名的3A甲等醫院，有著“亞洲最大的醫院”之稱，這對家中有年邁老人的業主而言，小區附近醫院的治療技術可以說非常靠譜。
——綜上因素，升龍御璽的洋房，獲得市場追捧的核心價值基礎已然具備。
後記
經過2016-2018的狂熱、惶恐、激動、懊惱、悔恨，2019鄭州房市已經趨於成熟理性，作為置業者也不應繼續浮躁盲目，必須明白一個道理，好區域的好房子，才能實現生活悠然與財富進階。
當下越是有錢的人，越是會集中優勢兵力購買優質資源，特別是在郊區限購的情況下，人和錢開始迴流，購買優質地段的核心樓盤，享受更多的資源。
所以，主城區的優質房產一定是眼下鄭州最好的資產保值方式，而三環至四環處於正在大片大片地開發階段，這就更加凸顯了核心主城中心稀缺紅利。
這說明，因為稀缺性，未來鄭州主城區的價值將越來越大。
與其在多如牛毛、供應紅海的新區裡投機性投資，還不如長期持有中心城區內，由品牌房企開發的優質房產。
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