撰文 | 樓叔
忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開！
公元2019年，隨著“全面二孩”政策的推進，廣州全市戶籍人口新生嬰兒預計突破25萬。
樓叔認為，這是今年以來，對於廣州樓市來說，最直接的利好信息！
相信大家都知道，房地產市場一直有個內在邏輯，就是短期看金融，中期看土地，和長期看人口。之前我們也提到過，廣州4年湧入180萬人，帶動廣州房價不斷上漲。（詳情參閱4年湧入180萬人，你還敢看空廣州樓市？）
那麼，廣州全市戶籍人口新生嬰兒預計突破25萬人，這個數據給廣州樓市傳遞了什麼信號？
廣州將至少新增12.5萬個“二孩家庭”
2017年廣州市常住人口和戶籍人口出生數分別為23.74萬人和17.23萬人，二孩出生佔比大幅上升，全市每出生10個小孩中有近6個是二孩。
在過去的2018年，廣州市常住人口出生人數為21.54萬人，其中二孩佔11.02萬人，
在所有新生兒中的比例超過一半。按照趨勢，2019年廣州全市戶籍人口新生嬰兒預計突破25萬，至少一半屬於二孩，也就是說，廣州將至少新增12.5萬個“二孩家庭”。
眾所周知，在曾經的獨生子女政策下，兩房、三房已經能夠滿足居住需求了。
但是，隨著“二孩”寶寶的到來，一家四口再加上老人，從前的2／3房根本不夠住，所以換房自然而然成為急需解決的現實問題。
不少業內人士認為，“二孩家庭”數量增長，市場上改善型、大戶型產品將受到買家熱捧，這對於剛改型住宅是一個巨大的利好消息，將對剛改型住宅成交有極大的促進作用。
不過，根據現在廣州一手房價格，這些產品在市中心一般都在500萬以上，在天河基本上都接近1000萬，而在郊區的熱門板塊，價格也要在300萬左右。
所以，在購房的成本壓力下，“二孩家庭”換房基本上都會選擇“賣一買一”的方式，當然，這樣會使得市場上的二手房數量增加。
二手放盤增加，剛需可適時入市
隨著“二孩家庭”需求釋放，可以預測，將有一批房源進入二手市場，這會帶來什麼影響？
我們先來看下廣州二手市場最近的情況。
4月22日~28日，二手整體成交量為1342宗，環比上漲4.6%，市場成交平穩向好，已連續三週保持上揚態勢。價格方面，二手住宅網籤均價為26811元/平，環比回落1.9%。
從4月業主報價指數走勢來看，整體在30%左右低位調整，4月22日~28日期間更是跌至28.4%的年內新低。此外，4月22日~28日共有68%的盤源下調報價，環比增加2%。
由此可見，業主看漲信心尚未恢復，預計樓價上漲可能性較低。
業內人士認為，隨著“二孩家庭”需求釋放，新一批房源將陸續進入市場，使得放盤量增加，而由於現在業主對後市信心依然較弱，
買家議價空間較大，購房者尤其是剛需客可適時入市。二手市場消化客源，緩解庫存壓力
從4月數據來看，廣州全市供貨形勢仍相對緊張。根據廣州中原研究發展部數據，4月廣州全市消化週期回落至10.2個月，較上月下跌0.3個月。
業內人士表示，廣州一手房庫存低於12個月，銷售週期較短，總體上輕微有供不應求的狀況，房價有上漲的可能。
不過，隨著“二孩家庭”需求釋放，新一批房源陸續進入二手市場，部分配套情況成熟的樓盤，對不少的剛需置業者有較強的吸引力，能夠幫助消化部分客源，緩解一手房庫存不足的壓力。
但是，樓叔在此提醒大家，由於以下兩點因素，購房需求還將進一步釋放，有買房需求的還是儘早入手為好：
一、“330新政”滿兩年，當年購房資格受限的買家將陸續迴流；
二、多家銀行將首套房利率從上浮10%下調至上浮5%，二套從15%下調至上浮10%，購房成本降低將刺激買家入市。
部分材料參考來源： 廣州中原研究發展部、網絡
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