鶴崗是東三省的縮影。人口外流是東三省共同面臨的問題，對“四大煤城”來說，同樣如此。儘管鶴崗被爆出低房價之後，網絡上有人用戲謔的口吻，唱著“逃離北上廣，我要去鶴崗”。然而，對當地人來說，離開仍然是大部分年輕人的選擇。
新世紀廣場是鶴崗市的地標性建築，從這裡出發，沿著育才路、學府路，步行20分鐘，1.5公里，即可到達鶴崗一中。這是一所創建於1950年的中學，是黑龍江省的重點中學，也是全國百強中學，每年都會出現考上清華北大的學生，不時還會出現全省高考狀元。
還有一個多月，就要開始高考，對他們來說，也許房價並非一個會引起關注的話題。在當地人看來，“等這幫孩子長大了，考上大學，考走一批人，老人也就跟著走一批。慢慢的，就都給帶走了。”
“不然，回來幹啥？”在鶴崗金融部門工作的何剛（化名）反問記者。
他對第一財經表示，前些年，鶴崗經濟好的時候，豪車有的是。現在，這樣的景象不多了。一方面，原來那些有錢人，開礦的，在掙到錢以後，基本上都走得差不多了；另一方面，近些年來，鶴崗經濟萎靡，各個行業都不怎麼好，留不住人。“我所在的單位，有些人到海南去開民宿，還有一些人到了哈爾濱、佳木斯。”
歷經十年兩位數增長後的經濟下滑
房價的下跌，跟當地經濟的下滑有密切關係。因為經濟的不景氣，導致年輕人流失，自然房價就會失去支撐。
在鶴崗市2019年的政府工作報告中，市長王秋實提到，全市2018年經歷了“複雜多變的形勢、經濟下行的壓力和繁重緊迫的任務，特別是受到地方煤礦整治整合、部分企業效益下滑、市區財稅收入減緩、地方政府性債務化解的衝擊”。
報告提出，據初步統計，2018年全市地區生產總值同比增長5%。
鶴崗GDP增速情況
<table> <tbody>年份
GDP（億元）
增速
2017年
282.9
7.3%
2016年
264.1
-1.2%
2015年
266
4%
鶴崗歷年GDP增速情況
<table> <tbody>年份
GDP（億元）
增速
2018年
305.59（未公佈，推算）
5%（公佈）
2017年
291.04（未公佈，推算）
7%（公佈）
2016年
272（公佈）
0.5%（公佈）
2015年
270.65（未公佈，推算）
4%（公佈）
2014年
259（公佈）
-9.7%（公佈）
2013年
320（公佈）
-9.5%（公佈）
2012年
353.6（未公佈，推算）
13.5%（黑龍江省統計局）
2011年
300（公佈）
19.5%（推算）
2010年
251億（公佈）
16.1%（黑龍江省統計局）
2009年
206.3（公佈）
13.9％（公佈）
2008年
184（公佈）
12.2%（公佈）
2007年
156（公佈）
13.2%（公佈）
2006年
131（公佈）
13%（公佈）
2005年
113.7（公佈）
13.4%（公佈）
2004年
104.9（公佈）
12.2%（公佈）
2003年
88（公佈）
10.7%（公佈）
2002年
76.9（公佈）
10.3%（公佈）
2001年
69.7（公佈）
9.3%（公佈）
2000年
63.3（公佈）
1.2%（公佈）
儘管政府工作報告中，提到2017年的經濟增速只有7%，並未透露具體數據，但2017年政府工作報告中給出明確數據：預計2016年地區生產總值實現272億元，增長0.5%，可以推測出2018年，鶴崗GDP已經恢復至300億元。
2016年，對鶴崗來說，可謂是主要經濟指標恢復的一年。報告顯示，主要經濟指標，除規模以上工業增加值同比下降4%以外，其他指標均由負變正，實現了恢復性增長。
再往前推，2013到2014年，鶴崗經濟經歷了嚴重下滑，隨後2015年開始觸底反彈。根據2016年政府工作報告顯示：地區生產總值由2013年下降9.5%、2014年下降9.7%，到2015年增長4%。
此外，規模以上工業增加值由2013年下降28.4%、2014年下降39.5%，到2015年增長5.3%；公共財政收入由2013年下降24.5%、2014年下降18%，到2015年下降7.3%，降幅持續收窄17.2個百分點。
然而，在2012年之前，可是鶴崗的經濟輝煌時期，長達10多年。也就是在這一年，鶴崗GDP達到了歷史峰值——353.6億元（根據前一年政府公佈數據計算）。
梳理這一時期的政府工作報告可以發現，鶴崗經濟持續保持快速發展，一路凱歌。
從2001年開始，鶴崗整體經濟增速加快，結束了低速運行的被動局面，到2002年，首次實現兩位數增長（10.3%），增幅位居全省第六位。2003年“繼續保持兩位數增長，高於全省平均速度，創1998年以來的最好水平”；2004年“地區生產總值達到104.9億元，比上年增長12.2%，提前一年實現了突破百億元的任務目標”。也正是在這一年，中央政府開啟了“振興東北”計劃。到了2008年，“連續六年實現兩位數增長”。2009年，“地區生產總值首次突破200億元，完成206.3億元，比上年增長13.9％”。
2011年是實施“十二五”規劃的開局之年。受此前幾年經濟增速長虹的影響，鶴崗也充滿信心，提到力爭實現“712”目標，即“十二五”時期，地區生產總值達到700億元、財政收入達到100億元、固定資產投資累計達到2000億元。
由於“2011年，財政一般預算收入增幅列全省第三位，四煤城第一位，為歷史最好水平；財政收入佔地區生產總值的比重和產業投資佔固定資產投資總額的比重，分別列全省第一位。各項主要指標增幅均高於全省平均水平，步入全省優秀行列。”受此鼓舞，在2012年的時候，鶴崗市甚至提出，今後五年的預期目標是：到2016年，在保證“十二五”期末實現“712”目標的基礎上，力爭地區生產總值再增長10%以上，達到800億元左右；財政收入再增長20%，達到120億元左右；固定資產投資再增長30%，五年累計達到2500億元左右。
然而在2012年經濟達到頂點之後，鶴崗經濟的快速增長態勢戛然而止。至今，尚不及“712”目標的一半。
據說在鶴崗經濟景氣的時候，豪車遍地，商場、餐館人頭湧動。鶴崗當地人賀松濤（化名）說，“那個時候，我們大鶴崗人非常驕傲。短短數年光景過去，如今的佳木斯比鶴崗強太多了。最起碼，到佳木斯一看，有一點像大城市的樣子。”
從宏觀視角來看，鶴崗的經濟發展，與國家整體經濟發展有著較強的同步性，受到很大影響。
根據黑龍江省政府官方網站發佈的一篇省統計局的文章顯示，從2004年到2013年的GDP增幅變動趨勢看，2004年到2007年這一時段，全國經濟增長10%以上，鶴崗增幅也持續保持在13%以上；2007年到2010年這一時段，由於全球金融危機爆發，全國經濟開始下行，鶴崗也出現了增長放緩的趨勢；從2010年到2013年，全國經濟一路持續下行，增幅從10.4%降到了7.7%，鶴崗經濟增速也隨之從16.1%銳減到2012年的13.5%，2013年更是下降到-9.5%。
可以說，這10多年間，除了宏觀經濟政策對鶴崗傳導滯後的效應，造成了個別年份的不同步，還有特殊年份的特殊原因以外，鶴崗經濟發展趨勢與全國基本同步。
繼續梳理，從2014年到2018年，全國經濟增速繼續下滑，2014年降到7.4%，2015年降到6.9%，隨後經濟一直在6.6%以上。而鶴崗經濟，在2014年仍延續前一年將近兩位數的負增長，隨後觸底反彈，維持弱勢增長。
在這五年間，可以看出，鶴崗因自身的結構調整，正遭遇著經濟轉型的陣痛。
大起大落的商品住宅銷售面積
此前，鶴崗呈現“一煤獨大”的格局，煤經濟左右著經濟全局。因此，從宏觀層面來看，國家和黑龍江省總體經濟發展速度放緩，鋼鐵、房地產等產業普遍不景氣，煤炭需求急劇下降，加上外煤、蒙煤的衝擊，引發煤炭價格和銷量雙雙下降，導致了鶴崗經濟滑坡。
此外，鶴崗市歷年規模以上工業利潤總額，從2005到2016的這12年中，也歷經兩次比較明顯的下滑態勢。一次是2008年到2009年的下滑，跌幅達到60%左右。歷經一年的反彈之後，到2010年，達到歷史高點，隨即又開始了持續長達4年的下降過程，甚至由正轉負，從2014年開始，才逐漸回升。
再來比較鶴崗市與黑龍江全省的人均GDP，從2007到2017的這11年中，以2012年為節點，在前6年中都是同步增長態勢，差距也在逐漸縮小。然而，2012年之後，鶴崗市人均GDP大幅下滑，與黑龍江全省的差距越拉越大。到了2014年，才止住下滑態勢，開始平穩回升。
正是在這樣的背景下，經歷過前期經濟大幅下滑以後，儘管這幾年經濟增速有所回升，仍無法阻擋鶴崗人口呈現外流趨勢，年輕人在總人口中的比重在下降，老齡化人口的比重在上升。根據《黑龍江省統計年鑑》顯示，鶴崗市戶籍人口已連續16年呈現負增長。1997年，當地人口110.9萬，2017年只有100.95萬。近20年間總戶籍人口減少了近10萬人，人口在持續淨流出。
鶴崗人口變化
<table> <tbody>年份
人口（萬）
城鎮人口
城鎮化率
2017年
100.9
83.3
82.6%
2016年
103.6
84.6
81.7%
2015年
105.6
85.9
81.3%
鶴崗老齡化人口變化
<table> <tbody>年份
60歲及以上人口（萬人）
佔總人口的比重
2017年
22.6
22.4%
2016年
22
21.2%
2015年
20.3
19.2%
鶴崗年輕人口變化
<table> <tbody>年份
17歲以下人口（萬人）
佔總人口的比重
2017年
10.8
10.7%
2016年
11.2
10.8%
2015年
11.7
11.1%
將視野重新拉回到房價，鶴崗的房地產市場，正是在這樣的背景下，進行著頑強地發展。
根據東北證券研究報告顯示，鶴崗市的商品住宅銷售面積，在2012年至2017年的這6年中大起大落。前3年，呈現下降趨勢，不過下降趨勢在放緩，說明市場開始回暖。以2015年為時間節點，同比增長竟然達到50%左右。隨後，在2016年，又大幅下降超過40%。到2017年，增速超過10%。
換句話說，一方面人口淨流出，經濟數據下滑，人均GDP與全省差距越來越大，工業利潤大幅下滑，另一方面商品住宅銷售面積大起大落。
在這背後，2015年，北國明珠、歐洲皇家花園、永豐財富家園等眾多新樓盤開盤，均價在每平方米4000多元。彼時，中國樓市整體持續復甦，一線城市房價漲幅遙遙領先。也正是在這一年，鶴崗許多小型礦場被迫關閉，大型礦場也不斷裁員，造成外來務工人員大量減少，也使得房價失去了支撐。
鶴崗當地人賀松濤考慮到結婚生子，再加上對房價上漲的預期，就在這個時候出手置業，以每平方米4000多元的單價買了兩套。然而，2016年的時候，鶴崗房價開始大幅下跌。
賀松濤認為，這些年來，鶴崗房價之所以低，客觀原因是資源枯竭、人口流失，不能支撐房價，但歸根結底還是房子建得太多了。現在他有些心灰意懶，“資產縮水，擱誰都心裡不好受。”他說，有朋友去年在廣西防城港以一平方米6000元的價格買了一套房子，現在都翻番了。對比之後，他也考慮離開：“我也想走，只不過孩子還小，走不出去。”
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