我幫居民跑不動產登記
幫助社區困難群眾是法律工作者的應有之義
學習：郭聲琨在中國法學會第八次全國會員代表大會上的致詞（2019年3月19日）
…希望廣大法學法律工作者自覺做社會主義法治國家的建設者。要滿懷激情投入法治中國建設實踐，圍繞制約全面依法治國的突出問題，緊盯人民群眾日益增長的美好生活需要，研究提出更多解民憂、促民生、護民利的法律政策措施，增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。
…要堅持走進基層、深入群眾、紮根實踐，瞭解基層一線狀況、把握群眾思想脈搏、解答百姓疑難困惑，拿出更多法治研究成果。
…要深入組織開展法學研究、法學交流、法治實踐和法律服務活動，更好服務黨和國家工作大局、服務法學法律界、服務人民群眾。
上次我下村服務時遇到橋東居民戴乙。說自己為了辦不動產登記，已經跑了好久，開始領導說可以辦，後來又說辦不了，叫她去打官司。問我能幫她打官司不。
我看了材料，初步評估不用打官司。可以不打官司能解決問題最好不過，什麼問題都交到法院，法院也吃不消。戴乙也能節約訴訟費和律師費。
戴乙的情況是這樣的：
1982年11月24日，戴乙以母親名義在公社房管站辦理了《新建房屋用地規劃定點合約書》，公社批准同意戴乙母親新建房屋。
1982年11月24日，房產管理站收戴乙母親定點費2.5元。
1984年8月8日，房地產公司收戴乙母親城建費84元。
1988年5月5日，房管站收戴乙母親登記費10元。縣政府頒發房屋所有權證給戴乙母親。
1991年7月22日，國土所收戴乙的母親工本費10元、丈測費22.8元、（未名）費29.9元；同日，國土局收戴乙母親征管費56.9元。
1992年3月26日，戴乙的母親、戴甲、戴丙在律師見證下籤署贈與書，將房產全部贈與給戴乙。
1992年5月12日，供電所收戴乙安裝費200元；7月31日，國土所收戴乙母親補辦5.2㎡94.6元，國土局收5.2㎡徵管費10.4元。
1992年4月6日，戴乙持贈與書申請拆舊建新。
1992年6月11日，村鎮建設委員會收戴乙定點費43.68元、教學基金124.8元、補辦地皮費642.5元、定點費18.72元、市政費2496元、工本費5元、建築管理費436.8元、規劃費93.6元、報建費62.4元，向戴乙頒發《圩鎮建房許可證》，同意戴乙舊房屋拆建。
1993年5月，政府給戴乙頒發房屋所有權證。
1999年12月23日，國土所收戴乙母親超用地費378元、工本費50元、建檔費80元。
（上述費用，據戴乙陳述，上世紀70年代其母親曾經在另外地方建造一次房屋，但被颱風破壞，自1982以來兩次重新建造費用全部是戴乙繳納，當時出於對老人尊重，有些手續和費用以母親名義辦理）。
2000年6月，政府給戴乙母親頒發新國土證，使用權類型為劃撥。
2017年10月份，戴乙開始申請辦理不動產登記。有關部門指引待母親去世後辦理，收費較少，現在辦理要補繳地價十幾萬元。
2018年，戴乙母親去世。
2018年，戴乙繼續申請辦理不動產登記。根據有關部門指引，戴乙交測繪費798元，獲得測繪圖。有關部門指引戴乙先去辦理繼承公證。
2019年，戴乙持居委親屬情況證明去辦公證，公證部門告知因戴乙母親生前於1992年已經將房產全部贈與戴乙，房產已經戴乙拆舊建新，不屬於戴乙母親遺產，不能公證，只能打官司。
2019年3月8日
[為了幫助居民戴乙，我今天（注2019年3月20日）把有關部門全部諮詢了一遍，跑的有點累，以下流水賬記錄過程]
早上，第一站，我趕到國土局，門口掛不動產登記局牌子。
3月20日
因沒有諮詢窗口，故見人就問，聽說涉及政策，告知去問地籍科。
找到地籍科，地籍科告訴去問用地科。
用地科說要先補繳地價，因為是劃撥地，要權屬人來辦。戴乙的母親已經去世，要去先辦繼承公證。
趕到公證處，告訴遷址。
趕到房管局（大樓外牆也有不動產登記中心的紅色大字），一樓也沒有諮詢窗口。嘗試走進產權股，領導告訴雖然不屬於必須公證的繼承，但現在做法還是要辦公證繼承。我問：省、市裡的有關文件明確，前後交易鏈條清晰的，可以辦理，為何一定要去公證？告訴：是可以的，但戴乙母親去世了啊，不能到場辦理，只能戴乙作為繼承人辦理，這裡還是要先辦繼承公證。萬一搞錯了。擔不起責任。
趕到行政服務中心，找到公證處。我問：戴乙的繼承為什麼不能公證。告訴：戴乙的母親早已經在92年把房產贈與處分了，房地一體，不屬於戴乙母親遺產，不能公證。公證了就錯了。
再上二樓不動產大廳。沒有專門的諮詢窗口，在一個櫃檯問。告知：有國土證，怎麼不能繼承，去辦公證。雖然測繪了，但是要權屬人來一起辦理才行，否則，只能公證，或者司法裁決書，才敢辦理。討論多一點後，告知：這麼複雜的，那你要問我們顧問孫律師，律師和律師應該能解決。
繼續找公證，公證建議去法院打官司。我問誰告誰？告知：戴乙告姐姐戴甲和妹妹戴丙。我疑惑：沒有爭議和糾紛，去起訴，是不是涉嫌虛假訴訟？
我提出：能不能人民調解，再司法確認。問題是調解誰與誰的糾紛？戴乙的母親已經去世，戴乙與姐姐戴甲和妹妹戴丙沒有爭議。沒有糾紛，能不能調解？虛假調解，能不能得到司法確認？這是我的另一個疑惑。
跑了一個上午，回到原點,居民戴乙的問題無解。
回來的途中，聽惠州電臺陽光100，潘局長正在節目中介紹公共法律服務開展的情況。我今天做的就屬於公共法律服務的一種。
2019年4月2日
繼續介紹點法律常識：
房地一體相關法條
《中華人民共和國物權法》：第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。
第一百四十七條 建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。
《中華人民共和國城市房地產管理法》（95）：第三十二條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十七條 房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
《中華人民共和國擔保法》（95）： 第三十六條 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用範圍內的國有土地使用權同時抵押。
以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的土地使用權同時抵押。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（90）：第二十三條 土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。
第二十四條 地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用範圍內的土地使用權。
土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
第二十五條 土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。
土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。
《土地登記辦法》：第四十條 因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批准權人民政府的批准文件。
重複介紹一點不動產登記的政策：
節選---《關於加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》粵自然資規字〔2018〕5號
合法宗地上的房屋所有權多次轉移、轉移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉移，房屋、土地權屬證書的權利主體不一致，當事人持房屋所有權屬證書和土地使用證共同申請不動產登記的（若房屋所有權人或原土地使用權人已故，由其合法繼承人代為申請），不動產登記機構應予以受理，經調查核實，註銷原土地使用證，辦理房屋、土地權利主體一致的建設用地使用權及房屋所有權不動產登記。屬劃撥用地的，當事人應先按當地規定轉為出讓用地、補繳土地出讓金及相關稅費後，再申請辦理不動產登記手續。
節選---《自然資源部關於全面推進不動產登記便民利民工作的通知》自然資發〔2018〕60號
（二）大力推行“一窗受理、並行辦理”。各地要科學配置窗口數量，積極推行不動產登記、稅務、交易“一窗受理、並行辦理”，全面實施一表申請、一次性受理等便民舉措，實現從“多頭找部門”、“多次辦理”轉變為“一個窗口”、“一次辦成”，讓企業和群眾享受“一站式”便捷服務。不動產登記不得設立任何違規前置，不論是否辦理了二手房交易合同備案、交易確認手續，都不能影響不動產登記的受理、辦理，在受理之後將相關信息在部門之間共享。已經實施登記、交易“一窗受理”的地方，要嚴格實施“並行辦理”，做到依法銜接，不得在內部搞變相串聯辦理，要不斷提高辦事效率。2018年底前，各省（區、市）實施“一窗受理”的市縣佔比要超過80%。
（三）紮實開展“減證便民”服務。各地要按照國務院關於做好證明事項清理工作的要求，全面清理煩擾企業群眾的“奇葩”證明、重複證明等各類無謂證明，堅決取消沒有法律法規依據的蓋章、審核、備案、確認、告知等手續，不得要求企業群眾提交任何沒有法律法規依據的證明和材料。對確需保留的證明，要實行清單管理，對外及時公佈清單，清單之外不得索要證明材料。在加大清理減併力度的同時，各地要積極探索實行承諾制，可依據申請人承諾辦理相關事項，事後進行隨機抽查，一旦發現申請人承諾存在虛假，給予嚴厲處罰並納入信用記錄。
節選---《廣東省國土資源廳轉發自然資源部關於全面推進不動產登記便民利民工作的通知》粵國土資登記發〔2018〕116號
二、切實抓好不動產登記督導發現問題的整改工作
日前，國務院督查組即將對我省開展2018年國務院大督查。中共自然資源部黨組也在全國部署開展了不動產登記窗口作風問題專項整治工作，整治改進不動產登記窗口形式主義、官僚主義等作風問題。今年7月，省廳已組織5個督導組採取明察暗訪、檔案抽檢及現場座談等形式，對各地不動產登記“雙提升”工作進行了督導檢查，並及時反饋了各地工作中存在的問題。各地要始終堅持以人民為中心、以群眾利益為出發點和落腳點，對督導暗訪發現的問題要認真組織整改，特別是對不動產登記窗口作風問題，要立行立改、不得拖延，確保及時整改到位。
三、認真做好各項證明事項的清理工作
要嚴格按照國務院關於做好證明事項清理工作的要求，全面清理煩擾企業群眾的“奇葩”證明、重複證明等各類無謂證明，堅決取消沒有法律法規依據的蓋章、審核、備案、確認、告知等手續，不得要求企業群眾提交任何沒有法律法規依據的證明和材料。對確需保留的證明，要實行清單管理，對外及時公佈清單，清單之外不得索要證明材料。
學習政府工作報告：
節選自李克強總理2019年3月5日《政府工作報告》
堅持依法全面履職。深入貫徹全面依法治國基本方略，嚴格遵守憲法法律，把政府活動全面納入法治軌道。各級政府要依法接受同級人大及其常委會的監督，自覺接受人民政協的民主監督，主動接受社會和輿論監督，讓權力在陽光下運行。政府幹的，都應是人民盼的。要堅持科學、民主、依法決策，認真聽取人大代表、政協委員意見，聽取民主黨派、工商聯、無黨派人士和各人民團體意見，聽取社會公眾和企業意見，使各項政策符合基本國情和客觀實際，更接地氣、更合民意。全面推進政務公開。支持工會、共青團、婦聯等群團組織更好發揮作用。全面落實行政執法責任制和問責制，對一切違法違規的行為都要堅決查處，對一切執法不公正不文明的現象都要堅決整治，對所有行政不作為的人員都要堅決追責。
請辯論。焦點：
1、國土認為：2000年國土證上的權屬人是戴乙母親，戴乙母親去世了，實體上認為該宗土地使用權屬於戴乙母親的遺產，程序上只能其繼承人來辦理。戴乙繼承該宗土地使用權，要公證證明。
2、公證認為：根據房地一體原則，戴乙母親早在92年把房產贈與戴乙，戴乙申請拆舊建新，政府批准，嗣後，戴乙建新且取得新房產證，戴乙母親的土地使用權其實早已經一併轉移至戴乙名下，即使戴乙母親有2000年的國土證，也不能認定為遺產。
請思考：
1、我國是否實行了嚴格的房地一體原則。本案戴乙母親的土地使用權是否已經實際轉移至戴乙名下。如果已經轉移，2000年戴乙母親的國土證的效力如何評價？
2、不動產權屬的認定，登記主義、外觀主義（與登記主義雖不同邏輯層面但實務中有牽連）與當事人意定、權屬真實狀態和不動產登記中的權籍調查在價值取向上如何妥善、高效解決類似戴乙的困難？
3、類似戴乙的困難，通過訴訟和調解解決，涉嫌虛假訴訟、虛假調解，雖不損害當事人根本利益，但增加訴累和成本、浪費司法資源，且因無爭議而訴訟、調解，對訴訟和調解制度是否有害？
20190320，第一次整理
20190402，與戴乙再次當面核實相關情況。重點核實了涉案房屋的建設歷程，以及其姐姐和妹妹是否有爭議。
韓寧律師
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