我帮居民跑不动产登记
帮助社区困难群众是法律工作者的应有之义
学习：郭声琨在中国法学会第八次全国会员代表大会上的致词（2019年3月19日）
…希望广大法学法律工作者自觉做社会主义法治国家的建设者。要满怀激情投入法治中国建设实践，围绕制约全面依法治国的突出问题，紧盯人民群众日益增长的美好生活需要，研究提出更多解民忧、促民生、护民利的法律政策措施，增强人民群众获得感、幸福感、安全感。
…要坚持走进基层、深入群众、扎根实践，了解基层一线状况、把握群众思想脉搏、解答百姓疑难困惑，拿出更多法治研究成果。
…要深入组织开展法学研究、法学交流、法治实践和法律服务活动，更好服务党和国家工作大局、服务法学法律界、服务人民群众。
上次我下村服务时遇到桥东居民戴乙。说自己为了办不动产登记，已经跑了好久，开始领导说可以办，后来又说办不了，叫她去打官司。问我能帮她打官司不。
我看了材料，初步评估不用打官司。可以不打官司能解决问题最好不过，什么问题都交到法院，法院也吃不消。戴乙也能节约诉讼费和律师费。
戴乙的情况是这样的：
1982年11月24日，戴乙以母亲名义在公社房管站办理了《新建房屋用地规划定点合约书》，公社批准同意戴乙母亲新建房屋。
1982年11月24日，房产管理站收戴乙母亲定点费2.5元。
1984年8月8日，房地产公司收戴乙母亲城建费84元。
1988年5月5日，房管站收戴乙母亲登记费10元。县政府颁发房屋所有权证给戴乙母亲。
1991年7月22日，国土所收戴乙的母亲工本费10元、丈测费22.8元、（未名）费29.9元；同日，国土局收戴乙母亲征管费56.9元。
1992年3月26日，戴乙的母亲、戴甲、戴丙在律师见证下签署赠与书，将房产全部赠与给戴乙。
1992年5月12日，供电所收戴乙安装费200元；7月31日，国土所收戴乙母亲补办5.2㎡94.6元，国土局收5.2㎡征管费10.4元。
1992年4月6日，戴乙持赠与书申请拆旧建新。
1992年6月11日，村镇建设委员会收戴乙定点费43.68元、教学基金124.8元、补办地皮费642.5元、定点费18.72元、市政费2496元、工本费5元、建筑管理费436.8元、规划费93.6元、报建费62.4元，向戴乙颁发《圩镇建房许可证》，同意戴乙旧房屋拆建。
1993年5月，政府给戴乙颁发房屋所有权证。
1999年12月23日，国土所收戴乙母亲超用地费378元、工本费50元、建档费80元。
（上述费用，据戴乙陈述，上世纪70年代其母亲曾经在另外地方建造一次房屋，但被台风破坏，自1982以来两次重新建造费用全部是戴乙缴纳，当时出于对老人尊重，有些手续和费用以母亲名义办理）。
2000年6月，政府给戴乙母亲颁发新国土证，使用权类型为划拨。
2017年10月份，戴乙开始申请办理不动产登记。有关部门指引待母亲去世后办理，收费较少，现在办理要补缴地价十几万元。
2018年，戴乙母亲去世。
2018年，戴乙继续申请办理不动产登记。根据有关部门指引，戴乙交测绘费798元，获得测绘图。有关部门指引戴乙先去办理继承公证。
2019年，戴乙持居委亲属情况证明去办公证，公证部门告知因戴乙母亲生前于1992年已经将房产全部赠与戴乙，房产已经戴乙拆旧建新，不属于戴乙母亲遗产，不能公证，只能打官司。
2019年3月8日
[为了帮助居民戴乙，我今天（注2019年3月20日）把有关部门全部咨询了一遍，跑的有点累，以下流水账记录过程]
早上，第一站，我赶到国土局，门口挂不动产登记局牌子。
3月20日
因没有咨询窗口，故见人就问，听说涉及政策，告知去问地籍科。
找到地籍科，地籍科告诉去问用地科。
用地科说要先补缴地价，因为是划拨地，要权属人来办。戴乙的母亲已经去世，要去先办继承公证。
赶到公证处，告诉迁址。
赶到房管局（大楼外墙也有不动产登记中心的红色大字），一楼也没有咨询窗口。尝试走进产权股，领导告诉虽然不属于必须公证的继承，但现在做法还是要办公证继承。我问：省、市里的有关文件明确，前后交易链条清晰的，可以办理，为何一定要去公证？告诉：是可以的，但戴乙母亲去世了啊，不能到场办理，只能戴乙作为继承人办理，这里还是要先办继承公证。万一搞错了。担不起责任。
赶到行政服务中心，找到公证处。我问：戴乙的继承为什么不能公证。告诉：戴乙的母亲早已经在92年把房产赠与处分了，房地一体，不属于戴乙母亲遗产，不能公证。公证了就错了。
再上二楼不动产大厅。没有专门的咨询窗口，在一个柜台问。告知：有国土证，怎么不能继承，去办公证。虽然测绘了，但是要权属人来一起办理才行，否则，只能公证，或者司法裁决书，才敢办理。讨论多一点后，告知：这么复杂的，那你要问我们顾问孙律师，律师和律师应该能解决。
继续找公证，公证建议去法院打官司。我问谁告谁？告知：戴乙告姐姐戴甲和妹妹戴丙。我疑惑：没有争议和纠纷，去起诉，是不是涉嫌虚假诉讼？
我提出：能不能人民调解，再司法确认。问题是调解谁与谁的纠纷？戴乙的母亲已经去世，戴乙与姐姐戴甲和妹妹戴丙没有争议。没有纠纷，能不能调解？虚假调解，能不能得到司法确认？这是我的另一个疑惑。
跑了一个上午，回到原点,居民戴乙的问题无解。
回来的途中，听惠州电台阳光100，潘局长正在节目中介绍公共法律服务开展的情况。我今天做的就属于公共法律服务的一种。
2019年4月2日
继续介绍点法律常识：
房地一体相关法条
《中华人民共和国物权法》：第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（95）：第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十七条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
《中华人民共和国担保法》（95）： 第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（90）：第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
《土地登记办法》：第四十条 因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。
重复介绍一点不动产登记的政策：
节选---《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》粤自然资规字〔2018〕5号
合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用证转移，房屋、土地权属证书的权利主体不一致，当事人持房屋所有权属证书和土地使用证共同申请不动产登记的（若房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其合法继承人代为申请），不动产登记机构应予以受理，经调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。属划拨用地的，当事人应先按当地规定转为出让用地、补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记手续。
节选---《自然资源部关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知》自然资发〔2018〕60号
（二）大力推行“一窗受理、并行办理”。各地要科学配置窗口数量，积极推行不动产登记、税务、交易“一窗受理、并行办理”，全面实施一表申请、一次性受理等便民举措，实现从“多头找部门”、“多次办理”转变为“一个窗口”、“一次办成”，让企业和群众享受“一站式”便捷服务。不动产登记不得设立任何违规前置，不论是否办理了二手房交易合同备案、交易确认手续，都不能影响不动产登记的受理、办理，在受理之后将相关信息在部门之间共享。已经实施登记、交易“一窗受理”的地方，要严格实施“并行办理”，做到依法衔接，不得在内部搞变相串联办理，要不断提高办事效率。2018年底前，各省（区、市）实施“一窗受理”的市县占比要超过80%。
（三）扎实开展“减证便民”服务。各地要按照国务院关于做好证明事项清理工作的要求，全面清理烦扰企业群众的“奇葩”证明、重复证明等各类无谓证明，坚决取消没有法律法规依据的盖章、审核、备案、确认、告知等手续，不得要求企业群众提交任何没有法律法规依据的证明和材料。对确需保留的证明，要实行清单管理，对外及时公布清单，清单之外不得索要证明材料。在加大清理减并力度的同时，各地要积极探索实行承诺制，可依据申请人承诺办理相关事项，事后进行随机抽查，一旦发现申请人承诺存在虚假，给予严厉处罚并纳入信用记录。
节选---《广东省国土资源厅转发自然资源部关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知》粤国土资登记发〔2018〕116号
二、切实抓好不动产登记督导发现问题的整改工作
日前，国务院督查组即将对我省开展2018年国务院大督查。中共自然资源部党组也在全国部署开展了不动产登记窗口作风问题专项整治工作，整治改进不动产登记窗口形式主义、官僚主义等作风问题。今年7月，省厅已组织5个督导组采取明察暗访、档案抽检及现场座谈等形式，对各地不动产登记“双提升”工作进行了督导检查，并及时反馈了各地工作中存在的问题。各地要始终坚持以人民为中心、以群众利益为出发点和落脚点，对督导暗访发现的问题要认真组织整改，特别是对不动产登记窗口作风问题，要立行立改、不得拖延，确保及时整改到位。
三、认真做好各项证明事项的清理工作
要严格按照国务院关于做好证明事项清理工作的要求，全面清理烦扰企业群众的“奇葩”证明、重复证明等各类无谓证明，坚决取消没有法律法规依据的盖章、审核、备案、确认、告知等手续，不得要求企业群众提交任何没有法律法规依据的证明和材料。对确需保留的证明，要实行清单管理，对外及时公布清单，清单之外不得索要证明材料。
学习政府工作报告：
节选自李克强总理2019年3月5日《政府工作报告》
坚持依法全面履职。深入贯彻全面依法治国基本方略，严格遵守宪法法律，把政府活动全面纳入法治轨道。各级政府要依法接受同级人大及其常委会的监督，自觉接受人民政协的民主监督，主动接受社会和舆论监督，让权力在阳光下运行。政府干的，都应是人民盼的。要坚持科学、民主、依法决策，认真听取人大代表、政协委员意见，听取民主党派、工商联、无党派人士和各人民团体意见，听取社会公众和企业意见，使各项政策符合基本国情和客观实际，更接地气、更合民意。全面推进政务公开。支持工会、共青团、妇联等群团组织更好发挥作用。全面落实行政执法责任制和问责制，对一切违法违规的行为都要坚决查处，对一切执法不公正不文明的现象都要坚决整治，对所有行政不作为的人员都要坚决追责。
请辩论。焦点：
1、国土认为：2000年国土证上的权属人是戴乙母亲，戴乙母亲去世了，实体上认为该宗土地使用权属于戴乙母亲的遗产，程序上只能其继承人来办理。戴乙继承该宗土地使用权，要公证证明。
2、公证认为：根据房地一体原则，戴乙母亲早在92年把房产赠与戴乙，戴乙申请拆旧建新，政府批准，嗣后，戴乙建新且取得新房产证，戴乙母亲的土地使用权其实早已经一并转移至戴乙名下，即使戴乙母亲有2000年的国土证，也不能认定为遗产。
请思考：
1、我国是否实行了严格的房地一体原则。本案戴乙母亲的土地使用权是否已经实际转移至戴乙名下。如果已经转移，2000年戴乙母亲的国土证的效力如何评价？
2、不动产权属的认定，登记主义、外观主义（与登记主义虽不同逻辑层面但实务中有牵连）与当事人意定、权属真实状态和不动产登记中的权籍调查在价值取向上如何妥善、高效解决类似戴乙的困难？
3、类似戴乙的困难，通过诉讼和调解解决，涉嫌虚假诉讼、虚假调解，虽不损害当事人根本利益，但增加诉累和成本、浪费司法资源，且因无争议而诉讼、调解，对诉讼和调解制度是否有害？
20190320，第一次整理
20190402，与戴乙再次当面核实相关情况。重点核实了涉案房屋的建设历程，以及其姐姐和妹妹是否有争议。
韩宁律师
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