下午六點半，深圳市福田區中心地段一座甲級寫字樓內，三三兩兩的上班族們陸陸續續離開。
從外觀來看，這不是一棟很新的樓，雖然中介說這裡的大堂和公共部分的走廊剛剛翻新過，但仍然可以看得出年代感。
“現在這邊的價格（租金）大概在180（元/平方米/月）左右。”房產中介小馬說。“原來是230（元/平方米/月），現在大部分都降了20%-30%。”
“不可能，怎麼會這麼便宜。”安先生是這座大廈的保安人員，在這裡工作了八年，“租金最高的時候差不多280（元/平方米/月）左右，現在經濟不太好，也不至於這麼低。”他立刻打電話給託他留意租戶的一個業主，“還真是這個價格，應該還可以談。”掛了電話後，他小聲說。
最近幾個月，經濟壓力下的寫字樓市場價格“跌到谷底”、“大量空置”、“退租潮”的報道不斷傳播，市場上的悲觀情緒被強化和渲染。
“從全國來看，一季度寫字樓租賃擴張的速度確實有所放緩，經濟不確定性帶來的壓力確實是存在的，尤其是深圳面臨的挑戰更大一些，需求增速放緩比較明顯，這些跟去年前三個季度對比很鮮明。”仲量聯行華北區研究部總監米陽說，但他否認寫字樓市場面臨大規模衰退，出現退租潮。
仲量聯行、第一太平戴維斯、高力國際、世邦魏理仕、戴德梁行是世界五大房地產諮詢服務機構，因為主要業務中包括租售代理和商業營運管理，因此對市場的感知或許比大多數人要更為確切。
“空置率是一個非常複雜的指標，不足以判斷整個市場的真實情況。事實上，在北京和上海的寫字樓市場，是相對穩定的，在眾多裁員、退租寫字樓發生的同期，幾乎差不多面積的、沒有被報道出來的IT企業在擴租。”他說。
戴德梁行華南及華西區研究部主管及董事張曉端做出了類似的判斷，“空置率的變化往往受新增供應、市場需求、行業調整等多重因素影響，我們看到一季度18個監測城市的新增供應量總計144萬平方米，這意味著新供應需要時間去消化，也是空置率上行的原因之一，而充足的需求支撐則是化解空置壓力的根本所在，在產業基礎堅實、尤其是科技等高成長性行業發展較好的城市，寫字樓市場的活躍度也會更高，也會令新增供應的去化時間大大縮短。”
部分寫字樓租金下降
去年互聯網公司大量裁員的消息遍佈網絡時，“寫字樓退租潮”的報道也開始浮現。
從數據上看，寫字樓空置率確實在上升。
根據戴德梁行所監測的內地18個城市甲級寫字樓市場表現，與2018年末相比，2019年一季度甲級寫字樓空置率上升1.53個百分點至26.65%。其中一線城市上升0.65個百分點至12.58%，二線城市上升1.74個百分點至28.57%。
“房東漲價300元就被退租”、“某金融中心一次性被退租十層，導致了長時間的空置”等類似的報道，讓外界更加確認“經濟下行→大量企業裁員或倒閉→寫字樓退租潮→寫字樓高空置率”的邏輯正確性。
“退租？有啊，有退就有進嘛，只不過現在可能經濟形勢不太好，有一些價錢是可以談的。”聽到“大規模退租”這樣的說法，安先生笑著擺手，“怎麼可能，我天天在這裡轉，哪有那麼多空置？有些公司搬走了是因為規模擴大了地方不夠用，有些是搬到更新的寫字樓，有些搬到更便宜的地方，來來去去很正常的。”
雖然安先生不知道他所在的寫字樓租金已經開始下降，但哪層辦公室空出來了、哪層在裝修，他心裡是大致有數的，因為每天在各個樓層之間轉就是他的工作。在他看來，大面積空置在這座寫字樓裡並不存在。
但是最近確實是有業主和中介跟他打招呼，讓他幫忙留意是不是有人要租辦公室。
中介小馬對空置率高隻字未提，“很多業主在降價啊，這裡畢竟是中心區域，還是有人會租的。”
作為交易的第一道關口，像小馬這樣的中介手裡多少都有些“物美價廉”的房源，或加價出租，或按照市場價，但在面積上動了些手腳。他的一個同事，剛剛以略高於成本的價格把一套房源出租。“要趕快租出去啊，不然就壓在手裡了。”
小馬說，現在標價180（元/平方米/月）都是有談的空間的。“這種價格已經低得很恐怖了，你知道我2013年左右開始做地產的時候，市場價是160（元/平方米/月）左右，現在等於基本上又恢復這個水平了，前幾天還有一套262平方米左右的房子，價格才145（元/平方米/月）。”
根據戴德梁行統計數據，深圳甲級寫字樓平均租金下降4.55%至264.06元/平方米/月。而小馬所說的福田區，租金環比下降6.6%至287.25元/平方米/月。
“這也是近年來少有的較大的環比跌幅。”該機構報告稱，“金融行業整頓、嚴格的監管等不僅使部分企業搬離，也使得業主對引進金融類客戶更為謹慎，而為了吸引真正符合各方要求的租戶進駐又會提供較大的租金優惠。疊加近年來福田的集中供應，市場承壓，金融企業集中的福田區也是全市租金最高的區域，在多重因素影響下租金出現一定的下調。” 張曉端透露。
被放大的寫字樓“寒冬”
但數據同時顯示，春節後客戶尋租活躍度相較去年末有所提升，但其中不乏出於成本控制考慮而換租的需求。
“首先，我們認可經濟的不確定性給寫字樓市場需求帶來的不確定性。”米陽說，“所有的業主都認可這個結果，壓力的根源相同，但每個區域的市場確有區別。”張曉端說。
一位業內人士坦言，深圳的業主為了競爭客戶，很多都選擇下調租金、給與免租期等優惠；上海很多企業因為預算有限，開始更願意選擇價格較低的非核心區域，所以非核心區擴張比較快，而核心中央商務區的不少業主則加大了營銷費用，但普遍大幅下調租金的情況並不常見。
北京的情況則更為特殊，寫字樓市場一直需求比較旺盛，空置率基本都在5%以下，尤其去年前三個季度，北京的甲級辦公樓需求約為50萬平方米，而供給僅約30萬平方米，表現非常火爆。
但目前的情況是，相比去年那種激進的擴張少了很多，大家的選擇更加謹慎，續租是當下主要選擇。特別是一季度經濟數據好於預期，不少業主對未來的預期發生了微妙的變化，在等待市場的復甦；數據上呈現逆勢表現的是廣州，一季度寫字樓空置率創下歷史新低4.1%，主要原因是沒有新增供應。
對於空置率上升，米陽解釋，空置率是一個非常複雜的指標，影響的因素很多，因此並不能簡單地憑藉空置率判斷一個市場是否健康，或者一個地區的經濟是否活躍。
“擴張型需求一直有，只不過有些城市的供給太多，導致空置率升高，也有些城市常年保持20%-30%的空置率，雖然從單純的數據上判斷該地的市場存在壓力，但是市場已經習慣了這個狀態。”
據此前的媒體報道稱，很多城市的寫字樓空置率過高，包括長沙、杭州、成都等諸多二線城市都出現過部分區域寫字樓空置率超過40%的消息。
但事實上，去年下半年開始陸續有一些企業的後臺部門搬遷至二線城市，杭州、武漢、長沙、成都都迎來了類似的企業。
一位成都高新區的工作人員稱，該園區的辦公樓常年滿員，很多外部企業都在“等位”，所以他們推出了雲辦公系統，讓這些企業落地在周邊辦公樓，但是可以享受雲服務。
“以前企業搬遷都選擇武漢的光谷，現在可以看到的是，來自一線的知名企業開始擴張到其外圍的商務區。”上述人士表示，“一些高空置率的城市不是市場不健康，而是因為突然增多的大規模供給導致的空置率突高，其實很多項目都表現很好。”
擴張需求被隱藏的背後
BAT等頭部互聯網企業在2018年年底不斷傳出“裁員潮”，但這並沒有打斷這些巨頭在今年年初投入巨資收購或新建辦公樓的步伐。
先是京東收購了位於北京市海淀區的翠宮飯店，由於京東尚科註冊地是翠宮飯店的資產而被外界戲稱為“租客收購了房東”，其後阿里巴巴砸下69億元，在北京新建47萬平方米總部，今日頭條也不斷傳出斥資數十億元買樓以容納不斷擴張的版圖。
“即便這些超大項目沒有被算在內，與退租幾乎同等規模的擴租也在發生，只不過被隱藏在輿論對退租潮的關切中。”米陽坦言。
一位不願透露姓名的業內人士坦言，對寫字樓空置、退租等信息敏感的背後，是市場對經濟的焦慮。
“2018是過去十年裡最差的一年,但或許是未來十年裡最好的一年。”這樣的看法，在很大程度上反映了去年年底人們對經濟的擔憂和悲觀情緒。
如果翻閱往年的新聞會發現，每到年底都會出現“裁員潮”和“企業倒閉潮”這樣的報道。
“企業和行業的發展，都有其週期性因素，大批企業倒閉的同時，會有大批企業進入，反映在寫字樓上，是同樣的道理。只是今年的情況更為嚴峻，所以大家的焦慮情緒會更為嚴重。”上述人士稱。“比如有一些企業，原本需要擴大500平方米的辦公面積，但是會租800平方米以備來年人員擴充的預留，但是在去年年底，很多企業把這部分預留取消，就是出於對未來不確定性的考慮。”
也正是這樣的原因，寫字樓需求被稱為是反映經濟發展狀況的晴雨表。
2016年年中和2017年下半年，網貸P2P行業經歷了兩輪大的調整週期和倒閉潮，此前高熱時期曾在寫字樓市場揮金如土的租戶，在此之後大批撤離寫字樓，留下大面積空蕩蕩的辦公室，也因此成為新聞報道中寫字樓空置潮的大量案例來源。
“明星類的產業大多如此，快速膨脹的同時都是伴隨高風險，像2017年開始快速擴盤的共享單車，只用了一年半的時間就大步退回，這樣的行業，這樣的情況，一線城市的寫字樓市場經歷過太多次，良好的市場不是沒人退租，而是產業能很快彌補、完成更替。”米陽說。“目前看來，寫字樓市場面臨壓力，但在中國的大部分城市都在可以解決的範圍之內。”
一季度數據的轉好，不僅讓寫字樓的業主們，也讓外界對經濟不同程度地恢復了信心。
國家統計局公佈的數據稱，一季度GDP增長6.4%，統計局相關負責人對在接受媒體採訪時稱這明顯好於市場預期。“特別是3月份多數指標好於預期，市場預期仍在改善，積極因素逐漸增多。”
深圳市福田區中心地段這座甲級寫字樓大堂的前臺旁邊，企業名錄仍然在不斷翻新更替，安先生說，只要這座大廈不垮，他應該會一直在這工作下去，看著這些牌子被替換，看著每天進出的面孔被替換。
*本文由樹木計劃作者【鳳凰週刊】創作，獨家發佈在今日頭條，未經授權，不得轉載。
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