下午六点半，深圳市福田区中心地段一座甲级写字楼内，三三两两的上班族们陆陆续续离开。
从外观来看，这不是一栋很新的楼，虽然中介说这里的大堂和公共部分的走廊刚刚翻新过，但仍然可以看得出年代感。
“现在这边的价格（租金）大概在180（元/平方米/月）左右。”房产中介小马说。“原来是230（元/平方米/月），现在大部分都降了20%-30%。”
“不可能，怎么会这么便宜。”安先生是这座大厦的保安人员，在这里工作了八年，“租金最高的时候差不多280（元/平方米/月）左右，现在经济不太好，也不至于这么低。”他立刻打电话给托他留意租户的一个业主，“还真是这个价格，应该还可以谈。”挂了电话后，他小声说。
最近几个月，经济压力下的写字楼市场价格“跌到谷底”、“大量空置”、“退租潮”的报道不断传播，市场上的悲观情绪被强化和渲染。
“从全国来看，一季度写字楼租赁扩张的速度确实有所放缓，经济不确定性带来的压力确实是存在的，尤其是深圳面临的挑战更大一些，需求增速放缓比较明显，这些跟去年前三个季度对比很鲜明。”仲量联行华北区研究部总监米阳说，但他否认写字楼市场面临大规模衰退，出现退租潮。
仲量联行、第一太平戴维斯、高力国际、世邦魏理仕、戴德梁行是世界五大房地产咨询服务机构，因为主要业务中包括租售代理和商业营运管理，因此对市场的感知或许比大多数人要更为确切。
“空置率是一个非常复杂的指标，不足以判断整个市场的真实情况。事实上，在北京和上海的写字楼市场，是相对稳定的，在众多裁员、退租写字楼发生的同期，几乎差不多面积的、没有被报道出来的IT企业在扩租。”他说。
戴德梁行华南及华西区研究部主管及董事张晓端做出了类似的判断，“空置率的变化往往受新增供应、市场需求、行业调整等多重因素影响，我们看到一季度18个监测城市的新增供应量总计144万平方米，这意味着新供应需要时间去消化，也是空置率上行的原因之一，而充足的需求支撑则是化解空置压力的根本所在，在产业基础坚实、尤其是科技等高成长性行业发展较好的城市，写字楼市场的活跃度也会更高，也会令新增供应的去化时间大大缩短。”
部分写字楼租金下降
去年互联网公司大量裁员的消息遍布网络时，“写字楼退租潮”的报道也开始浮现。
从数据上看，写字楼空置率确实在上升。
根据戴德梁行所监测的内地18个城市甲级写字楼市场表现，与2018年末相比，2019年一季度甲级写字楼空置率上升1.53个百分点至26.65%。其中一线城市上升0.65个百分点至12.58%，二线城市上升1.74个百分点至28.57%。
“房东涨价300元就被退租”、“某金融中心一次性被退租十层，导致了长时间的空置”等类似的报道，让外界更加确认“经济下行→大量企业裁员或倒闭→写字楼退租潮→写字楼高空置率”的逻辑正确性。
“退租？有啊，有退就有进嘛，只不过现在可能经济形势不太好，有一些价钱是可以谈的。”听到“大规模退租”这样的说法，安先生笑着摆手，“怎么可能，我天天在这里转，哪有那么多空置？有些公司搬走了是因为规模扩大了地方不够用，有些是搬到更新的写字楼，有些搬到更便宜的地方，来来去去很正常的。”
虽然安先生不知道他所在的写字楼租金已经开始下降，但哪层办公室空出来了、哪层在装修，他心里是大致有数的，因为每天在各个楼层之间转就是他的工作。在他看来，大面积空置在这座写字楼里并不存在。
但是最近确实是有业主和中介跟他打招呼，让他帮忙留意是不是有人要租办公室。
中介小马对空置率高只字未提，“很多业主在降价啊，这里毕竟是中心区域，还是有人会租的。”
作为交易的第一道关口，像小马这样的中介手里多少都有些“物美价廉”的房源，或加价出租，或按照市场价，但在面积上动了些手脚。他的一个同事，刚刚以略高于成本的价格把一套房源出租。“要赶快租出去啊，不然就压在手里了。”
小马说，现在标价180（元/平方米/月）都是有谈的空间的。“这种价格已经低得很恐怖了，你知道我2013年左右开始做地产的时候，市场价是160（元/平方米/月）左右，现在等于基本上又恢复这个水平了，前几天还有一套262平方米左右的房子，价格才145（元/平方米/月）。”
根据戴德梁行统计数据，深圳甲级写字楼平均租金下降4.55%至264.06元/平方米/月。而小马所说的福田区，租金环比下降6.6%至287.25元/平方米/月。
“这也是近年来少有的较大的环比跌幅。”该机构报告称，“金融行业整顿、严格的监管等不仅使部分企业搬离，也使得业主对引进金融类客户更为谨慎，而为了吸引真正符合各方要求的租户进驻又会提供较大的租金优惠。叠加近年来福田的集中供应，市场承压，金融企业集中的福田区也是全市租金最高的区域，在多重因素影响下租金出现一定的下调。” 张晓端透露。
被放大的写字楼“寒冬”
但数据同时显示，春节后客户寻租活跃度相较去年末有所提升，但其中不乏出于成本控制考虑而换租的需求。
“首先，我们认可经济的不确定性给写字楼市场需求带来的不确定性。”米阳说，“所有的业主都认可这个结果，压力的根源相同，但每个区域的市场确有区别。”张晓端说。
一位业内人士坦言，深圳的业主为了竞争客户，很多都选择下调租金、给与免租期等优惠；上海很多企业因为预算有限，开始更愿意选择价格较低的非核心区域，所以非核心区扩张比较快，而核心中央商务区的不少业主则加大了营销费用，但普遍大幅下调租金的情况并不常见。
北京的情况则更为特殊，写字楼市场一直需求比较旺盛，空置率基本都在5%以下，尤其去年前三个季度，北京的甲级办公楼需求约为50万平方米，而供给仅约30万平方米，表现非常火爆。
但目前的情况是，相比去年那种激进的扩张少了很多，大家的选择更加谨慎，续租是当下主要选择。特别是一季度经济数据好于预期，不少业主对未来的预期发生了微妙的变化，在等待市场的复苏；数据上呈现逆势表现的是广州，一季度写字楼空置率创下历史新低4.1%，主要原因是没有新增供应。
对于空置率上升，米阳解释，空置率是一个非常复杂的指标，影响的因素很多，因此并不能简单地凭借空置率判断一个市场是否健康，或者一个地区的经济是否活跃。
“扩张型需求一直有，只不过有些城市的供给太多，导致空置率升高，也有些城市常年保持20%-30%的空置率，虽然从单纯的数据上判断该地的市场存在压力，但是市场已经习惯了这个状态。”
据此前的媒体报道称，很多城市的写字楼空置率过高，包括长沙、杭州、成都等诸多二线城市都出现过部分区域写字楼空置率超过40%的消息。
但事实上，去年下半年开始陆续有一些企业的后台部门搬迁至二线城市，杭州、武汉、长沙、成都都迎来了类似的企业。
一位成都高新区的工作人员称，该园区的办公楼常年满员，很多外部企业都在“等位”，所以他们推出了云办公系统，让这些企业落地在周边办公楼，但是可以享受云服务。
“以前企业搬迁都选择武汉的光谷，现在可以看到的是，来自一线的知名企业开始扩张到其外围的商务区。”上述人士表示，“一些高空置率的城市不是市场不健康，而是因为突然增多的大规模供给导致的空置率突高，其实很多项目都表现很好。”
扩张需求被隐藏的背后
BAT等头部互联网企业在2018年年底不断传出“裁员潮”，但这并没有打断这些巨头在今年年初投入巨资收购或新建办公楼的步伐。
先是京东收购了位于北京市海淀区的翠宫饭店，由于京东尚科注册地是翠宫饭店的资产而被外界戏称为“租客收购了房东”，其后阿里巴巴砸下69亿元，在北京新建47万平方米总部，今日头条也不断传出斥资数十亿元买楼以容纳不断扩张的版图。
“即便这些超大项目没有被算在内，与退租几乎同等规模的扩租也在发生，只不过被隐藏在舆论对退租潮的关切中。”米阳坦言。
一位不愿透露姓名的业内人士坦言，对写字楼空置、退租等信息敏感的背后，是市场对经济的焦虑。
“2018是过去十年里最差的一年,但或许是未来十年里最好的一年。”这样的看法，在很大程度上反映了去年年底人们对经济的担忧和悲观情绪。
如果翻阅往年的新闻会发现，每到年底都会出现“裁员潮”和“企业倒闭潮”这样的报道。
“企业和行业的发展，都有其周期性因素，大批企业倒闭的同时，会有大批企业进入，反映在写字楼上，是同样的道理。只是今年的情况更为严峻，所以大家的焦虑情绪会更为严重。”上述人士称。“比如有一些企业，原本需要扩大500平方米的办公面积，但是会租800平方米以备来年人员扩充的预留，但是在去年年底，很多企业把这部分预留取消，就是出于对未来不确定性的考虑。”
也正是这样的原因，写字楼需求被称为是反映经济发展状况的晴雨表。
2016年年中和2017年下半年，网贷P2P行业经历了两轮大的调整周期和倒闭潮，此前高热时期曾在写字楼市场挥金如土的租户，在此之后大批撤离写字楼，留下大面积空荡荡的办公室，也因此成为新闻报道中写字楼空置潮的大量案例来源。
“明星类的产业大多如此，快速膨胀的同时都是伴随高风险，像2017年开始快速扩盘的共享单车，只用了一年半的时间就大步退回，这样的行业，这样的情况，一线城市的写字楼市场经历过太多次，良好的市场不是没人退租，而是产业能很快弥补、完成更替。”米阳说。“目前看来，写字楼市场面临压力，但在中国的大部分城市都在可以解决的范围之内。”
一季度数据的转好，不仅让写字楼的业主们，也让外界对经济不同程度地恢复了信心。
国家统计局公布的数据称，一季度GDP增长6.4%，统计局相关负责人对在接受媒体采访时称这明显好于市场预期。“特别是3月份多数指标好于预期，市场预期仍在改善，积极因素逐渐增多。”
深圳市福田区中心地段这座甲级写字楼大堂的前台旁边，企业名录仍然在不断翻新更替，安先生说，只要这座大厦不垮，他应该会一直在这工作下去，看着这些牌子被替换，看着每天进出的面孔被替换。
*本文由树木计划作者【凤凰周刊】创作，独家发布在今日头条，未经授权，不得转载。
閱讀更多 鳳凰週刊 的文章
