通過社會組織幫助自治，解決環境雜亂物業公司缺位難題——
引“外援”，老舊小區換新顏
堯化新村小區，通過引入社會組織，打通了原本堵塞的安全通道；文體社區在社會組織幫助下，通過“樓道自治”，清除了無人過問的樓道雜物；花園路19號小區，在社會組織引導下，形成了多元自治格局……記者近日走訪發現，不少沒有物業管理的老舊小區，通過引入專業化社會組織幫助小區自治，在一定程度上彌補了小區的物業管理功能。
老舊小區，5次引入物業均失敗
毗鄰南京汽車東站的花園路19號小區，建於上世紀90年代，屬於拆遷安置小區，共有3棟樓約240戶居民，其中多戶已出租，樓下就是花園路菜市場與舊貨市場。
“因缺乏物業管理，舊貨市場停車無序，經常影響居民出行。”花園路社區書記謝鵬說。小區內僅有1名環衛工人清理生活垃圾，斜坡磨損、平臺積水、雜物堆積、違建亂搭現象突出。兩年時間內，社區先後嘗試引入5家物業，均以失敗告終。
“物業費徵收是引入物業最大的難題。”謝鵬說。為引入物業，社區曾嘗試將樓下市場與樓上居民“打包”管理，分攤物業費。2017年，小區在社區指導下成立居民管理委員會，經過多次商議，經營戶同意承擔1.5元/平方米的物業費，居民為0.45元—0.5元/平方米。但方案公示後，第五家物業公司還是嫌物業費太低而離開。
“玄武區老舊小區有283個，佔總住宅體量58%，大多沒有物業公司。”玄武區房產局物業科科長潘永祥說。目前，玄武區主要通過小區自治與街道“兩站一中心”（矛盾調解站、應急維修站，街道物業服務中心），為老舊小區及零散片區提供基礎保障服務。
引入社會組織，開展“自助式”物業服務
小區有“硬傷”，物業進入受阻，僅靠街道或社區託底並非長久之計。為此，不少老舊小區嘗試通過公益項目或購買服務的形式，引入社會組織建立自治機制，促成多元治理格局。
去年11月，花園路19號小區引入社會組織“啟蒙社區發展中心”，啟動“花園路無物業小區多元治理培育”公益創投項目。項目分3個步驟推進：通過前期走訪與問卷調查摸底居民需求；搭建茶話會等常態化議事平臺；培養居民委員會、志願者服務隊以及民主議事員3支骨幹隊伍。
“通過挖掘‘功能型’居民，培養志願者服務隊，承接治安巡邏、安全巡查、保潔維修等物業管理工作。目前已經有一名有泥瓦匠工作經驗的居民有意願加入。”啟蒙社區發展中心社工王思琪說。同時，培育民主議事員等，常態化開展議事活動。
近日，小區居民茶話會舉行，4名居民作為代表參加。為此，居民徐芳華還準備了發言稿，她提出小區在流浪貓管理、垃圾堆放、交通出行等方面存在的問題。經過表決，小區衛生被列為最亟待解決的痛點。一週後，10名南京師範大學志願者走進小區，與居民一起開展樓道及平臺衛生清潔。
棲霞區堯化新村小區也是個老舊小區，他們通過引入社會組織，召開多次居民議事會，對小區內綠地與停車位重新規劃，打通了原本堵塞的安全通道。
培育多元自治格局，提高自治意識是關鍵
家住建鄴區文體社區利民村2幢的居民鄧秀貞出門有個習慣：抽一張紙巾放在手心，從四樓扶手一路擦至一樓。“我們單元已經連續3次獲得‘樓道之星’，這次也不能掉隊！”鄧秀貞說。
文體社區多是老舊小區，住在一起的多是一個單位的同事。2016年，文體社區引入惠仁社會工作服務中心，率先試點“樓道自治”，各單位住戶承包本樓道清潔衛生工作。樓道衛生評分前5名的單位樓道將被授予“樓道之星”稱號並給予獎勵。經過3年發展，“樓道自治”已經成為文體社區一面響噹噹的招牌。
“‘樓道自治’是‘文體論壇’孵化出的果實之一。”服務中心負責人王惠仁說。社區以“文體論壇”為常態化議事平臺，固定議事成員、議題利益主體以及旁觀居民三方共同參與，開展頻率為平均2個月一次。“符合社區特性的議題均可以經由論壇表決，推動居民自主組織協商解決問題。”王惠仁說。目前社區正在協商成立文明養犬俱樂部，通過公約制定規範社區養犬行為。
“關鍵要培養居民自主發現問題、解決問題的意識與能力。”南京師範大學社會發展學院副教授黃曉珊說，“社會組織在參與小區治理時，還可以對社區原有社工開展相關培訓，如正確的矛盾引導術等，避免社會組織撤出後居民自治局面失衡。”
本報通訊員 餘挺婷 王德虎
本報記者 殷學兵 鄧露潔
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