城市發展提速進程中，新興板塊因產業結構改變開始發展。毗鄰西永板塊的土主板塊，在西永產業園帶動下，人口吸附能力增強，發展潛力逐步被挖掘，成為房企西區關注重點之一。
2019年初，萬科、招商及融創入駐土主，土主板塊價值初顯。為何土主能吸引品牌房企進駐？
本期克而瑞將從板塊區位、交通配套、市場表現等方面對土主板塊進行多維度分析。
板塊區位
處於沙坪壩區西北部，東靠中梁山，南接西永板塊，常住人口約23000人，城鎮化率較低。受中梁山阻隔發展受限，處於城市化進程初級階段，但與西永一衣帶水，有機會享受其發展紅利。
【地理區位】
地理位置：土主鎮隸屬於重慶市沙坪壩區，位於沙坪壩區西北部，毗鄰中梁山山脈，往南與西永相接；
地勢海拔：鎮域以平壩地貌為主，有部分丘陵，平均海拔在270-300米之間；
幅員面積：全鎮幅員面積33.32平方公里。
【經濟區位】
行政區劃：土主鎮轄9個行政村，135個合作社，1個居委會；
人口情況：人口23000餘人，其中城鎮人口1600人，城鎮化率6.96%。
交通規劃
目前土主隧道正在修建，預計2021年底竣工，屆時將直接連通土主與主城北部。極大促進土主與主城北部的聯動，突破土主被山脈隔斷的地理限制條件。
【隧道信息】
土主隧道長4公里，快速路二橫線從西部物流園經過，橫穿中梁山，隨後跨禮嘉大橋進入兩江新區；
【在建情況】
目前在建，預計2021年底竣工；
【修建意義】
成渝高速中梁山隧道目前比較擁堵，土主隧道的修建將為中梁山再增加一條穿山通道，快速路二橫線貫通後將串聯渝蓉高速以及沙坪壩區、北碚區、兩江新區，將為中梁山隧道、大學城隧道減壓。
渝遂高速及快速路一縱線從板塊境內穿插而過，輕軌1號線途經板塊外部，遠景規劃有3條輕軌線，通車時間均為2050年前。
【交通現狀】
成渝環線高速：從成都經綿陽、遂寧到重慶潼南、銅梁、江津、再經合江、瀘州、宜賓、樂山、雅安返回成都，全長1200公里，中間穿越水土鎮部分區域，土主板塊為渝遂高速段；
一縱線：快速路，雙向8車道，中間穿越水土鎮部分區域；
軌道交通1號線：賴家橋站點距離水土鎮最近，約2公里。
【交通規劃】——遠景規劃3條輕軌線
軌道七號線：沙坪壩區金鳳至北碚區團山堡，中間設土主站，且貫穿土主板塊，屬於重慶市軌道交通遠景規劃線路，2020年以後規劃建設；
軌道十三號線：沙坪壩區曾家到渝北區悅來，中間設土主站，規劃2020年後開工，預計通車時間為2050年之前；
軌道十七號線：沙坪壩區西永到江津區幾江，不直接途經土主，但設西永換乘站，可換乘七號線到土主，計劃2020年之後開工，2030-2050年通車運行。
環境配套
人居區域主要集中於土主鎮內，因此生活配套也以土主鎮為主，其配套僅滿足日常基本生活需求，但周邊項目將對鎮內配套產生直接價值拉動，未來升值空間較大。
【鎮內教育配套】
多為幼兒園，其餘學校僅一所小學+一所中學，整體教育環境水平較低。
【鎮內醫療配套】
無大型公立三甲醫院，以診所為主，核心醫療資源為土主鎮衛生院，其餘診所基本均為私人診所，規模較小。
【鎮內商業配套】
無大型集中商業，大多數均為分佈在鎮政府周邊的散點商鋪；業態以餐飲及娛樂為主，整體檔次偏低；主力店鋪包括融匯麗笙酒店泉簌特色餐廳酒吧、歡樂迪KTV、蔻詩泉美容養生館、藝淋美容美體沐足養生館及萱姿國際等。
【商業價值點】
2公里外文旅城入駐帶來重大商業利好，其大型綜合體商業可對土主產生直接輻射，土主後期可享受其商業利好，提升整體配套價值。
產業發展
內部產業主要發展機械、電工、機床等第二產業，外部主要依附西永產業園，有一定發展潛力。
【內部產業】
以第二產業為主，多為機械、電工電氣、機床等傳統產業，以及鞋業、商務服務、電子元器件等現代產業。
【外部產業】
由於土主毗鄰西永板塊，直接受西永產業園帶動，其產業發展在一定程度上依附於西永，發展潛力較大。
土地市場
土地已開發區域集中在土主鎮內，其餘多為待開發用地及工業用地；土地性質多為商住用地及物流倉儲用地，2018年以後板塊內部陸續有房企拿地，目前板塊內土地利用率較低，可開拓空間大。
【近年招拍掛土地供應及成交】
近5年來土主板塊供應及成交1宗綜合用地+2宗其他用地+1宗商辦用地+2宗商住用地+1宗純住宅用地；
2018年以前板塊內無商住土地供應，緊鄰板塊周邊有遠洋、萬達（融創）、華潤、綠城、中建等房企入駐；
2018年以後土主板塊內部陸續有開發商入駐，萬科、招商、融創等紛紛於2019年初在土主內部拿地，樓面地價5400—6000元/㎡。
板塊內部商住土地供應及成交均於2018年及以後，商住土地樓面地價約5400-6000元/㎡，2019年初萬科、招商及融創陸續入駐，整個區域價值初顯，升值空間較大。
房地產市場
板塊內部房地產市場形態較為原始，以自建房及安置房為主，周邊板塊與鎮內市場發展呈斷層式。
【土主板塊內部】
板塊內部目前無商品住宅在售，已成交商住地塊均處於動遷中；目前居住區域主要集中在土主鎮上，鎮上房地產形態為居民自建房+老小區+安置房小區；老小區為錦宏小區；安置房小區共兩個：惠民小區+團結灣小區。
【土主板塊外部】
主要為西永及大學城板塊在售新房項目，均價10000-13000元/㎡。
CRIC觀點土主板塊位於沙坪壩區西部，區域內規劃的西部物流園為沙坪壩區重點工程項目，受中梁山地理環境及區域內環境配套影響，與毗鄰的西永和大學城板塊房地產市場活躍相比，形成較大的發展落差斷層，差異化較明顯。隨著區域未來規劃的軌道站、土主隧道的修建等交通利好因素，城市規劃外溢拓展，以及現階段西永和大學城板塊成熟的商業及完善配套輻射帶動，將極大抬升土主板塊價值，促進其房地產市場快速發展。
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