城市发展提速进程中，新兴板块因产业结构改变开始发展。毗邻西永板块的土主板块，在西永产业园带动下，人口吸附能力增强，发展潜力逐步被挖掘，成为房企西区关注重点之一。
2019年初，万科、招商及融创入驻土主，土主板块价值初显。为何土主能吸引品牌房企进驻？
本期克而瑞将从板块区位、交通配套、市场表现等方面对土主板块进行多维度分析。
板块区位
处于沙坪坝区西北部，东靠中梁山，南接西永板块，常住人口约23000人，城镇化率较低。受中梁山阻隔发展受限，处于城市化进程初级阶段，但与西永一衣带水，有机会享受其发展红利。
【地理区位】
地理位置：土主镇隶属于重庆市沙坪坝区，位于沙坪坝区西北部，毗邻中梁山山脉，往南与西永相接；
地势海拔：镇域以平坝地貌为主，有部分丘陵，平均海拔在270-300米之间；
幅员面积：全镇幅员面积33.32平方公里。
【经济区位】
行政区划：土主镇辖9个行政村，135个合作社，1个居委会；
人口情况：人口23000余人，其中城镇人口1600人，城镇化率6.96%。
交通规划
目前土主隧道正在修建，预计2021年底竣工，届时将直接连通土主与主城北部。极大促进土主与主城北部的联动，突破土主被山脉隔断的地理限制条件。
【隧道信息】
土主隧道长4公里，快速路二横线从西部物流园经过，横穿中梁山，随后跨礼嘉大桥进入两江新区；
【在建情况】
目前在建，预计2021年底竣工；
【修建意义】
成渝高速中梁山隧道目前比较拥堵，土主隧道的修建将为中梁山再增加一条穿山通道，快速路二横线贯通后将串联渝蓉高速以及沙坪坝区、北碚区、两江新区，将为中梁山隧道、大学城隧道减压。
渝遂高速及快速路一纵线从板块境内穿插而过，轻轨1号线途经板块外部，远景规划有3条轻轨线，通车时间均为2050年前。
【交通现状】
成渝环线高速：从成都经绵阳、遂宁到重庆潼南、铜梁、江津、再经合江、泸州、宜宾、乐山、雅安返回成都，全长1200公里，中间穿越水土镇部分区域，土主板块为渝遂高速段；
一纵线：快速路，双向8车道，中间穿越水土镇部分区域；
轨道交通1号线：赖家桥站点距离水土镇最近，约2公里。
【交通规划】——远景规划3条轻轨线
轨道七号线：沙坪坝区金凤至北碚区团山堡，中间设土主站，且贯穿土主板块，属于重庆市轨道交通远景规划线路，2020年以后规划建设；
轨道十三号线：沙坪坝区曾家到渝北区悦来，中间设土主站，规划2020年后开工，预计通车时间为2050年之前；
轨道十七号线：沙坪坝区西永到江津区几江，不直接途经土主，但设西永换乘站，可换乘七号线到土主，计划2020年之后开工，2030-2050年通车运行。
环境配套
人居区域主要集中于土主镇内，因此生活配套也以土主镇为主，其配套仅满足日常基本生活需求，但周边项目将对镇内配套产生直接价值拉动，未来升值空间较大。
【镇内教育配套】
多为幼儿园，其余学校仅一所小学+一所中学，整体教育环境水平较低。
【镇内医疗配套】
无大型公立三甲医院，以诊所为主，核心医疗资源为土主镇卫生院，其余诊所基本均为私人诊所，规模较小。
【镇内商业配套】
无大型集中商业，大多数均为分布在镇政府周边的散点商铺；业态以餐饮及娱乐为主，整体档次偏低；主力店铺包括融汇丽笙酒店泉簌特色餐厅酒吧、欢乐迪KTV、蔻诗泉美容养生馆、艺淋美容美体沐足养生馆及萱姿国际等。
【商业价值点】
2公里外文旅城入驻带来重大商业利好，其大型综合体商业可对土主产生直接辐射，土主后期可享受其商业利好，提升整体配套价值。
产业发展
内部产业主要发展机械、电工、机床等第二产业，外部主要依附西永产业园，有一定发展潜力。
【内部产业】
以第二产业为主，多为机械、电工电气、机床等传统产业，以及鞋业、商务服务、电子元器件等现代产业。
【外部产业】
由于土主毗邻西永板块，直接受西永产业园带动，其产业发展在一定程度上依附于西永，发展潜力较大。
土地市场
土地已开发区域集中在土主镇内，其余多为待开发用地及工业用地；土地性质多为商住用地及物流仓储用地，2018年以后板块内部陆续有房企拿地，目前板块内土地利用率较低，可开拓空间大。
【近年招拍挂土地供应及成交】
近5年来土主板块供应及成交1宗综合用地+2宗其他用地+1宗商办用地+2宗商住用地+1宗纯住宅用地；
2018年以前板块内无商住土地供应，紧邻板块周边有远洋、万达（融创）、华润、绿城、中建等房企入驻；
2018年以后土主板块内部陆续有开发商入驻，万科、招商、融创等纷纷于2019年初在土主内部拿地，楼面地价5400—6000元/㎡。
板块内部商住土地供应及成交均于2018年及以后，商住土地楼面地价约5400-6000元/㎡，2019年初万科、招商及融创陆续入驻，整个区域价值初显，升值空间较大。
房地产市场
板块内部房地产市场形态较为原始，以自建房及安置房为主，周边板块与镇内市场发展呈断层式。
【土主板块内部】
板块内部目前无商品住宅在售，已成交商住地块均处于动迁中；目前居住区域主要集中在土主镇上，镇上房地产形态为居民自建房+老小区+安置房小区；老小区为锦宏小区；安置房小区共两个：惠民小区+团结湾小区。
【土主板块外部】
主要为西永及大学城板块在售新房项目，均价10000-13000元/㎡。
CRIC观点土主板块位于沙坪坝区西部，区域内规划的西部物流园为沙坪坝区重点工程项目，受中梁山地理环境及区域内环境配套影响，与毗邻的西永和大学城板块房地产市场活跃相比，形成较大的发展落差断层，差异化较明显。随着区域未来规划的轨道站、土主隧道的修建等交通利好因素，城市规划外溢拓展，以及现阶段西永和大学城板块成熟的商业及完善配套辐射带动，将极大抬升土主板块价值，促进其房地产市场快速发展。
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