提要
5月7日，南沙靈山島連推2宗商住用地，對比以往出讓的住宅用地，本次為靈山島首次出讓北側一線臨江地塊。
此外，一週前（4.29），靈山島東側商服區掛牌一宗商服用地，定向大型家裝企業，關於本次靈山島密集推地的前瞻性分析，且看廣州中原研究發展部解讀。
靈山島土地供應特徵分析
特徵一：南沙計劃供應76.9萬㎡商住地
居全市第三，靈山島佔近2成
根據3月公佈的《廣州市2019年建設用地供應計劃》顯示，若僅計算可公開招拍掛商住用地，南沙將有76.9萬㎡用地可供應。
僅次於白雲、番禺兩區，居全市第三；
同時，該計劃量比2018年增加超2成，由此說明南沙存在增加商住用地供應的趨勢。
從南沙區內供地板塊分佈來看，靈山島、黃閣、金洲將形成“三足鼎立”的形勢。
其中靈山島預計可供應14.5萬㎡商住用地，佔總供應接近2成。
特徵二：靈山島採取“商住+商服”協同
出讓方式，加速盤活“產業新城”
與金洲、黃閣等開發時間較早、地鐵等通勤配套完善的板塊相比，靈山島作為“新興板塊”
除近年明顯加快商住地供應量外，亦積極出讓商服地，以迅速吸引產業、高素質勞動力流入。
此外，靈山島學校、商業中心、交通站場等配套建設亦穩步推進，以保障未來住戶生活、交通、教育需求，提高“產業新城”的發展速度。
靈山島九年一貫制學校建設如火如荼
（拍攝：廣州中原研究發展部 2018.11）
此外，近兩年靈山島出讓商住地均有配建人才公寓的條件。
加上本次掛牌兩宗用地配建要求，目前靈山島人才公寓累積計容建面已達4.7萬㎡，預計可建700-750套人才公寓。
特徵三：靈山島北部望江靚地首次推出
大灣區加持下或引房企爭搶
本次推出的2019NJY-4為臨江一線地塊，區位條件相對突出。
一方面，靈山島北側江面較南側寬闊，江景視野更加開豁；
而地塊對岸的南沙體育中心片區2018年9月進行整體規劃調整。
新規劃中
重點指出“南沙體育中心將建一棟150米和一棟85米濱河地標，最終呈現出由靈山島尖望南沙體育館及金茂灣的天際線效果”。因此廣州中原研究發展部認為，本次出讓的2019NJY-4地塊除具備江景資源外，同時具備地標建築景觀資源；
此外，隨著南沙體育中心規劃建設推進，未來商務辦公人群居住需求將部分輻射至靈山島。
另一方面，對比現時南沙“標杆地”，佔地面積12萬㎡，總成交價37億（樓面價17231元/㎡）的靈山島2017NJY-12地塊。
本次推出的2019NJY-4地塊面積適中（4.7萬㎡），總起拍價“僅”為11億，資金准入門檻相對較低。
因此除千億房企外，不少資金實力較強、有意進入大灣區的“中型房企”亦可參與競拍。
2019年廣州土拍市場上出現了不少“新面孔”“過江龍”。
自大灣區規劃正式落地，外來房企對廣州的關注程度越來越高。
如北京北辰、上海升龍等企業通過不同途徑拿地開發
閩繫世茂、融信亦參與了多宗地塊競拍，而本次掛牌的地塊屬於大灣區概念中的“重中之重”南沙，市場價值“不可小覷”。
預期各路房企將積極搶地，2019NJY-4地塊存在問鼎南沙“樓面價標杆”的可能性。
地塊研判
靈山島尖2019NJY-4
基本情況分析
本次掛牌的兩宗用地整體南北相鄰，2019NJY-4佔地面積較大，江景、地標景觀資源具佳，其佔地面積為4.76萬㎡，總起拍價11億。
地塊扣除政府回購部分，起拍樓面價為12825元/㎡，其採取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓。
最高限價為14.8億，屆時樓面價為17230元/㎡，將與目前南沙標杆地價持平；
假如地塊進入競自持階段，則實際可售部分樓面價將創造南沙新標杆。
此外，由於地塊為臨江一線用地，有嚴格的限高要求，左側地塊限高80米，右側地塊限高36米。
兩宗主要用地的容積率分別為2.5、1.8，公交站場用地容積率為0.6。
地塊整體容積率低，宜打造為低密度小區，結合地價、區位條件判斷，地塊具備發展中高端產品的潛質。
靈山島尖2019NJY-5
基本情況分析
2019NJY-5地塊整體位於 NJY-4地塊南側，雖然屬於臨江二排，但地塊東、南側被河流包圍，未來相關朝向單位具備河景資源。
此外，由於該地塊限高較NJY-4寬鬆（120米），故未來建成項目部分北向中高層單位仍可遠眺江景，景觀資源同樣具備優勢。
該地塊佔地面積2.49萬㎡，總起拍價10億，扣除政府回購部分，起拍樓面價為12477元/㎡。
其採取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，最高限價為13.7億，屆時樓面價為17230元/㎡。
回顧去年第四季度靈山島商住地出讓情況，當時華潤、金科成交樓面在13000元/㎡左右，產生約15%的單價溢價率。
可見本次掛牌2宗用地，起拍樓面已與去年成交價相當接近。
兩宗用地周邊配套情況
本次出讓兩宗用地，自身配建底商計容為0.55萬㎡，距離學校400米。
距離目前靈山島規劃面積最大的商業中心850米（2017NJY-12用地配建，商業計容約3萬㎡）。
此外，2019NJY-4地塊將配建公交首末站。
從靈山島通往蕉門地鐵站約5公里，未來公交10-15分鐘可接駁地鐵4號線。
地塊周邊樓市情況
由於靈山島仍處於基建、配套建設期，因此目前住宅項目推售仍比較低調。
僅金科負責開發的2018NJY-10地塊公佈了項目名（金科博翠明珠）及產品
據瞭解該項目由6棟小高層和2棟高層住宅組成，產品為建面80-138㎡三至四房，有望年內入市。
與地塊隔江相望的中高端大盤南沙金茂灣部分已轉入二手市場，售價為3-3.3萬/㎡。
此外，南沙主要一手板塊金洲售價2.1-2.4萬/㎡，南沙灣約3萬/㎡。
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