提要
5月7日，南沙灵山岛连推2宗商住用地，对比以往出让的住宅用地，本次为灵山岛首次出让北侧一线临江地块。
此外，一周前（4.29），灵山岛东侧商服区挂牌一宗商服用地，定向大型家装企业，关于本次灵山岛密集推地的前瞻性分析，且看广州中原研究发展部解读。
灵山岛土地供应特征分析
特征一：南沙计划供应76.9万㎡商住地
居全市第三，灵山岛占近2成
根据3月公布的《广州市2019年建设用地供应计划》显示，若仅计算可公开招拍挂商住用地，南沙将有76.9万㎡用地可供应。
仅次于白云、番禺两区，居全市第三；
同时，该计划量比2018年增加超2成，由此说明南沙存在增加商住用地供应的趋势。
从南沙区内供地板块分布来看，灵山岛、黄阁、金洲将形成“三足鼎立”的形势。
其中灵山岛预计可供应14.5万㎡商住用地，占总供应接近2成。
特征二：灵山岛采取“商住+商服”协同
出让方式，加速盘活“产业新城”
与金洲、黄阁等开发时间较早、地铁等通勤配套完善的板块相比，灵山岛作为“新兴板块”
除近年明显加快商住地供应量外，亦积极出让商服地，以迅速吸引产业、高素质劳动力流入。
此外，灵山岛学校、商业中心、交通站场等配套建设亦稳步推进，以保障未来住户生活、交通、教育需求，提高“产业新城”的发展速度。
灵山岛九年一贯制学校建设如火如荼
（拍摄：广州中原研究发展部 2018.11）
此外，近两年灵山岛出让商住地均有配建人才公寓的条件。
加上本次挂牌两宗用地配建要求，目前灵山岛人才公寓累积计容建面已达4.7万㎡，预计可建700-750套人才公寓。
特征三：灵山岛北部望江靓地首次推出
大湾区加持下或引房企争抢
本次推出的2019NJY-4为临江一线地块，区位条件相对突出。
一方面，灵山岛北侧江面较南侧宽阔，江景视野更加开豁；
而地块对岸的南沙体育中心片区2018年9月进行整体规划调整。
新规划中
重点指出“南沙体育中心将建一栋150米和一栋85米滨河地标，最终呈现出由灵山岛尖望南沙体育馆及金茂湾的天际线效果”。因此广州中原研究发展部认为，本次出让的2019NJY-4地块除具备江景资源外，同时具备地标建筑景观资源；
此外，随着南沙体育中心规划建设推进，未来商务办公人群居住需求将部分辐射至灵山岛。
另一方面，对比现时南沙“标杆地”，占地面积12万㎡，总成交价37亿（楼面价17231元/㎡）的灵山岛2017NJY-12地块。
本次推出的2019NJY-4地块面积适中（4.7万㎡），总起拍价“仅”为11亿，资金准入门槛相对较低。
因此除千亿房企外，不少资金实力较强、有意进入大湾区的“中型房企”亦可参与竞拍。
2019年广州土拍市场上出现了不少“新面孔”“过江龙”。
自大湾区规划正式落地，外来房企对广州的关注程度越来越高。
如北京北辰、上海升龙等企业通过不同途径拿地开发
闽系世茂、融信亦参与了多宗地块竞拍，而本次挂牌的地块属于大湾区概念中的“重中之重”南沙，市场价值“不可小觑”。
预期各路房企将积极抢地，2019NJY-4地块存在问鼎南沙“楼面价标杆”的可能性。
地块研判
灵山岛尖2019NJY-4
基本情况分析
本次挂牌的两宗用地整体南北相邻，2019NJY-4占地面积较大，江景、地标景观资源具佳，其占地面积为4.76万㎡，总起拍价11亿。
地块扣除政府回购部分，起拍楼面价为12825元/㎡，其采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让。
最高限价为14.8亿，届时楼面价为17230元/㎡，将与目前南沙标杆地价持平；
假如地块进入竞自持阶段，则实际可售部分楼面价将创造南沙新标杆。
此外，由于地块为临江一线用地，有严格的限高要求，左侧地块限高80米，右侧地块限高36米。
两宗主要用地的容积率分别为2.5、1.8，公交站场用地容积率为0.6。
地块整体容积率低，宜打造为低密度小区，结合地价、区位条件判断，地块具备发展中高端产品的潜质。
灵山岛尖2019NJY-5
基本情况分析
2019NJY-5地块整体位于 NJY-4地块南侧，虽然属于临江二排，但地块东、南侧被河流包围，未来相关朝向单位具备河景资源。
此外，由于该地块限高较NJY-4宽松（120米），故未来建成项目部分北向中高层单位仍可远眺江景，景观资源同样具备优势。
该地块占地面积2.49万㎡，总起拍价10亿，扣除政府回购部分，起拍楼面价为12477元/㎡。
其采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高限价为13.7亿，届时楼面价为17230元/㎡。
回顾去年第四季度灵山岛商住地出让情况，当时华润、金科成交楼面在13000元/㎡左右，产生约15%的单价溢价率。
可见本次挂牌2宗用地，起拍楼面已与去年成交价相当接近。
两宗用地周边配套情况
本次出让两宗用地，自身配建底商计容为0.55万㎡，距离学校400米。
距离目前灵山岛规划面积最大的商业中心850米（2017NJY-12用地配建，商业计容约3万㎡）。
此外，2019NJY-4地块将配建公交首末站。
从灵山岛通往蕉门地铁站约5公里，未来公交10-15分钟可接驳地铁4号线。
地块周边楼市情况
由于灵山岛仍处于基建、配套建设期，因此目前住宅项目推售仍比较低调。
仅金科负责开发的2018NJY-10地块公布了项目名（金科博翠明珠）及产品
据了解该项目由6栋小高层和2栋高层住宅组成，产品为建面80-138㎡三至四房，有望年内入市。
与地块隔江相望的中高端大盘南沙金茂湾部分已转入二手市场，售价为3-3.3万/㎡。
此外，南沙主要一手板块金洲售价2.1-2.4万/㎡，南沙湾约3万/㎡。
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