黑馬9911
徵收案件中矛盾最為突出的就是房屋的徵收補償問題，被徵收人覺得補償標準太低，而徵收方認為被徵收人漫天要價，很多矛盾就此激化，是造成社會不安定的一大因素。補償是否公平合理，直接關係到被徵收人的權益是否得到充分的保障。在房屋徵收過程中，評估報告是徵收部門對被徵收人進行補償的依據，被徵收房屋價值的評估結果是否客觀公正，直接關係到被徵收人的切身利益。本文，在明律師為你解析這評估報告中的7個“坑”，相信被徵收人不會輕易被坑到。
房地產價格評估機構是獨立於徵收方與被徵收人的第三方主體，具有專業性、科學性、公平性等特徵，由其出具的評估報告能夠適當的中和徵收方與被徵收人之間就補償數額的先天不同看法，法律規定由中立的有相應評估資質的房地產價格評估機構按照既定的評估辦法來確定房屋的價值彰顯了公平與公正，能有效的化解徵收方與被徵收人之間的矛盾。
因此，在徵收部門作出房屋徵收補償決定時，其確定的補償標準必須依據房地產評估機構出具的評估報告。如果評估報告不全面或是評估差距很大，就會對被徵收人造成很大的損失，下面我們就來談談評估報告中常見的一些問題，以防止廣大被徵收人在收到評估報告時被“坑”。
其一，評估報告的委託方是否具有委託資格
根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第六條的規定：房地產價格評估機構選定或者確定後，一般由房屋徵收部門作為委託人，向房地產價格評估機構出具房屋徵收評估委託書，並與其簽訂房屋徵收評估委託合同。
被徵收人收到評估報告的第一時間就要鑑別委託人是不是徵收補償方案中確定的房屋徵收部門，委託人是否具有委託房地產評估機構進行評估的主體資格，如果沒有，就不能對被徵收人的房屋進行評估。
其二，評估機構的選定是否符合法律規定
評估機構的選定有嚴格的法律規定，《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條第一款規定：“房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”
即房屋徵收部門與被徵收人協商評估機構，由協商達成一致意見的評估機構進行評估；協商不成的，房屋徵收部門可以在公佈的機構中採取投票方式，通過產生的多數意見選定房地產價格評估機構；通過投票方式無法形成多數意見的，再通過搖號、抽籤等隨機方式確定。確定評估機構之後，房屋徵收部門應當在房屋徵收範圍內予以公告。如果不是經過上述程序選定的評估機構，被徵收人是不認可評估機構具有評估其房屋的資格的。
其三，評估機構和評估人員是否具有相應的評估資質？
《城市房地產管理法》第三十四條第一款規定：“國家實行房地產價格評估制度。”房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。第五十九條：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”
根據《房地產估價機構評估辦法》第二十四條：“從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，並在其資質等級許可範圍內從事估價業務。”如果評估機構和評估師不具有相應的資質，其作出的評估報告對被徵收人也是無效的。
其四，是否與房地產價格評估機構簽訂委託合同
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第六條規定；“房地產價格評估機構選定或者確定後，一般由房屋徵收部門作為委託人，向房地產價格評估機構出具房屋徵收評估委託書，並與其簽訂房屋徵收評估委託合同。房屋徵收評估委託書應當載明委託人的名稱、委託的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象範圍、評估要求以及委託日期等內容。”
其五，是否對被評估的房屋進行實地查勘
評估所必需的情況和資料是通過實地查勘得到的，不是想象出來或者單純依據徵收方提供的調查登記結果計算出來的。
根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十二條第一款的規定：房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。
所以，房地產價格評估機構不僅要去房屋徵收部門核實被徵收房屋的具體面積，還要去被徵收房屋所在地進行實際查勘測量。如果房屋登記的面積與實際查勘得出的面積不一致，應該以有利於被徵收人的原則來確定被徵收房屋的面積。而在被徵收人未能就裝飾裝修價值與徵收方協商一致的情況下，評估機構還要就此給出評估結果。
其六，評估方法是否全面客觀
國有土地上的房屋多數都會入市交易，被徵收房屋的價值根據市場比較法進行評估是沒有問題的。一般，對房屋進行評估都會綜合選用幾種方法，但是如果被徵收人收到的評估報告中，對自己房屋的評估只是選用了“成本逼近法”進行評估，顯然不能對被徵收房屋作出全面客觀的估值，會嚴重損害被徵收人的利益。註冊估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。
其七，是否實際交付評估報告
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十六條規定：房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定，向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。
房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。
對評估結果有異議的，應當在收到評估報告10日內，向評估機構申請複核；對複核結果有異議的，應當在收到複核結果10日內，向專家委員會申請鑑定。可以申請救濟的時間非常之短，被徵收人一定不可以輕易錯過。
評估報告是行政機關作出補償決定的依據和基礎，如果評估報告未依法送達被徵收人，會導致被徵收人申請複核和專家委員會鑑定的權利無法實現，從而使補償決定本身失去合法性基礎。
《辦法》第二十二條規定，被徵收人對被徵收房屋所在地評估專家委員會的鑑定仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條第三款的規定處理，即被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。法律法規賦予了被徵收人一系列的救濟權利，如果被徵收人不能獲悉評估報告，無疑等於剝奪了被徵收人上述的救濟權利。
在明律師想提示大家的是，被徵收人在面對房屋的評估價值過低時，應當審查評估報告中可能存在的問題，避免自己的合法權益收到損害。鑑於廣大被徵收人並不熟悉專業的法律問題和評估中的技術問題，如果評估報告中出現上述提到的一些“坑”，在收到評估報告的第一時間就應該及時諮詢律師，提起相應的程序，以免延誤最佳的權利救濟時機，給自己的補償造成不可逆轉的影響。
楊在明徵地拆遷律師
您好，對於房屋徵收中評估問題，我們首先得清楚徵收評估的重要性。即：被拆遷人的補償利益高低是直接由徵收評估報告決定的。也就是說，評估報告對房屋價值、經營損失價值、以及相關附著物的價值等內容評估出來的價格差不多就是被拆遷人最後的補償利益了。
因此，房屋徵收的評估報告對於被拆遷人的補償利益是關鍵性作用。評估報告公正客觀才能保證補償利益的公正客觀。然而，在實踐中，徵收方為了最大限度壓榨被拆遷人的補償利益，就會在房屋徵收的評估階段“動手腳”，進而獲取拆遷利益。
那徵收方會在評估過程中，怎麼做“手腳”呢？在明律師來給您講講。
一、徵收方單方制定評估機構
《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定：房地產價格評估機構首先由被徵收人協商選定。若被徵收人未在規定時間內進行協商，或者雖經協商但未能達成一致意見，則由房屋徵收部門組織被徵收人按照少數服從多數的投票原則決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
該規定明確了被拆遷人是有選擇評估機構的權利的，這樣是為了保證評估機構的客觀公正性，進而才能保證評估機構在對房屋價值進行評估時做出中立、客觀的評估結果。
然而在實踐中，基於行政強權的威懾，大部分的評估機構都是由徵收方單方面指定的，被拆遷人根本沒有參與選擇的餘地。由此而導致評估利益大大低於被拆遷人房屋的實際價值的情況經常發生，損害了被拆遷人的巨大補償利益。
二、故意繞開談判環節直接讓被拆遷人簽字；故意丟項落項或有意加上一些本來沒有的附屬物。
實踐中，基於徵收方的授意，評估機構方或者就是徵收方，會直接不和被拆遷人進行任何協商談判，便讓被拆遷人在評估報告上簽字。
另外，有些評估機構有意丟項、落項。比如說房子本身是九成新，應該按照九折重置成新，但是他給你打個八折、打個七折，就故意貶低被拆遷人的 房屋價值。被拆遷人不懂其中專業問題，也很容易就簽字了，
還有的甚至會主動給加上一些沒有的附屬物，到時候說你有意謊報附屬物的數量，有意謊報建築物的面積，讓被拆遷人被動的成了過錯方……
上述種種問題都會影響到評估報告的真實性，進而損害被拆遷人的補償利益。
三、送達評估報告不蓋章不簽字，就是一個清單
這種評估報告原則上是不生效的，但是又不得不重視，對方把清單交給你，你可以對一對數量，價格，但必須清楚這就是屬於對方的一個基礎報價，不是正規的評估機構做出的評估報告。因為在進行評估時很多評估機構和拆遷方都是倒著做的，先給你一個單子，上面就是單價多少、面積多少，你自己核對，核對完了以後出來錢數，然後讓你籤協議，簽完以後再做評估報告，然後過審計就可以了。評估本身應該在前，結果他給挪到後面去了，程序是反的。
四、不公示初步評估結果
《房屋徵評估辦法》第16、17條的規定，評估結果分為初步評估結果和最終評估結果。在初步評估結果完成後，房屋徵收部門應該向被徵收人公示，在公示期間，被徵收人有獲得解釋的權利。
在分戶初步評估結果公示期滿後，房屋徵收部門應該向被徵收人轉交分戶評估報告。
上述規定明確了拆遷方應公佈初步的評估結果，進而讓被拆遷人有提出異議，獲得解釋的權利。這也是為了保證評估結果的公正和客觀。
然而，拆遷方指定的評估機構作出的評估結果確實存在很多問題，拆遷方是不敢輕易公示的。因此，拆遷方在操作的時候便直接略過了該步驟。很多被拆遷人因為不懂的相關的 程序，因此喪失了救濟的時間。
五、不按市場價進行評估
對於房屋的徵收拆遷評估，有不同的評估辦法。各地在具體的操作中也沒有使用的統一的評估方法。採用不同的評估辦法對房屋價值進行評估，得出的結果可能不同。《國有土地上房屋徵收評估辦法》規定，註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。
而上述規定的幾種評估辦法，對被拆遷人最為有利的是市場評估法。總的來說，被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。所以，按照法律的應有之意，選擇市場評估法也應該是各地應該首先採納的方法。
但選擇市場評估法確實會讓徵收方承受巨大的財政壓力，所以徵收方會盡可能避免選擇該種評估方法。
綜合來說，到底選擇哪種方法評估，除了要考慮地方的徵收拆遷政策及市場環境等因素的影響，還有一個很重要的手段是被拆遷人的博弈能力，會在很大程度上決定最終選擇的評估方法。
上述問題僅僅是在評估過程中比較常見的問題。因徵收拆遷比較複雜，很多問題還是要根據具體的情況進行具體的分析。被徵收人如若對評估結果有異議，是可以通過申請複核、複議等程序進行救濟。但實踐中，對評估結果的複議、複核起不到實際的作用，只能在一定程度上暫緩拆遷工程的推進速度。被拆遷人想要徹底解決評估問題，爭取到應有的、滿意的補償利益，還需及早聘請專業拆遷律師介入，通過制定體系化的維權方案來進行維權。
北京在明律師事務所
您好，很高興回答您的問題。
房屋評估是房屋徵收過程中的重要環節，評估要考慮到被徵收房屋的區位、用途、建築面積等因素，對其房地產市場價格進行評估。但實踐中，房屋評估也存在很多不合法、不合理的地方，需要我們保持警惕。
一、評估機構有問題
一方面，依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下簡稱《徵補條例》）的規定，房地產價格評估機構應當由被徵收人協商選定；協商不成，由被徵收人投票決定，或採取搖號、抽籤等隨機方式確定。但是實踐中，評估公司常常是由拆遷方指定的，通過指定方式確定的評估機構很容易受到拆遷方的干預，在房屋評估中就難以保持中立性，難以對房屋進行客觀公正的評估。另一方面，評估機構需要具有相應的評估資質，因為資質不一樣，評估能力也會相差甚大。可以根據評估公司的名稱來查詢其是否具有相應的評估資質。
二、評估時點不合法
《徵補條例》第十九條規定：對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。因此，張貼徵收決定公告之日起才能進行房屋的價值評估，在這個時間點之前或之後都是違法的。
三、評估方法不適宜
註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。並且對房屋進行評估應當經過實地的勘察測量，並進行拍照錄像。實踐中，很多評估人員不夠專業，或是沒有經過入戶測量，或是隻是簡單地觀察了房屋的結構，導致房屋價格的評估不夠準確。
四、評估報告不簽名
整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋徵收評估項目的兩名以上註冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章，不得以印章代替簽字。沒有簽名就是不合法的，因為我們可以根據簽名去查詢評估人員是否具有相應的評估資質，同時也涉及到評估責任的追究問題。
五、評估報告不交付
實踐中，房屋經過評估後，被徵收人往往收不到評估報告，但其實，分戶初步評估結果公示期滿後，房地產價格評估機構向房屋徵收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋徵收部門向被徵收人轉交分戶評估報告。
如果對評估結果有異議，被徵收人可以申請複核評估，對複核結果有異議的，可以申請鑑定。被徵收人對補償仍有異議的，房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由房屋徵收部門報請市縣級政府作出補償決定，並予以公告，被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
（京平祝）
京平律師事務所
房屋徵收拆遷過程中對被徵收房屋進行評估從而確定被徵收房屋的價值，以此來確定房屋徵收拆遷的補償，被徵收房屋的評估價格直接關係到被徵收人所能拿到的補償款。那麼如何確定對被徵收房屋的評估價格，對徵收房屋評估應該注意些什麼？等諸多問題成了被拆遷人常常問及的問題，下面小編就為大家講解一下在房屋徵收拆遷中關於評估的一些事項。
首先，依照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條的規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。依照該規定，對於類似房地產要根據被徵收房屋的區位、用途、性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者類似的房地產。而類似房地產的市場價格則是指在評估時點與被徵收房屋類似的房地產的市場價格。
其次，在對被徵收房屋價值進行評估中，房地產價格評估機構作為確定房地產價格的主體，其公正性直接關係到被徵收人和國家的利益。依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條的規定，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。因此，在房屋徵收過程中，房地產價格評估機構選擇是被徵收人的權利。即使被徵收人不能通過協商的方式選定，也應當有被徵收人通過多數決定或投票和抽籤等隨機方式選定。因此可以肯定的是，房屋徵收部門不能參與房地產價格評估機構的選定。
在房地產價格評估機構對被徵收房屋作出作出評估後，若被徵收人對房屋評估結果有異議的，依照《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十九條的規定，被徵收人或者房屋徵收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。該法第二十條亦規定被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。申請複核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面複核評估申請，並指出評估報告存在的問題。
針對被徵收人或者房屋徵收部門對評估報告提出的複核，依照該辦法第二十一條的規定，原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。複核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知複核評估申請人。
同時該辦法第二十二條明確規定，被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》》第二十六條規定處理。而《國有土地上房屋徵收與補償條例》》第二十六條的規定，即被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
希望對您有所幫助。
北京晏清律師事務所
(對評估報告有異議如何寫複核評估申請書)
評估機構，收到房屋價格評估報告，要求複核評估，因評估價格是徵購價格，被徵收人選擇房屋產權調換，應當評估徵換房屋的價值，不應評估轉讓收入金額。物權法第143條，土地使用權流轉方式有轉讓、互換
等。貨幣補償流轉方式，徵購強迫轉讓房屋
，貨指貨物是商品，幣是特殊商品，是商品價值，評估市場價格正確。房屋產權調換流轉方式，徵換強迫互換房屋與該房屋佔用土地的使用權，舊城區改建，調整使用土地，房於附著於土地，互換土地使用權，其流轉土地使用權不到位，少換無形資產及其土地使用權面則多換房產及其建築面，等值非等面互換原則。貨幣補償流轉評估房屋價值是轉讓收入金額，房屋產權調換流轉評估置地費與房屋重置費用支出金額，收入金額與支出金額不得混淆。我選擇房屋產權調換流轉方式，我不賣房，不用市場法評估，又不是經營門面，無經濟收益，不用收益法評估，老房子非在建工程，不用假設開發法評估，單一採用成本法評估確定房屋成本價值，評估房屋的重置價格和住宅土地使權出讓或者轉讓起始單價，為成本價，而不是土地使用權的成交價是市場價。評估機構受政府妥託
，應按被徵換人所選擇的流轉方式評估，要求重審，評估機構也可以採取保持沉默。
天高地厚13277965161
國家只要依法依規頂層設計:嚴格落實房住不炒一一讓住房迴歸住房價一一讓廣大人民群眾安居樂業的生活一一國家推動人才進步.國家推動科學技術產業經濟發展.搞好實業經濟佈局和發展一一評估.回收住房以建造成本回收一一全面改善廣大人民群眾的居住條件:以人才發展一一推動國家科學技術產業經濟發展一一
用戶4381971877146
國有土地上房屋徵收補償的評估機構選確定，有法定的程序。如果沒有遵照法定程序選出來的評估機構，其出具的評估報告。被拆遷人是完全可以不認可此評估報告的，也就是說此評估報告結果是無效的。另一方面，如果對經過法定程序確定下來的房屋評估機構評估的房屋價值不滿意。還有十以下兩種救濟途徑，可以申請評估複核，或者進一步申請當地房產評估委員會的價格鑑定。
說拆遷
這個問題最好諮詢一下專業的律師，以免遭受不必要的損失，個人覺得徵收這種事得了解評估公司的資質，周邊市場價以及合同的細節條款
美女小視頻集錦
這麼講吧，幾乎每一步都有貓膩。
stenven841
地方政府主導性很大，還有徵拆區域人不能合力，所以評估單位評估可能帶有傾向性，不能完全反映出當時當地的價值標準。建議被徵遷地人依據政策及法規可自行找評估公司評價，可走訴訟途徑。
