撰文 | 逍遙子
仔細回想了一下，“330新政”推出後，經常接到這樣的銷售電話：
您好，這邊是XXX售樓部，我們公司近期推出精裝公寓，市場獨有的量身定製，拎包即可入住，一口價……
老實說，這樣的電話多了，自然是使人厭煩，但也知道，這段時間吃這碗飯的銷售很不容易。
好在今年以來，已經很少接到這樣的電話了，想來是電話那頭的哥們，小日子過得還不錯。
這樣看來，“1219政策”針對性放鬆限購後，廣州公寓市場確實有所回暖。
但是，要說廣州公寓市場爆發了，其實還遠遠算不上。
縱觀整個市場變化，一圈下來，廣州公寓幾乎還是“老樣子”。
"330新政“後，廣州公寓成交腰斬
2017年3月30日，嗅著春天的氣息，很多人出去看房，發現不僅買不起房，而且連買房資格都沒了。
這一天，廣州市政府辦公廳發佈的《關於進一步加強房地產市場調控的通知》正式出臺，廣州掀起新一輪樓市調整，
限購進一步收緊，其中嚴格打擊公寓產品。3月31日零時起銷售對象應當是法人單位，即只有企業才有資格購買公寓。
而在此前購買的公寓，要取得不動產證滿2年之後，才可以轉手給個人或者企業。
如果個人在3月31日零時後買了一套二手公寓，想再次轉讓時，也只能賣給企業。
於是乎，一系列收緊舉措下，各開發商面面相覷，“完了，這咋整？”
業內人士更是坦言：2017廣州“330新政”對公寓的影響，簡直就是毀滅性的打擊。
據中原地產的跟蹤數據顯示，2016年廣州公寓的周均成交量為685套，銷售行情還不錯；2017年暴跌至369套，2018年是310套 。
廣州克而瑞統計數據顯示，2016年全市一手公寓成交量為33919套，執行新政後的2017年，成交量僅為19447套，暴跌43%；2018年1月-12月15日，成交量是15177套，同樣行情慘淡。
截至2018年11月底，廣州一手公寓庫存量達160.04萬平米、餘貨28136套，去化週期拉長至23.1個月，將近兩年才能把庫存清完。
解凍！單月網籤量均在2900套以上
就在廣州公寓接近冰封的時候，限購放開了一個口子 。
2018年12月19日，廣州市國規委在官方網站上掛出，《廣州市住房和城鄉建設委員會關於完善商服類房地產項目銷售管理的意見》解讀。
2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，不過個人購買商服類物業，取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。
在“限購洪流”掙扎的開發商，終於獲得了一張登上諾亞方舟的船票！
據不完全統計，此次解綁政策，廣州受益的公寓項目多達75個。
從18年12月開始，廣州公寓成交量突飛猛進，在政策及開發商年底衝刺業績的影響下，單月網籤超3700+套；除了今年2月網籤的慣性回落外，鬆綁之後，公寓的單月網籤量均在2900套以上。
據克而瑞數據統計，截至3月底，廣州一手公寓庫存量回落至136.8萬平，餘23888套存貨，去化週期也縮短至13.9個月。參照住宅的庫存理論，廣州公寓庫存迴歸正常偏高水平！
從整體數據變化來看，廣州公寓市場確實是一片火熱。但實際上，對廣州公寓市場環境判斷，不能過分樂觀。
針對性鬆綁，去化壓力還是很大
眼下廣州公寓的境況，其實很好解釋：處於政策消化期，需求得到快速釋放。
但是，”1219政策“僅僅是針對性鬆綁，330後拿地商服項目並未放鬆，同時堅持“限售2年”，釋放和帶動個人購買的積極性有限。
雖然，在2月底大灣區規劃落地、房貸利率下降、房企積極備貨等因素的影響之下，廣州購房者重拾對公寓市場信心，入市意願增強，除了頻現多宗大手交易拉動市場成交外，散售市場也十分活躍。
但是，經過消化，這一波紅利已經過去了。
目前，廣州公寓產品去化壓力還是很大。
一方面，廣州公寓庫量主要集中在南沙、黃埔、番禺等區，這三區存量均超20萬平，佔比總體庫存的60.1%。
而這些區域的公寓項目
向來以低總價吸引購房者關注，面臨如此多庫存量，開發商需要積極推貨，但同等價位的產品多了，也會加大去化的壓力。另一方面，海珠、增城和荔灣等區域，雖然存量不高，不過銷售速度較慢，導致去化壓力大。
而且，從最近一週（4.29-5.5）情況來看，儘管是處於“五一黃金週”，但市場熱度未能延續。上週（4.29-5.5）廣州公寓共計成交440套，環比下跌35%。
成交量回升，但實際價格很難上漲
政策鬆綁之後，“漲價”一時成為銷售和中介推銷的熱點噱頭。
但是，按照房地產“地段為王”的邏輯，漲價並不容易。
前面提到，目前廣州公寓庫量主要集中在南沙、黃埔、番禺等區，這三區存量均超20萬平，佔比總體庫存的60.1%
從市場表現來看，公寓市場基本都是外圍區域的天下。
前段時間，華夏時報記者走訪發現，那些地段並不佔優勢的的項目，為了成交，只能價格上下大功夫。有銷售向記者透露，“剩下的房子可以給到內部價，一套比正常售價便宜了二三十萬元。”
業內人士認為，目前市場環境下，開發商更多是消化現有庫存為主。短期內大部分項目不具備漲價的條件。相反，開發商會更主動地迎合新政利好，積極推貨，甚至會釋放不少的優惠 。
2019年市場穩定，重點板塊可考慮
關於接下來廣州公寓市場的走勢，預計市場將會趨向更加穩健，成交量將會有所提升，但價格將會保持平穩，理由如下：
1、樓市調控基調不放鬆；
2、受到落戶限制放鬆等利好，廣州對外來人口的吸引力不斷增強，居住需求推動成交量提升；
3、廣州很多公寓產品，層高比較高，相當於買一層送一層，高實用率吸引購房者關注，也有助於推動成交量的提升。
當然，對於處於中心區域，這部分具備區位等優勢的優質項目，不排除有“漲價”的可能性。
此外，對於南沙、番禺等外圍區域，依託區域規劃、產業引進紅利刺激，重點板塊的項目可考慮入手。
對於接下來廣州公寓市場走向，你有什麼看法呢？歡迎留言~~
部分參考素材：克而瑞廣州區域、廣州中原研究發展部、華夏時報、網絡
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