案情概覽
邢先生在浙江省某村有房屋一套。2018年3月28日，浙江某工程技術有限公司受鎮政府委託，對邢先生的房屋進行了危險性鑑定，鑑定結論為D級危房，承重結構已經不能滿足安全使用要求，房屋整體處於危險狀態，構成整棟危房。同年4月3日，鎮政府組織人員對邢先生的房屋實施了強制拆除。邢先生認為鎮政府的行為嚴重侵犯了其合法權益，決定走法律途徑維權，來到北京聖運律師事務所尋求法律幫助。
王有銀主任聽取了案件情況，詳細制定了維權方案。聖運律師認為，鎮政府在進行“危房”拆除時，存在諸多違法行為。首先，鎮政府委託的鑑定機構沒有相應資質，在鑑定過程中，未進行實地勘測就作出了鑑定結論，也沒有及時報有關部門備案，其合法性存在疑問。其次，鑑定機構不是房屋所有權人委託的，其鑑定結果也沒有及時告知邢先生，存在程序違法。最後，鎮政府不僅強拆了房屋，還佔用了土地，而申請信息公開的結果顯示，該土地並未辦理徵地手續，鎮政府的上述行為沒有法律依據。在聖運律師的協助下，邢先生提起了行政訴訟。
法院採納了聖運律師的意見，其認為，依據物權法規定，私人物權受法律保護，為了公共利益的需要，有關部門可以依照法律規定的程序和權限對不動產進行徵收，但要給予補償。在本案中，鎮政府未與邢先生簽訂拆遷補償協議，僅憑一份單方委託產生的《房屋危險性鑑定報告》就對房屋實施強拆，違反了法律程序。
最終，法院判決鎮政府的強拆行為違法。
法律點評
現實中，如果不存在“危房”事實，甚至拆遷方以“拆危”為藉口掩蓋非法強拆的目的，拆遷戶應該如何應對呢？
一、注意觀察是否存在程序違法
拆除“危房”也要遵循法定程序。首先是危房鑑定的申請，《城市危險房屋管理規定》第七條規定，應當由房屋使用權人或所有權人申請危房鑑定，一般情況下，拆遷方不可主動申請危房鑑定，即便是申請，也應當由雙方共同選定鑑定機構，不可單方委託。
其次是鑑定結論的得出，《城市危險房屋管理規定》第六條規定，市、縣人民政府房地產主管部門應當設立鑑定機構，並統一啟用“房屋安全鑑定專用章”。因此，拆遷戶要明確鑑定機構有無相應資質，鑑定結論有無“專用章”落款，是否履行了房屋鑑定程序，否則，該鑑定結論不具備法律效力。
最後是處理程序，若鑑定結論合法有效，房屋所有人應當依據鑑定意見對房屋進行加固或修繕，若不及時修繕，房屋管理部門可以指定有關單位代為修繕，或採取其他措施。但是，採取措施也需要遵循法定程序，如果涉及房屋拆除，要依據行政強制法的規定履行告知、催告、聽取申辯意見等程序，不可直接拆除，損害房屋所有人的合法權益。
二、注意辨別是否存在非法目的
如前所述，有時拆遷方為了掩蓋非法強拆目的，會以“拆危”為藉口，此時，拆遷戶可以通過拆遷方的以下行為來判定：
如果涉案房屋已經納入徵地拆遷範圍，拆除房屋的法律性質則會發生變化，不再作為危房管理的步驟，而是作為徵地拆遷的步驟，要先補償、後拆遷。此時，將房屋認定為“危房”直接拆除，多半具有這一目的。未履行徵地手續，但拆遷方強佔了土地，如同本案一樣。此時，拆遷戶可判定這不是簡單的危房管理，可以將其作為徵地案件進行維權。
律師提醒
行政機關拆除“危房”並非都是違法行為，根據《中華人民共和國突發事件應對法》《城市危險房屋管理規定》，如果涉案房屋處於整體危險狀態，即所說的“D級狀態”，行政機關可出於維護公共利益的需要，對房屋所有權人和使用權人發出督促撤離或立即停止使用的意見，在緊急狀態下拆除房屋，如果可以證明其拆除行為程序合法且具有緊迫性、必要性，手段合理，符合高效便民、合理行政的原則，則其拆除行為並無不當。
北京聖運律師事務所王有銀主任律師團隊
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