土拍市場火熱，南寧“地王”頻現。
伴隨一二線城市釋放回暖信號，改善換房群體越發焦慮。
老驢在後臺經常收到私信：“現在是不是換房時機？”、“今年房價會不會暴漲？”、“什麼時候賣房合適？”……
大家焦慮的是，現在雖然有房，但涉及到“一買一賣”，唯恐在這波行情躁動期，賣低買高。
\今年是不是置換時機？
驢哥認為，這個時機其實從去年就已開始。但沒關係，今年還有機會。
簡單闡明一下原因。南寧房價經過2016~2017年報復性上漲之後，目前整體走勢相對平穩，以每年不超過10%的增幅平穩上漲。
2019年全國樓市大基調就是一個字“穩”。
在中央堅持“房住不抄”的前提下，房價出現暴漲行情不太可能。
但“因城施策”的政策，又給地方政府留了一道“後門”。所以，會出現有些城市回暖，有些城市收緊的現象。
2019中國樓市只允許“春天”。其中的含義，各位自己體會。
4月份時，驢哥已對全國市場和南寧市場做過分析。詳情點擊：別慫，南寧的房奴們！
回到南寧市場。
今年初以來，從新供土地不限價，到預售價紅線放鬆，南寧“限價”正悄然鬆動。
這是一個信號。一旦“限價”全面放開，目前被壓抑的高素質樓盤，價格必然反彈。
所以，現在市場尚存的一些被限價、不外收的高素質樓盤，就是你置換的重點目標。
\先買後賣，還是先賣後買？
換房的需求無非分為三類：
1、置換更好的區域： 傳統老城區置換城市新中心，將成熟溢價的房子，置換成未來房價紅利不斷釋放的房子。
2、置換更好的學區：虎媽越來越多，很多人換房就是為了孩子，上一所名校。
3、置換更多的房間、更好生活體驗的房子：兩房換三房、四房，或置換更新的小區、置換居住體驗更好的大平層、疊墅。
驢哥認為，置換是值得鼓勵的。
如果改善自住，即使成本高一點，通過原有的房子，再撬動一點槓桿，可以置換更好居住品質的房子，是值得的。畢竟住得好，才能更好地享受生活。
如果是投資性房產置換，除非有特別好的投資選擇，否則別瞎折騰。 目前首付門檻和房貸利率都不低。
3月份，驢哥曾對南寧商品房貸款利率做過統計，供參考：南寧房貸利率降了！但買不買房，賬得這麼算
另一種非常有必要置換的是“老破小”，綁定頂級學區房的除外。
“老破小”不符合未來的90後、00後居住要求的房子，未來是要被拋棄的。
畢竟，好產品才配談地段。
關於“先買後賣”還是“先賣後買”這個問題。
牛市裡，建議先買後賣，因為房價向上走，你佔了兩套房子都在上漲的紅利，也不至於賣了房子又買不到合適的。
熊市裡，建議你先賣後買，在賣家被動的行情，“有錢才是爺”，只要你手裡握著錢，哪的房子不是隨你挑！
落地南寧實操的話，驢哥建議你同步進行。
一邊把老房掛出去賣，一邊尋覓合適的新房。從掛出去開始到你拿到首付款，一般需要3個月到半年的時間。
\二手房如何賣高價？
二手房如果不是頂級學區房，基本都是要看品相。
如何提高你房子的品相，就學學開發商用裝飾華麗的樣板間的套路。
高端玩家是“鳳變冰”，二次裝修之後賣出高溢價。普通玩家基本都是請個保潔阿姨，來做一次深度清潔。
如果房子不是自己住，房租沒有高到離譜，我認為在你掛牌賣房時，最好還是不要帶租約比較好。
租客住在裡面，看房不方便不說，然後再在買家來看房時不配合的話，你這房子基本挺難賣，而且租客愛整潔還好，如果不是，很容易被買家壓價。
賣房一般要準備兩個價格，一個是給中介的報價，一個是你願意承受的底價。
這個中介報價一般都是預留了砍價空間的，在目前企穩的行情中，可參考同小區報價適當上浮一點。
關於中介，一般都是掛牌多箇中介。以前流行的獨家代理，現在基本都不適用了，畢竟廣撒網才能快速找到更多意向客戶，縮短交易週期。
\怎麼挑“硬核”新房？
地鐵、學區、綜合體。
圍繞這三大要素，基本不會瞎。
在這裡，我更想強調的是，在未來房價越來越高的時代，品質感和得房率是兩個要重點關注的指標。
例如，相同的地段、相同的配套，品牌開發商和非品牌開發商，未來二手房價，會相差上千元每平。
例如，南寧130萬的三房一廳、無小區綠化、有人車分流和130萬四房兩廳、有小區、有人車分流，後者顯然要比前者更有升值空間。畢竟房價不低，差一個房間就是幾十萬，真的不是所有人都能置換得起的。
南寧二胎家庭非常普遍，多一個房間，未來溢價空間更高。
寫在最後
置換，是對前一次買房的糾錯和改進。
趁現在有機會，要換的抓緊時間。
畢竟這種企穩的行情，不是那麼容易遇到。
給你時間賣高價，又給你時間淘筍盤。
換個自己喜歡的房子。
換個上漲動能更強的房子。
最後，祝各位老鐵早日換新房！
／End.
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