在澳大利亞，如果有人和你說，兩種職業不可靠，一個是房產中介，一個是二手車銷售，千萬不要奇怪。
並不是想要一竿子打死誰，而是對最近幾年，澳大利亞房產銷售亂象，做一個小小的總結。
當真不能買了？如果是純投資，暫時打消這個念頭吧。
壹 · 房價暴漲領跑全球？真的
在很多房產銷售的廣告中，對於澳大利亞房產的描述通常都是：
過去50年裡，澳大利亞房地產是全球投資回報最佳的資產之一，平均價格上漲了60多倍
這話說的還真沒錯，2009年以後，澳大利亞房價，一直是G20裡面漲幅較高的。
為什麼會漲？不得不承認，外國人在澳大利亞買房，確實是推動房價上漲的一個重要因素。
然而真正的罪魁禍首，是政府對房產市場的政策導向，和低利息環境。
科普一下，澳大利亞2008年以後，是如何刺激樓市的：
居民首套剛需購房，最早獎勵7000澳元，之後提高到14000澳元。若購買新建住房，補貼達21000澳元。
在2008年前後，對20-30萬澳元，就可以買一套房子的澳大利亞人來說，這不算小數。
另外，本地人首付只需要5%，就可以和開發商交換合同，貸款前5年只需還利息。
貳 · 當真暴跌？也是真的
房價是從2018年開始觸頂回落？有時候數據一旦被平均，就看不到真相。
澳大利亞這幾年，房子漲價主要是因為二手house拍賣，撐起的這個漲點，再說明白點——有地。
順帶科普一下，在澳大利亞，外國人（超過12個月臨時簽證，且簽證到期離開時必須售出）只能買新房，不能買二手房，也不能參加房屋拍賣。
買地建房？必須先由律師向FIRB申請，沒中介什麼事兒。
這也就是為什麼房產中介，會給你強烈推薦新公寓，告訴你投資回報率是多麼的誘人。
早個三五年，在悉尼墨爾本投資公寓其實都有的賺，但市場已完全飽和。
2017年，房地產研究公司Corelogic在一份物業調查報告“Pain and Gain”（《痛苦與收穫》）中就強調：
2013年以來，在墨爾本公寓轉賣後虧損的概率，比house要高6.5倍，布里斯班是6.4倍，首都領地更是高達14.5倍。
相較於house，投資公寓虧損的可能性更大，因為house具有更大的潛在土地價值，不可複製，而公寓的價值通常來自地理位置，可複製。
地產最狂熱的時候，基本上只要是中國人，當地的大學生、導遊、律師，甚至商場銷售員，都在賣房子，顯然這個市場是不需要的。
根據澳大利亞統計局公佈的房價數據，在過去一年，澳大利亞整體房價水平下跌了5.1%。
其中澳大利亞最繁榮的房地產市場——悉尼，更是直接下跌了13.2%。
要知道當年金融危機時期，澳大利亞房價的跌幅也不過4.6%。
公寓的情況更糟糕，悉尼和墨爾本市中心公寓已下降15%。
叄 · 誰才是原罪？供需看成敗
導致澳大利亞，尤其悉尼和墨爾本房市“雪崩”的原因有幾點：
1、大量公寓和住房投放市場導致供過於求
2、受政策影響外國投資者紛紛離場
這些大家最近應該在各種文章中，看到詳盡的解釋。
我只想補充幾點。
必須關注空置率。
中國人在澳大利亞投資房地產，主要是墨爾本和悉尼，這兩座城市的空置率較5年前提高了19%和15%，而它們佔到澳大利亞房地產總值的三分之二以上。
公寓的接盤俠在哪裡？
找不到，賺了也只是賬面而已，所有費用清算，結果還是虧，關鍵是有價無市呀！
這些年澳大利亞雖然失業率在下降，但是2004年以來，全職就業的佔比是下降的，說明越來越多的人只能找到兼職。
各大銀行及各大借貸機構，這兩年紛紛開始對借貸人進行更嚴格的評估，使得貸款申請，變得越來越難，導致澳大利亞房貸審批量暴跌。
肆 · 匯率！最容易被忽視
很多人只把眼睛盯著房價，忽略了匯率。
比起房價下跌，匯率下跌更可怕。
目前的匯率是1澳元換4.75元人民幣，而在2012年匯率是1澳元兌換6.6元人民幣。
也就是說7年時間，澳元貶值了28%。
所以，海外置業，匯率因素一定要考慮進去。
伍 · 四個定時炸彈，隨時爆
NO1. 炸彈
根據2018年的統計，澳大利亞家庭債務佔可支配收入185%，家庭債務的利息支付佔收入的比重9%以上。
別忘了，澳大利亞之前有貸款前5年，只需還利息的福利，只有在房產升值的情況下，僅付息貸款才有意義。
但現在房價開始下跌，將導致許多僅付息借款人，陷入負資產狀態，這意味著他們的貸款價值超過了房產貶值的價值，一波違約潮難以避免。
NO2. 炸彈
澳大利亞政府更新移民政策，綠卡配額從原來的19萬下調到16萬。
每年最少有2.3萬名移民，需要被安排到大城市以外地方居住和工作3年，才可取得永久居民資格。
據英國《衛報》3月報道，當局計劃把墨爾本、珀斯、悉尼和黃金海岸4地，定為新移民不能實時定居的城市。
NO3. 炸彈
如果工黨在5月18日的大選中獲勝，就將對“負扣稅”制度進行大刀闊斧的改革！
負扣稅，本質上是政府鼓勵房產投資的一種稅務補償。當租金收入不能覆蓋支出（貸款利息和房地產折舊），可以抵銷投資者的所得稅，
也可以理解為合理避稅。一旦改革，可以想象的會推動房租上漲，房價下跌。
NO4. 炸彈
有可能在6月底出臺的資本利得稅，將會直接吞掉你利潤的一大部分。
有人肯定會說，最近悉尼和墨爾本的房租都在漲。呵呵，房子買不起，就只能租了，供需關係變化。
然而即便如此，澳大利亞熱點城市，熱點地段的租金回報率，也就在5%左右，這還沒有扣除各種政府費用。
很多中介最擅長的就是拿著house的漲幅數據，讓你去買公；用熱點地區的租金，套在所謂的潛力樓盤上。
是樂觀嗎？也許是無恥吧。
最後石榴叔重複一遍，對於在澳大利亞買房的觀點。
如果不是為了移民，而是純投資，一定要慎重再慎重。打死都不要碰公寓。
真想買，也不是現在。
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