.
1
上演高管離職潮
業內人士指出，房企高管離職潮折射的是，國內房地產市場拐點已至、房企在銷售壓力下走馬換將的無奈。近年來，雖然各大房企紛紛加大轉型力度，努力提升非房地產業務的收入佔比，但是面臨行業下行，戰略收縮、開源節流成為很多房企的當務之急。
“面對這種狀況，我已經做了很多準備，包括考了很多證書，一旦公司有什麼變化，要做好隨時辭職的準備。”一位房企中層表示。
房企高管離職本屬正常，特別是在前幾年行業上行時期，各大房企通過高薪挖角以求快速擴張，從而造成高管跳槽非常常見。不過，在眼下國內房地長行業“凜冬將至”，又到年關保增長的關鍵階段，房企高管集中出走折射出的卻是行業下行背景下增長乏力、房企被迫走馬換將的一種無奈。
“過去幾年房企銷售連創新高，很多房企動輒創出50%的高增長，一些房企甚至翻倍增長。但現在看來，2018年的銷售額，包括2019年的銷售預期，會較前幾年有一個非常大的變化。在這種背景下，一旦銷售進度離全年的銷售目標有非常大的差距，職業經理人的變動也會非常大。”中原地產首席分析師張大偉表示。
比如，孔鵬離職的背後是，旭輝北京區域銷售額據稱目前已完成70億元，但離全年300億元的目標相距甚遠；
今年8月，行政總裁曹舟南離職的綠城中國，前10月總合同銷售金額約1154億元，達標率僅為64.1%；
今年銷售目標為2000億元，而上半年銷售額完成率不足一半的泰禾集團，在下半年同樣經歷了人事動盪。
“銷售額是最直觀的一個指標，除此之外房企內部還有各種各樣的指標，比如土地儲備如何，一級開發如何，二級開發如何，融資做得怎麼樣……這些都是考核職業經理人的具體指標，而行業下行的影響是綜合的，有可能銷售額達標了，但是融資指標沒有完成，同樣會造成高管被迫離職。”某中小房企高管表示。
對此，易居房地產研究院總監嚴躍進表示，“國內房地產行業的降溫未來一段時間預計不會結束，房企高管的動盪也會持續下去。”
2
動盪早已出現
在房地產行業中，職業經理人的流動並不鮮見。北京某房企人士表示，由於工作節奏快，壓力大，很多職業經理人身體狀況不佳，與家人聚少離多，難免因個人、家庭等原因而離職。但相比之下，工作原因導致的變動更為常見。
他表示，工作層面導致的人事變動通常分為兩類。一類是同行的“挖角”，這類情況離職者比較主動，通常發生在市場向好之時。部分有野心的房企會以高薪、高職吸引從業者，從而引發人事變動。去年業內曾有多個“挖角”案例，如“雙斌”從碧桂園加盟陽光城，袁春從龍湖加盟鴻坤(擔任集團執行董事、總裁)，等等。跳槽者大都獲得了級別和待遇的提升。
另一類流動主要基於業績因素，這類情況通常發生在市場下行、業績壓力過大之時，職業經理人較為被動。很多承擔銷售任務的職業經理人會因無法完成任務而離職，部分職業經理人因公司擴張不力，無項目可做，也會選擇離職。這些職業經理人大多會在其他房企就職，但職級上很難有所提升。
該人士表示，就當前的市場形勢而言，近期的人事動盪潮顯然不屬於第一種情況。儘管官方多強調個人、家庭等原因，但業績壓力應是此輪人事動盪的主因。
據瞭解，房企對職業經理人的考核，大多包含銷售、拿地、質量、融資、團隊穩定等綜合因素。但多位職業經理人向21世紀經濟報道指出，對於區首和總裁一級的職業經理人來說，銷售，以及與銷售有關的利潤率、回款率等指標，是權重最大的部分，甚至是決定性的部分。
“完成銷售任務才能有錢，有錢好辦事，拿地、融資、穩定團隊這些指標就容易完成。”前述房企人士說。
今年9月，萬科曾喊出“活下去”的口號，表達出對市場的擔憂。憂慮何在？在萬科南方區域9月月度例會上，萬科集團董事長鬱亮就明確表示出對銷售端的重視，“我們所有行為都‘收斂聚焦’到保證萬科‘活下去’。因此回款目標的達成變得非常重要，6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”
這番話道出了行業的某種真相。據瞭解，和萬科一樣，很多房企都以回款率作為今年的主要考核指標。這也凸顯出嚴厲的調控下，企業對現金流的重視。
但對於職業經理人來說，完成這一目標並不容易。
雖然今年很多大中型房企的銷售情況良好，但在一些調控較為嚴厲的區域，業績仍然有可能遭遇“滑鐵盧”。某大型房企北京公司相關人士向21世紀經濟報道表示，根據北京的調控政策，地價、房價都被限定，房企在銷售節奏上的自主權也幾乎喪失，銷售團隊無從發揮，更遑論銷售目標的達成。
他還表示，去年以來，北京大量供應“限房價、競地價”地塊，並在今年形成足量限競房供應。這些供應導致北京樓市的供需關係發生逆轉，賣方的主導權喪失。“連限競房都出現去化問題，更不用說純商品房了。”
北京市房地產業協會副會長、秘書長陳志也向21世紀經濟報道表示，北京樓市長期以來供不應求，開發商大多將“日光”、“搶房”當做常態，通常沒有業績壓力。未來隨著供應體系的健全、供應量的增加，市場供需關係會發生逆轉，“開發商應該習慣這種新的局面”。
而在廣大三四線城市，隨著樓市調控的深入和貨幣化棚改的退潮，很多區域公司的業績壓力也在凸顯。
事實上，在市場下行期，高層職業經理人的動盪往往是公司人事變動的最後一環。相比管理者，一線銷售人員，以及策劃、內勤等崗位往往是率先裁撤的對象。今年以來，已有多家房企傳出調薪、裁員、部門合併等消息，部分房企甚至將城市公司整個裁掉。
“房地產市場的寒冬，也是職業經理人的寒冬。”有房企人士表示，這一輪人事變動遠遠未到終點。隨著市場下行，未來會有更多的職業經理人出現離職。
這種說法或許悲觀，但樓市寒冬的徵兆確已出現。根據國家統計局的數據，今年9月和10月，全國商品房銷售面積連續兩個月同比下滑，商品房價格漲幅也比高峰期明顯回落。機構紛紛稱“拐點已近”，並指出，目前看不到任何調控鬆動的跡象。
3
房地產拐點已至
“國內房地產市場拐點已至，這已經成為全行業共識了，只是大家沒有想到拐點會來得這麼快。比如我們公司，前幾年擴張非常兇猛，在招拍掛市場上依靠槓桿資金無差別拿地，地塊性質、所處位置可以說是一概不管。但今年行業突然下行，壓力馬上就來了。”上述中小房企高管談到。
拐點的到來，在近日國家統計局發佈的1-10月全國房地產開發投資和銷售數據中已經顯露端倪。
10月銷售面積在低基數下依然同比下跌3.1%，延續了9月同比下跌3.6%的負增長態勢，“金九銀十”徹底失色。同時，投資和新開工增速也顯著回落，10月房地產開發投資額同比增速較9月下降1.2個百分點至7.7%。
“拐點”二字，也意味著國內房地產市場的下行並不是短期波動，很可能成為長期趨勢。日前，各大券商在預測2019年樓市的時候，悲觀的論調充斥在字裡行間。
其中，華泰證券認為，居民加槓桿後繼乏力，預計2019年商品房銷售面積同比減少5.4%。受銷售下行影響，房企資金鍊將進一步緊張，拿地力度將逐漸衰減，疊加提前繳清土地款造成的2018年高基數，預計土地購置費將下滑10%。新開工增速呈現前高後低的局面，預計全年增長4.9%。總體來看，預計2019年開發投資增速為0.9%。
中金公司的預測則更為悲觀。其認為，目前房地產市場不論從大週期還是小週期而言均剛剛跨過頂部，進入下行階段。2019年全國商品房銷售大概率將出現五年來首次同比下跌，面積和金額跌幅預計均在10%左右。基本面加速下滑將導致明年房地產開發投資和新開工面積同比增速顯著轉負，跌幅預計分別達到5%和10%。
拐點來了，各大房企也有所準備。
今年以來，各大房企掀起了更名潮：1月，朗詩地產更名為“朗詩集團”；3月，時代地產更名為“時代中國”；5月，中航地產更名為“中航善達”；7月，龍湖地產更名為“龍湖集團”；8月，萬達商業地產更名為“萬達商業管理集團”；合景泰富地產更名為“合景泰富集團”；9月，萬科旗下的深圳萬科房地產更名為“深圳萬科發展”……
更名潮折射的是房企轉型的決心。
以萬科為例，自2012年提出房地產行業進入“白銀時代”以來，萬科加大了向城市生活服務商的轉型力度，長租公寓、商業開發與運營、物流倉儲服務、教育和養老等業務均獲得發展。鬱亮在今年的股東大會上就表示，“萬科(未來)還是地產公司嗎？不應該是了吧，如果是也會慘淡經營。”
不過，從目前來看，非房地產業務在房企總體收入中的佔比絕大多數不足10%，且大多數屬於長遠佈局，利潤率更是沒法跟房地產業務相比。眼下國內房地產拐點已經來臨，“遠水解不了近渴”的情況下，大多數遭遇壓力的中小型房企的當務之急是收縮業務戰線，開源節流，抵禦行業寒冬。
比如，連續兩年被評為“最佳僱主”的旭輝集團於11月初發布了《關於全集團全面開展“開源節流、瘦身行動”工作的通知》，在辦公租賃、車輛配置與運營、辦公能耗、差旅費、招待費、會議活動等7個方面進行“節流”。差旅費方面，要求全集團全員經濟艙出行、全員住宿標準降低一個等級，明年差旅費人均降10%。
又如華夏幸福，前段時間，華夏幸福將產業新城戰略推進不太順利而住宅項目已經做得差不多的天津事業部解散。最近一段時機，公司一是引入平安集團作為戰略投資者；二是盤活存量土地，與萬科分享京津冀地區存量土地的開發收益；三是進行架構調整，比如將小鎮業務和產業新城業務合併。
來源 | 中國證券報、21世紀經濟報道
閱讀更多 新華報業網房產頻道 的文章
