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上演高管离职潮
业内人士指出，房企高管离职潮折射的是，国内房地产市场拐点已至、房企在销售压力下走马换将的无奈。近年来，虽然各大房企纷纷加大转型力度，努力提升非房地产业务的收入占比，但是面临行业下行，战略收缩、开源节流成为很多房企的当务之急。
“面对这种状况，我已经做了很多准备，包括考了很多证书，一旦公司有什么变化，要做好随时辞职的准备。”一位房企中层表示。
房企高管离职本属正常，特别是在前几年行业上行时期，各大房企通过高薪挖角以求快速扩张，从而造成高管跳槽非常常见。不过，在眼下国内房地长行业“凛冬将至”，又到年关保增长的关键阶段，房企高管集中出走折射出的却是行业下行背景下增长乏力、房企被迫走马换将的一种无奈。
“过去几年房企销售连创新高，很多房企动辄创出50%的高增长，一些房企甚至翻倍增长。但现在看来，2018年的销售额，包括2019年的销售预期，会较前几年有一个非常大的变化。在这种背景下，一旦销售进度离全年的销售目标有非常大的差距，职业经理人的变动也会非常大。”中原地产首席分析师张大伟表示。
比如，孔鹏离职的背后是，旭辉北京区域销售额据称目前已完成70亿元，但离全年300亿元的目标相距甚远；
今年8月，行政总裁曹舟南离职的绿城中国，前10月总合同销售金额约1154亿元，达标率仅为64.1%；
今年销售目标为2000亿元，而上半年销售额完成率不足一半的泰禾集团，在下半年同样经历了人事动荡。
“销售额是最直观的一个指标，除此之外房企内部还有各种各样的指标，比如土地储备如何，一级开发如何，二级开发如何，融资做得怎么样……这些都是考核职业经理人的具体指标，而行业下行的影响是综合的，有可能销售额达标了，但是融资指标没有完成，同样会造成高管被迫离职。”某中小房企高管表示。
对此，易居房地产研究院总监严跃进表示，“国内房地产行业的降温未来一段时间预计不会结束，房企高管的动荡也会持续下去。”
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动荡早已出现
在房地产行业中，职业经理人的流动并不鲜见。北京某房企人士表示，由于工作节奏快，压力大，很多职业经理人身体状况不佳，与家人聚少离多，难免因个人、家庭等原因而离职。但相比之下，工作原因导致的变动更为常见。
他表示，工作层面导致的人事变动通常分为两类。一类是同行的“挖角”，这类情况离职者比较主动，通常发生在市场向好之时。部分有野心的房企会以高薪、高职吸引从业者，从而引发人事变动。去年业内曾有多个“挖角”案例，如“双斌”从碧桂园加盟阳光城，袁春从龙湖加盟鸿坤(担任集团执行董事、总裁)，等等。跳槽者大都获得了级别和待遇的提升。
另一类流动主要基于业绩因素，这类情况通常发生在市场下行、业绩压力过大之时，职业经理人较为被动。很多承担销售任务的职业经理人会因无法完成任务而离职，部分职业经理人因公司扩张不力，无项目可做，也会选择离职。这些职业经理人大多会在其他房企就职，但职级上很难有所提升。
该人士表示，就当前的市场形势而言，近期的人事动荡潮显然不属于第一种情况。尽管官方多强调个人、家庭等原因，但业绩压力应是此轮人事动荡的主因。
据了解，房企对职业经理人的考核，大多包含销售、拿地、质量、融资、团队稳定等综合因素。但多位职业经理人向21世纪经济报道指出，对于区首和总裁一级的职业经理人来说，销售，以及与销售有关的利润率、回款率等指标，是权重最大的部分，甚至是决定性的部分。
“完成销售任务才能有钱，有钱好办事，拿地、融资、稳定团队这些指标就容易完成。”前述房企人士说。
今年9月，万科曾喊出“活下去”的口号，表达出对市场的担忧。忧虑何在？在万科南方区域9月月度例会上，万科集团董事长郁亮就明确表示出对销售端的重视，“我们所有行为都‘收敛聚焦’到保证万科‘活下去’。因此回款目标的达成变得非常重要，6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”
这番话道出了行业的某种真相。据了解，和万科一样，很多房企都以回款率作为今年的主要考核指标。这也凸显出严厉的调控下，企业对现金流的重视。
但对于职业经理人来说，完成这一目标并不容易。
虽然今年很多大中型房企的销售情况良好，但在一些调控较为严厉的区域，业绩仍然有可能遭遇“滑铁卢”。某大型房企北京公司相关人士向21世纪经济报道表示，根据北京的调控政策，地价、房价都被限定，房企在销售节奏上的自主权也几乎丧失，销售团队无从发挥，更遑论销售目标的达成。
他还表示，去年以来，北京大量供应“限房价、竞地价”地块，并在今年形成足量限竞房供应。这些供应导致北京楼市的供需关系发生逆转，卖方的主导权丧失。“连限竞房都出现去化问题，更不用说纯商品房了。”
北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志也向21世纪经济报道表示，北京楼市长期以来供不应求，开发商大多将“日光”、“抢房”当做常态，通常没有业绩压力。未来随着供应体系的健全、供应量的增加，市场供需关系会发生逆转，“开发商应该习惯这种新的局面”。
而在广大三四线城市，随着楼市调控的深入和货币化棚改的退潮，很多区域公司的业绩压力也在凸显。
事实上，在市场下行期，高层职业经理人的动荡往往是公司人事变动的最后一环。相比管理者，一线销售人员，以及策划、内勤等岗位往往是率先裁撤的对象。今年以来，已有多家房企传出调薪、裁员、部门合并等消息，部分房企甚至将城市公司整个裁掉。
“房地产市场的寒冬，也是职业经理人的寒冬。”有房企人士表示，这一轮人事变动远远未到终点。随着市场下行，未来会有更多的职业经理人出现离职。
这种说法或许悲观，但楼市寒冬的征兆确已出现。根据国家统计局的数据，今年9月和10月，全国商品房销售面积连续两个月同比下滑，商品房价格涨幅也比高峰期明显回落。机构纷纷称“拐点已近”，并指出，目前看不到任何调控松动的迹象。
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房地产拐点已至
“国内房地产市场拐点已至，这已经成为全行业共识了，只是大家没有想到拐点会来得这么快。比如我们公司，前几年扩张非常凶猛，在招拍挂市场上依靠杠杆资金无差别拿地，地块性质、所处位置可以说是一概不管。但今年行业突然下行，压力马上就来了。”上述中小房企高管谈到。
拐点的到来，在近日国家统计局发布的1-10月全国房地产开发投资和销售数据中已经显露端倪。
10月销售面积在低基数下依然同比下跌3.1%，延续了9月同比下跌3.6%的负增长态势，“金九银十”彻底失色。同时，投资和新开工增速也显著回落，10月房地产开发投资额同比增速较9月下降1.2个百分点至7.7%。
“拐点”二字，也意味着国内房地产市场的下行并不是短期波动，很可能成为长期趋势。日前，各大券商在预测2019年楼市的时候，悲观的论调充斥在字里行间。
其中，华泰证券认为，居民加杠杆后继乏力，预计2019年商品房销售面积同比减少5.4%。受销售下行影响，房企资金链将进一步紧张，拿地力度将逐渐衰减，叠加提前缴清土地款造成的2018年高基数，预计土地购置费将下滑10%。新开工增速呈现前高后低的局面，预计全年增长4.9%。总体来看，预计2019年开发投资增速为0.9%。
中金公司的预测则更为悲观。其认为，目前房地产市场不论从大周期还是小周期而言均刚刚跨过顶部，进入下行阶段。2019年全国商品房销售大概率将出现五年来首次同比下跌，面积和金额跌幅预计均在10%左右。基本面加速下滑将导致明年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负，跌幅预计分别达到5%和10%。
拐点来了，各大房企也有所准备。
今年以来，各大房企掀起了更名潮：1月，朗诗地产更名为“朗诗集团”；3月，时代地产更名为“时代中国”；5月，中航地产更名为“中航善达”；7月，龙湖地产更名为“龙湖集团”；8月，万达商业地产更名为“万达商业管理集团”；合景泰富地产更名为“合景泰富集团”；9月，万科旗下的深圳万科房地产更名为“深圳万科发展”……
更名潮折射的是房企转型的决心。
以万科为例，自2012年提出房地产行业进入“白银时代”以来，万科加大了向城市生活服务商的转型力度，长租公寓、商业开发与运营、物流仓储服务、教育和养老等业务均获得发展。郁亮在今年的股东大会上就表示，“万科(未来)还是地产公司吗？不应该是了吧，如果是也会惨淡经营。”
不过，从目前来看，非房地产业务在房企总体收入中的占比绝大多数不足10%，且大多数属于长远布局，利润率更是没法跟房地产业务相比。眼下国内房地产拐点已经来临，“远水解不了近渴”的情况下，大多数遭遇压力的中小型房企的当务之急是收缩业务战线，开源节流，抵御行业寒冬。
比如，连续两年被评为“最佳雇主”的旭辉集团于11月初发布了《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作的通知》，在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等7个方面进行“节流”。差旅费方面，要求全集团全员经济舱出行、全员住宿标准降低一个等级，明年差旅费人均降10%。
又如华夏幸福，前段时间，华夏幸福将产业新城战略推进不太顺利而住宅项目已经做得差不多的天津事业部解散。最近一段时机，公司一是引入平安集团作为战略投资者；二是盘活存量土地，与万科分享京津冀地区存量土地的开发收益；三是进行架构调整，比如将小镇业务和产业新城业务合并。
来源 | 中国证券报、21世纪经济报道
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