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明知是農用地
卻還租來用作建築材料堆放地
以為佔到便宜
不料卻是搬起石頭砸自己的腳
同安法院最近審理了這樣一個案件
帶您瞭解下
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案 例
2018年4月中旬，丁某向李某租一塊位於同安汀溪鎮某村的農用地堆放建築材料，租賃土地面積25畝，出租年限為15年。4月底，丁某通過網銀向李某繳納了第一年的土地租金8萬元和押金2萬元，同時開始平整土地、搭建鐵皮屋、放置集裝箱，並開始堆放建築材料。
2018年5月21日，廈門市同安區城市管理行政執法局向丁某發出責令限期拆除決定書，指出其未經批准擅自在案涉土地上建設建築物，要求其在限期內拆除違建建築物，否則將強制拆除。此後，丁某自行拆除了違建建築並於2018年6月底撤出案涉土地。
2018年9月，丁某向廈門市同安區人民法院提起訴訟，要求確認他與李某簽訂的《租地合同》無效；李某返還土地租金8萬元、押金2萬元；李某支付吊車費、拖車費、工人工資等損失共計64400元。
法院審理期間
根據雙方的訴辯意見
認為案件的爭議焦點為有三個：
一、關於涉案《租地合同》的效力問題
二、關於涉案土地的佔有使用費問題
三、關於原告主張的損失數額的認定承擔分配比例問題
該怎麼解決這些問題
來看看法官怎麼審的
01
關於涉案《租地合同》是否有效的問題
《中華人民共和國土地管理法》規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有。農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
本案中，涉案的土地為農民集體土地，原、被告簽訂租地合同約定用於“堆場放材料”，被告在使用過程中也實際搭建鐵皮屋並用於堆放建築材料等非農業用途，違反了法律的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》“違反法律、行政法規的強制規定的合同無效”的規定，原、被告所簽訂的《租地協議》無效。
02
關於涉案土地的佔有使用費問題
根據《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定，合同無效後，因該合同取得的財產應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，被告應將原告已支付的押金2萬元予以返還。
對於原告已交納的土地佔有使用費8萬元，因原告已實際佔用了涉案土地，參照《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持”的規定，原告對涉案土地佔用期間的佔有使用費仍應當支付。
支付金額
原告於2018年6月退場，在簽訂租地合同之後實際佔用涉案土地2個月的時間，則原告應按照雙方約定的租金標準即3200元/畝/年支付該2個月的佔用費，即13333（3200元/畝/年×25畝×2/12年）元。則被告應向原告返還扣除上述佔用費之後的66667元。
03
關於原告主張的損失的數額認定承擔分配比例問題
根據《中華人民共和國合同法》第五十六條、第五十八條的規定，無效的合同自始沒有法律約束力。合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
被告作為土地承包人，對涉案土地屬於農民集體土地是明知的，對土地承租方將涉案土地用於非農業建設是知悉並同意的，但仍將其出租給原告作非農業用途，明顯存在過錯。
而涉案土地位於廈門市同安區汀溪鎮某村，原告明知或應知該土地系農業用地，其作為承租人不核查土地性質，在涉案土地未取得建設用地所有權的情況下，仍然承租用於非農業用途。被告對由此引致的直接損失存在主要過錯。
根據雙方的過錯程度和導致損失的原因，法院認定由出租方即被告和承租方即原告各自承擔20%和80%的責任。
支付金額
對於具體的損失情況及數額，原告主張進場和退場搬運材料的費用為64400元，並舉示了工人簽字的工資表、收款收據等加以證明，因其未舉示實際支付款項的憑據，故原告所舉示的證據不足以證明其主張。但原告在涉案土地上搭建鐵皮屋、安置集裝箱、堆放建築材料後又退場撤出，必然產生一定搬運的費用，針對原告因此產生的費用，法院結合查明的事實以及原、被告的當庭陳述酌定為3萬元。則被告應負擔原告該損失中的20%，即6000（30000×20%）元。
綜上，法院判決原告丁某與被告李某簽訂的《租地合同》無效；被告李某向原告丁某返還押金20000元、租金66667元；被告李某應向原告丁某支付損失費用6000元。
法官提醒：
民以食為天，農以耕為本。農村土地資源關係農業建設，將農用地做非農用途，碰觸的是國家法律高壓線。本案中原被告因違反法律強制性規定，不僅簽訂的《租地合同》無效，而且還為此耗費了不少的時間、人力、物力。如此賠本的買賣，希望他人引以為戒，“18億畝紅線”碰不得，如確實需要將農用地轉為非農用途的，應當依法辦理審批手續。
法條鏈接
《中華人民共和國合同法》
第五十二條
有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
第五十六條
無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八條
合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《中華人民共和國土地管理法》
第四條
國家實行土地用途管制制度。
國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。
前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。
第八條
城市市區的土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
第四十四條
建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
第六十三條
農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
NOTICE
供稿：宋巖（民一庭） 編輯：蘇冬妮、覃娟
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