近日，濟南本土房產專家和網友交流，暢談濟南樓市未來的發展趨勢。專家特意提醒，最終決定房產價值的是它的地段和區域。一方面，好的地段的房價是有支撐的，哪怕房價前期被"限價"等手段抑制住了，該高的自然還會高起來。而另一方面，過去有些被投資和投機所拉動的偏遠郊區，它們的高房價卻是堅持不了多長時間的。
專家舉例的"偏遠郊區"主要是指濟南的西部區域。像美里湖片區和西客站片區，當初受益於周邊的吳家堡片區大規模拆遷，在全款買房的拆遷戶的支撐下，美里湖的房價最高到達過的1.5-1.6萬，西客站的房價最高到達過1.7-1.8萬。但好景不長，隨著後來樓市轉涼，現在美里湖片區的房價已經跌到了1.2-1.3萬，西客站片區也跌回了1.4-1.5萬，事實證明"該回去的還是會回去的！"
濟南本土專家的說法其實不是獨創，這讓小編想起了首富李嘉誠的經典理論，買房講究三個要素:"地段、地段、還是地段"。地段這個概念包含了交通狀況、基礎設施狀況、公共設施狀況等要素。現在，雖然互聯網經濟的發展讓商圈的作用已經沒有過去那麼大了，但地段依然是影響房價的最重要因素。據小編的觀察，在房價上漲的週期裡，先是市中心的房價在上漲，然後郊區的房價才開始上漲，最終郊區的房價上漲幅度會大於市中心房價的上漲幅度。但在房價下降的週期裡，會是郊區的房價先跌，市中心的房價後跌，並且市中心的房子跌幅要小於郊區的房子。也就是說，郊區的房子更適合投資，賺得多卻風險大，市中心的房子風險小，更保值增值。
小編認可專家對於房價主要看地段的看法，但專家以西客站片區來當做偏遠郊區來舉例的做法，小編卻不敢苟同。西客站片區和同是剛需盤的市區東部唐冶片區相比，雖然缺乏足夠的就業機會，但西客站片區距離濟南傳統市中心更近，靠近濟西溼地公園，居住環境也更好。最近，大數據醫療中心在興建，連德雲社落戶濟南也選擇了這裡。如果這裡算"偏遠郊區"的話，那"宇宙中心"唐冶也不能算市區。
小編認為，雖然數據顯示濟南房價均價在1.7萬左右，但其實1.7萬指的就是西客站或唐冶這些濟南暫時的邊邊角角區域，市區真實的房價均價早已經破兩萬了。西客站也好，唐冶也罷，這些區域現在相對低廉的房價確實為濟南的住房剛需人群提供了一個可以買的起的選擇。
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