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《中國經濟週刊》 記者 宋傑︱上海報道
上海黃浦江畔，世博園附近的雪野家園，30套別墅建成16年來始終“待字閨中”。
最近，這些別墅開始裝修，準備賣了。
“16年前，這個別墅也就99萬元一套，現在要2500萬～2900萬元一套。”房產中介在朋友圈曬出的價格令人吃驚。
但為了阻止雪野別墅的裝修，雪野家園普通住宅區域的業主今年開始每天8班、每班2人在別墅區域“巡邏”，以此拖延裝修進度，阻礙雪野別墅的開賣進程。
業主們為什麼要阻撓？別墅為何閒置16年？《中國經濟週刊》記者近日赴實地探訪調查。
業委會代表為什麼阻止賣別墅？
在雪野家園的別墅區，《中國經濟週刊》記者看到，部分別墅的外牆欄杆已經生鏽，窗戶也有一層厚厚的灰塵，別墅內部還是毛坯狀態，有的已成為垃圾堆放點。
《中國經濟週刊》 記者 宋傑︱攝
但雪野家園小區現在的業主（普通住宅區），卻不同意開發商賣別墅。
位於上海浦東南路4200弄至4250弄的雪野家園小區，由房地產開發商上海地產集團旗下的中星集團建造，2002年竣工，現在的業主於2002年3月和12月相繼入住。
按照規劃，雪野家園共分三期：一期是多層和小高層住宅；二期是小高層住宅和別墅；三期也是小高層住宅，但尚未建設。
雪野家園業委會代表洪峰（化名）向《中國經濟週刊》記者介紹，目前，小區一期和二期的多層、高層住宅業主已經入住，共有446戶，而30套別墅則處於閒置廢棄狀態長達16年。
採訪期間，數十位小區業主向記者反映“該小區非常奇葩”，別墅竣工後一直沒有拿到房產證導致無法銷售。而因缺乏管理，小區環境變差，該有的配套欠缺導致房價偏低。
“小區品質下降，文明小區候選都輪不上，還不如旁邊的雪野二村（公房）。雪野別墅門前的雜草都跟人一樣高了，因為業主意見比較大，開發商才僱了小區綠化工定期修剪了。”一位業主對《中國經濟週刊》記者說。
在過去的10多年裡，業主與開發商之間因為物業、綠化面積、車庫、公建配套、容積率等多方面存在諸多爭議和糾紛。住宅區域的業主阻止開發商裝修別墅的一幕也就不難理解了。
業主們擔心，別墅的出售會損害他們的權益。例如，因為開發商承諾的車庫沒有兌現，目前他們的車只能停在別墅周圍，一旦別墅業主入住，他們也就沒地停車了。
房產證為何突然辦下來了？
但到了2018年，別墅獲得了房產證，開發商開始裝修，為出售做準備。
這讓小區業主們感到不解，“我們一直認為，別墅涉嫌違規，無法辦出房產證。後來跟我們協調的開發商代表也承認，他們是繳納了罰款的。”洪峰說。
變化發生在2016年。
這一年，上海地產集團旗下的另一家房地產上市公司中華企業（600675.SH）公告重大資產重組，上海地產集團將中星集團百分之百股權注入中華企業。重組在2018年4月宣佈完成。
上海地產集團是上海市政府批准成立的大型國有獨資企業集團，開發業務涉及商品房、商業物業等多個領域，中華企業是上海地產集團旗下唯一的房地產上市公司。中華企業曾於2014年與2015年連續兩年歸屬上市公司股東淨利潤為負值（分別虧損4.89億元、24.87億元）。
據中華企業（600675.SH）2018年財報，2016年11月，上海地產集團承諾將確保中星集團自交割日起3年內完成辦理雪野別墅的完全權屬證書，如未能完成該項工作使別墅處於可售狀態，上海地產集團將以現金方式回購雪野別墅。公告還指出：“如中華企業因雪野路別墅（編者注：即雪野小區的30套別墅）的違規建設等原因受到有關主管部門的行政處罰、第三方索賠或其他任何損失的，上海地產集團承諾賠償中華企業因此而遭受的實際損失。”
中華企業的財報披露稱：2017年9月14日，中星集團已取得別墅的《新建住宅交付使用許可證》，2018年已辦理部分房屋的產證證書，面積為6751.33平方米，剩餘1970.37平方米尚未辦理。
也就是說，6751.33平方米的雪野別墅已經順利辦下房產證可以公開銷售。
小區業主們的質疑在於：為何“封存”了10多年的別墅，在看不出任何變化的情況下，16年後卻獲得了《新建住宅交付使用許可證》？
“2017年上海市浦東新區建設和交通委員會發給雪野家園《新建住宅交付使用許可證》。那麼，房屋在沒有整修的情況下是怎麼達到上海市2017年新建房屋交付驗收標準的？如果根據2002年的標準，那這些建了10多年的別墅就不屬於新建住宅。”洪峰說。
“超出面積”先建後批？規土局：不排除這種可能性；中星集團：手續齊備未發現違規
另一位業主應女士於今年4月12日申請政府信息公開，申請內容為雪野家園總平面圖、規劃許可證和項目表。
浦東新區規劃和自然資源局向其公開了有關信息。根據該局提供的浦東新區雪野北塊建築工程項目表顯示，雪野小區有一幢“疑似”別墅的三層建築面積為801平方米。
但在2019年3月下旬，中華企業派人來業委會協商時所持的上海市新建住宅交付使用許可證上，卻找不出面積為801平方米的別墅，能找到的是一幢1000多平方米的三層別墅。
業主們因此質疑，實際情況與規劃不符，超出的這200多平方米如何解釋？
4月25日，浦東新區規劃和自然資源局有關負責人回應業委會代表的說法是：不否定有先建後批的可能性。
在一段業主們提供的錄音中，這位負責人解釋稱：根據原來的上海城市規劃條例，超面積部分可以按土建造價的2%～20%進行罰款。如果賣2000元/平方米，罰款是40～400元/平方米。如果罰款後開發商還能賺絕大部分，當然造違建。原來的規定等於變相地鼓勵了違建，但根據現行的上海城市規劃條例規定，違建要拆除，不能拆除的要沒收。如今大家就都不敢違建了。
北京煒衡（上海）律師事務所合夥人鞠秦儀接受《中國經濟週刊》採訪介紹說，根據當時《上海城市規劃條例》（1995年發佈，1997年修改版本），“尚無不良影響的，處以建設工程土建造價百分之二至二十的罰款，並責令其補辦建設工程規劃許可證”，由此在當時確實存在很多“先違建，後辦證”的情況；而歷經多次修改後，現行條例規定，“無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。”“先上車再補票”的情況已經不可能再發生了。
不過，浦東新區建設和交通委員會負責信訪的負責人回覆業委會代表的則是另一種說法：別墅的確超了面積但不是違章建築。“超面積但在土地證上的，那就要補地價，補完地價就可以拿到產權證銷售。如果開發商不願意補地價，政府就要沒收。”
據房產業內人士的解釋，超面積並非違章建築。違章是違法的建築，規劃根本就不同意搭建的建築；超面積是規劃同意的面積，只是在項目一開始的時候面積指標並不是那麼精確，有超面積也有少面積的可能。“開發商一般不會少面積，因為政府不會退地價。一般補了地價以後，就可以正常銷售，而違章建築則不能銷售”。
業主們展示的疑點還有很多。
洪峰向《中國經濟週刊》記者提供的兩份宗地圖顯示，在別墅北區位置，2003年與2008年的情況完全不同： 2003年該區域內是一幢別墅（下圖左），到了2008年就變成了兩幢（下圖右）。
受訪者供圖
但實質上，2002年業主入住小區的時候，該位置就已經建成了兩幢別墅。
更蹊蹺的是，根據前述應女士從有關部門處得到的平面圖顯示，別墅北區位置在2000年設計時就是兩幢別墅，那麼又與業主們2003年時拿到的宗地圖是矛盾的。
業內人士告訴記者，宗地圖可以變更，原宗地圖不得劃改，應加蓋“變更”字樣印章保存。通常變更規劃需要在上海市規劃和自然資源局官網上公示，但一般過了公示期就很難查找到。
記者登錄上海浦東新區人民政府官方網站，查詢“雪野家園”，可以看到2009年9月4日公示的“雪野家園別墅住宅建設工程規劃許可證”，但公示內容已無法查看。
“問題在於，合法化需要修改規劃和公示。但如果公示是在2009年，那就等於開發商先上車再補票。”業委會代表說。
他們希望能夠通過合法手段從相關部門處核實查看雪野小區工程規劃許可證、 雪野小區工程竣工規劃驗收報告、雪野小區房產測繪報告及分攤面積的計算原則、 雪野小區公建改為商鋪等批覆文件。但一直未能獲得相關信息。
那麼，雪野小區的別墅建設是否存在違規，實際情況與規劃是否相符？相關手續是否合規？
中星集團有關負責人回覆《中國經濟週刊》記者稱：作為國有控股企業，合法合規是經營管理的基礎，也是企業重視和堅持的，對於記者關注的事項，中星公司高度重視，相關部門協同進行了自查，項目的手續都是合法合規的，對於應該需要對外公開公示的資料，已經在相關政府網站上公開。
“捂”了16年，房價漲了近14倍
《中國經濟週刊》記者調查中發現，雪野別墅因為從來沒有公開出售過，所以對於售價眾說紛紜，但較為一致的觀點是：城市別墅在上海這樣的核心城市屬於稀缺，雪野別墅又是處在世博板塊，一旦開賣售價肯定不低。
有住宅區業主回顧16年前買房時，聽中介介紹說，將來賣的話，雪野別墅大致是99萬元一套。
但客觀分析，16年前，上海小高層的三室二廳價格在5000元/平方米左右，四室價格反而低了，大致在4200元/平方米左右（因為當年市民對於大戶型的追求比較少，且大部分人看的是總價）。
根據《中國經濟週刊》記者獲得的雪野別墅的《新建住宅交付使用許可證》顯示，別墅面積每套在300平方米左右，按當時的可比價格假設別墅定價在6000元/平方米左右，那麼，雪野別墅每套200萬元在當年是一個比較合理的出售價格。目前，據房產中介朋友圈的報價，最高售價已達2900萬元，漲了近14倍。
受訪者供圖
另據CRIC系統顯示，2017年至今的兩年多時間內，上海中環內一手別墅累計成交僅506套，成交單價超10萬元/平方米，個別獨棟別墅項目單價更可達25萬元/平方米以上。如果手續齊備，雪野別墅這樣區位的項目，起步價預估在13萬元/平方米以上。
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