有人拿吃飯和買房做類比，人一天3頓飯，飯量是固定的，天天都要吃這麼多，既不能飲食過量，也不能食不果腹。
樓市也是如此，供給和需求必須均衡，才能維持健康的發展結構，過去這麼多年，很多人為了買房，開始“暴飲暴食”，顯然把房地產市場“吃撐了”。
在去年，房產專家顧雲昌稱目前我們的戶均套數為1.1套，中金公司此前發佈的報告稱，按城鎮住房2.74億套（不含集體戶）來計算，對應存量面積261億平方米，家庭戶均擁有住房達1.13套。
很簡單的道理，對大部分城市而言，需求是有限的，而供給是近乎無限的，樓市“撐住”之後，供求關係逆轉也在情理之中。
到了2019年，這種形勢變得更加微妙，反映到市場上，出現了兩個明顯的變化。
第一，調控預期已經發生變化，以前大家總以為調控會緊一陣松一陣，上半年的樓市小陽春還沒持續幾個月，近期丹東、蘇州等地的加碼措施便隨之而來。
數據顯示，4月份全國各地發佈的有關房地產市場調控政策超過60次，而3月份僅有15次，2月份21次，1月份68次。也就是說，今年以來，各地發佈的調控措施超過164次。
第二，絕大部分地區的樓市已經進入“穩中有降”的局面，中指研究院數據顯示，一季度全國300個城市各類用地成交3.8億平方米，同比下降14.3%。其中，三四線城市成交8089萬平方米，同比下降25.8%，降幅在各線城市中最大。
這兩個變化，說明房地產市場愈加趨於理性，筆者認為，對購房者來說，在下半年，高槓杆按揭買房的這部分人會很被動。
首先，自從預售製成為主流的購房方式後，高槓杆便成為撬動樓市上漲的主要方式，尤其是前幾年，大量依靠低首付乃至零首付購房的大有人在。
在以往，他們可以依靠“快進快出”的方式，等待房產升值後即可迅速變現，但在調控預期收緊、穩中有降的局面形成後，下半年的時間中，接盤群體不足、限購限售束縛將成為他們無法逾越的兩道鴻溝。
其次，參考2018年房地產行業的走勢，不難發現冰火兩重天、前高後低、各線城市分化成為最重要的三個特點，對比今年，這幾個特點都對高槓杆購房者極為不利。
一二線城市不斷加碼的預期是一方面，上下半年市場氣氛的變化才是重中之重，炒房客最怕的不是短時間沒人買房，怕的是長時間預期的扭轉，不管是上半年火熱的蘇州、杭州、南京，還是地王頻出的無錫、重慶、合肥，可以預見的是，接下來的時間，才是“重頭戲”。
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