正在推動深圳市內核心地段的多個城中村舊改，還要打造2座超600米高的摩天樓，如果建成，將刷新深圳乃至於全球摩天樓的現狀，京基集團的動作讓人驚歎。若落到實處的話，京基至少200億元的資金壓力如何解決？錢究竟會從哪裡來
《投資者網》李寧
雖然沒有上市，但京基集團在深圳房地產市場的影響力，以及近年來在A股資本市場上的長袖善舞都無法不讓外界關注。這家以地標摩天樓與核心地塊舊改聞名的房地產公司，在25年的發展過程中，雖然成功在深圳打造了地標建築，但與同時期的房企相比，無疑錯過了更好的房地產黃金時代。而今，有了京基100地標還不夠，還要再來2個。京基摩天樓模式在國內幾乎很難找到另一個樣板。
去年至今，多年來一直不溫不火的京基，先是控股了*ST康達(000048.SZ)，最近接盤陽光股份（000608.SZ）又受挫。青睞並寄望於控股上市平臺所欲為何？更為重要的是，歷來步伐艱難的舊城改造目前又宣告啟動，這是否符合預期？大量吸金的地標型建築摩天樓商業模式是否可以持續？這都是無法迴避的事實。
270萬平的蔡屋圍舊改 數年進展緩慢
位於深圳市羅湖區最核心地段寶安南路與紅嶺路、紅荔路、濱河大道附近的蔡屋圍片區，四周緊挨著深圳最著名的地王大廈、萬象城、中國人民銀行與其他商業銀行深圳總部，對於這片寸土寸金的土地而言，一個多年來的老大難問題是城市更新。如今，這片舊改熱土似乎要真正開動了，主角是京基集團和眾多業主。
4月21日，深圳蔡屋圍統籌片區城市更新項目召開城中村私宅物業拆遷動員改造大會。公開消息稱，京基地產與蔡屋圍股份公司將於5月上旬正式啟動城中村私宅物業的簽約工作，並計劃2019年內實現項目動工。
蔡屋圍城市更新統籌片區項目主要包括：蔡屋圍新圍片區、老圍南村和南村西片區、清慶新村、濱苑小區、南村東住宅區、晶都酒店、寰宇酒店等區域。蔡屋圍舊改拆除用地範圍面積30萬平方米，計容積率總建築面積近270萬平方米。
2004年，京基集團與蔡屋圍集團公司簽署相關協議，京基將蔡屋圍城中村近4.6萬平方米的土地（包括宅基地）進行改造。2006年，深圳蔡屋圍金融中心規劃出臺，蔡屋圍被定位為深圳乃至珠江三角洲的金融中心。按當時蔡屋圍金融中心的規劃，京基要分四年投入共40億元，即每年投入約10億元進行開發。
由於京基自身資金鍊以及舊改持續拉鋸，一直到2013年8月，蔡屋圍城市更新統籌片區被正式立項並納入深圳市年度更新計劃，更新方向擬為商業、文化、居住等功能。
2004年至今，拆遷工作一直進展緩慢的蔡屋圍城市更新統籌片區，京基僅拿下了非常小面積的京基100大廈及其緊挨著的Kkmail，整個蔡屋圍城中村改造始終難啃。不過，最近的蔡屋圍城中村熱鬧了起來。《投資者網》日前從清慶新村臨街路口看到，懸掛巨大的紅色橫幅動員拆遷宣傳口號是近日才掛上去的。
毫不誇張地說，蔡屋圍城市更新統籌片區，是羅湖區乃至於深圳市目前最重要的舊改項目之一，它獨一無二的優越位置更是其他舊改片區無法比擬。
蔡屋圍5月上旬的簽約工作是否理想？《投資者網》走訪清慶新村多家商販與部分業主發現，該城中村目前仍然沒有太大實際進展。
一位在清慶新村做多年餐飲生意的王先生告訴《投資者網》：“這裡的業主，大多數已經不在此居住了，只有很少在這裡，拆遷已經是老生常談，沒有進展的原因主要是補償問題。雖然現在村裡掛了不少橫幅，但沒有多少人相信會短時間談下來，至少我們的租期到年底，業主最近也沒有給消息。所以並不擔心。”
“這片區域如果想簽約，至少要到年底或明年了，據我們所知道，開發商甚至很多時候都找不到業主本人，有很多在國外。怎麼可能那麼快呢。”一位自稱是清慶新村的業主黃女士告訴《投資者網》。
一公里3個摩天樓 200億怎麼解決？
深圳業內房地產資深人士估算，如果京基想迅速完成蔡屋圍拆遷工作，以七八個小片區的城中村改造市場價計算，至少要數十億到100億左右的資金投入。“地段好，成本高，京基從最早獲得開發到現在，數年下來，拆遷成本至少翻了幾倍。”
針對蔡屋圍城市更新項目推動情況以及京基集團目前現金流等情況，《投資者網》多次聯繫京基集團董事長陳華以及總裁周磊，截至5月9日下午18點，京基集團品牌部相關負責人並沒有就此予以回覆。
值得一提的是，急需要資金輸血完成舊改的京基，在蔡屋圍這片土地上還擁有著更大的野心。2018年8月，蔡屋圍片區被定位為羅湖金融、商貿、文化核心區。按照相關部門的批覆，統籌片區晶都酒店地塊和寰宇大廈地塊將分別建超過690米和630米的摩天大樓，開發商仍然是京基集團。
兩棟超過600米的摩天大樓，如果未來建成，將刷新深圳乃至於全球摩天樓的現狀。因為，倘若這兩棟完成，這意味著在一公里的範圍內，京基集團將擁有三棟摩天樓，另一棟是目前的羅湖地標京基100（441.88米）。
一位香港摩根大通分析師告訴《投資者網》：“近兩年國內房地產市場正在調整，未來還將面臨更大調整，而深圳寫字樓市場已經飽和或者說存在一定過剩，開發商普遍又在去槓桿，開源節流和轉型，所以很難看到開發商選擇這個時候去做摩天樓，這背後關鍵因素可能還是跟政府規劃有關。
該分析師指出，別說兩座摩天樓，就一座的話也會導致開發商資金流存在壓力很大，單純100%自己開發，難度非常大。而且，從建成到租售比之間，至少存在5-7年的資金淨投入。錢怎麼解決？”
根據公開信息查詢，以441.88米的京基100建築週期來看，開工時間是2007年11月23日，封頂時間是2011年4月23日，建築造價為50億元人民幣。
以此為例，京基要想打造兩座摩天樓的成本，至少要100億元，如果算上蔡屋圍片區的整體拆遷補償，京基所需要的資金量至少要150-200億元。
收購陽光股份疑點重重
由於沒有上市，外界並不清楚京基集團2018年真實的營收和銷售額數據。而有一個值得觀察的窗口是：京基近兩年在資本市場上不斷熱舞。
2018年9月，京基成功要約收購了康達爾，康達爾成為京基控股的上市公司。今年3月份，陽光股份對外發布消息稱，欲29.12%股份轉讓給京基，然而，該筆交易顯然並不順暢。
深交所其後發函要求，陽光股份需要補充說明籌劃轉讓陽光股份股權的原因，具體籌劃日程表，是否就京基集團的財務狀況、收購資金來源、收購意圖進行背景調查，要求提供相關證明文件，並據此分析本次股權轉讓的真實性、可行性。
果不其然，隨著監管部門的關注，這起收購隨之暫停。陽光股份4月9日宣佈，公司股東與京基集團的股權交割因涉及外匯風險而暫停交易。
陽光股份表示，京基集則認為相關外匯風險不應由其承擔。截至2019年4月1日，雙方並未就該等分歧達成一致，故未能按照原定計劃於2019年4月1日簽署股份轉讓協議。
“這起收購，顯然疑點重重，談了這麼久，價格上竟然會因為外匯風險承擔問題而談不攏，很難想象這樣的藉口與理由可以說得通。”一位不具具名的證券行業律師告訴《投資者網》。
不斷在資本市場上有所動作的京基集團，到底現金流情況如何，控股上市公司又是何打算？是否能為正在進行中的舊改項目輸血？《投資者網》將持續關注。（思維財經出品）■
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