11月30日，龍崗區發佈《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，公佈了52個因時效性未達標，而擬剔除計劃的城市更新單元。
深圳明星舊改“木棉灣”項目，因“1年內未完成土地及建築物信息核查和城市更新單元規劃報批”，而被龍崗區列在了52個擬剔除名單中。
木棉灣舊改2016年9月正式立項，實施主體為京基地產，拆除面積達28.5萬方，更新方向為居住、商業功能，按照規劃，未來將會是一個超百萬方大型綜合體。
據京基木棉灣舊改辦公室有關負責人介紹，該項目簽約率已超60%，龍崗區城市更新局此時公告出臺，風暴中的木棉灣村民、村委、舊改開發商，甚至已經購買了小產權房坐等拆遷者此時作何感想？
帶著問題，樂居前往了木棉灣實探。
△木棉灣舊改拆除面積達28.5萬方
尷尬的木棉灣
走進木棉灣，村裡到處寫滿了“拆”字，寫有“已清空”“已簽約”這種字眼的，比比皆是。
村裡各處似乎已經做好了拆遷的準備，濃郁的舊改氣息。
開發商對更新計劃的宣傳，牆上貼有標語，以及舊改賠率信息。
△按照規劃，舊改應落實一塊不少於38500㎡的教育用地，據公佈的法定圖則來看，應是區域內將規劃一所9年制學校。
一次性全款買了待拆物業，很怕被踢出
“那天中午看到了剔除名單，當天下午我們就趕到京基木棉灣辦公室，很怕被剔除。”已經買了小產權房等拆遷的投資者陳先生對樂居說。
他希望是可以順利舊改的，“當時買小產權，都是一次性付款的，現在簽約了的，假如舊改不成功，京基給的答覆是籤一個長租合同，只能是稍微減少一些損失，資金長期被套在裡面損失還是蠻大的，希望可以儘快達標。”
村委：一定能完成舊改
樂居找到了木棉灣村委，村委認為對這次整改還是很有信心的，態度比較樂觀。他認為這次擬剔除稿是龍崗區傳遞的一個警示信號，已經與開發商協商好了才合作的，並沒有太大的阻力，認為一定能完成。
已簽約村民：舊不舊改無所謂
在村裡坐擁一棟8層農民房的大爺對樂居表示，目前他已經簽約。對於舊改或被剔除問題，大爺表示並沒有很大影響，“拆了能拿賠償金，不拆就去收租金，地還是我的，都是很可觀的收益。”
為什麼進展慢？
未簽約村民：1:1拆賠比太低
李先生一家有6口人，生了4胎，在這裡生活習慣了，小孩都在這上學，他認為現在讓他們搬走，小孩的上學問題比較麻煩，以及大規模拆遷導致現在去找房子也很困難，希望拆賠比能夠提高。迫於生活壓力，難以簽約。
△京基給出的拆遷補償方案
開發商：壓力太大
“京基從2012年就開始做準備工作了，2016年正式立項，投入很大。現在被歸在了剔除名單裡，時間剩下9個月，如果還不能達標（簽約不到90%），終歸過不了；或是2019年未能開工，就被剔除。”京基舊改辦公室一位工作人員向樂居倒苦水。
據樂居瞭解，目前簽約阻力主要是有些業主持有“綠本”，要求以商品房的賠率1:1.3來賠償。但這些房子本質上來說都是小產權房。京基方面表態現在只能夠通過協商的方式加快簽約，與一些不願簽約的業主不斷商量，因為舊改不成被剔除了，雙方都損失嚴重。
真被剔除了怎麼辦？
官方方案：龍崗區城市更新局將依照相關規定分批分類開展計劃清理工作。對於不能按時達標的單元進行綜合整治，7年內不得再申請舊改，也沒有棚改項目。
京基答覆：京基集團並沒有考慮過剔除了的情況，在根本上還是很有信心的。現在簽約率已超60%。
專家解讀
深圳鼎鴻發展顧問有限公司總經理李仕業表示，各區政府應當定期開展更新計劃清理其實在2016年市裡出臺的《暫行措施》第二十八條已作明確，不單龍崗相信其他各區很快也會跟上。
李仕業認為：《公告》的出臺對更新項目是有推進作用的，清理舉措能夠有效推動舊改進度 ，全市其實還有很大一部份列入計劃的項目，由於等待新的密度分區調整爭取更有利的規劃指標推進緩慢，通過這種方式能讓耽擱的項目動起來。要不然停在那裡不動，區裡更新的年度任務指標也很難落實。
龍崗區清理舉措的出臺會對開發商有什麼影響？李仕業認為對於開發企業而言，在以後項目拓展方面就必須更精準一點，必須做到項目做到全面系統的研判做到更精準的分析。“現在等待的項目往往是存在前期過於樂觀，後期算不過賬來放在那裡等密度分區的調整，造成被清理出局的風險。因此，在一定程度上來說，對開發企業而言對政策的理解、技術的把控的要求也更高了。”
談及本次文件出臺的背景和意義，安雲集團董事、深圳市城市更新協會創始會長耿延良認為：
政策出臺的目的是督促有意向的、更新批准的、割地確認的項目加快進行辦理相關手續，促進城市更新的進度。因為不僅僅企業關注它的進度，更重要的是政府部門也為了儘早完成城市更新這個項目，很多項目涉及到中間配套的落實，中間配套和時政設施要根據項目的進度去落實。如果項目進度放緩了，這些城市更新的時政設施，中間配套甚至是醫療教育設施都會延後，從而影響整個深圳市的經濟發展，各區面貌的改善都會有影響。
關於這點，他認為政府應當做到以下幾點：
第一：有文件的規定；
第二：如果某個項目長期拖延了，影響了當地的城市形象和經濟發展，政府應該依法行政，協求各方，加快項目的推進，讓一些開發商和投資方加快拆遷的進度。
至於對開發商的影響，耿延良表示：“最近兩年，政府的管控加強，土地貢獻率提高，有些小的開發商拿到這些項目也沒有實力去運營，拆遷期融資成本增加的情況下，他們的資金量跟不上，會造成個別項目延緩或推遲。這種情況下需要用輔助與形式化的手段對項目進行清理，也有利於整個城市更新市場的健康發展。有些開發商有實力也有能力去做，但是也需要政府的清理工作督促他們加快進度，這樣才有利於整個城市環境的改善。”
耿延良認為，龍崗區的城市更新工作是深圳市城市更新行業裡，比較規範而且經驗相對更為豐富的，
其他區會相繼跟進是大勢所趨。閱讀更多 深圳新浪房產 的文章
