我仍記得一位拍下商服金融用地的老闆對我說：我拍下這塊土地，就是想要建一棟以自己公司命名的樓，在這條街上！
老闆說，只有工廠，沒有體面的寫字樓，招高層管理人員很難。
近兩年來，越來越多的企業老闆加入到土地市場行列。
今年以來，成功在東莞拍下金融商服用地的企業包括：莞非實業、怡昌實業、保利集團、麻涌民營投資、萬江壩頭股份經濟聯合社、紫光集團、農商銀行、東富物業。以及今天剛剛拍下萬江地塊的聚龍集團！
投資實業的老闆陸續進入土地市場，競拍金融商服用地。但是，這並不能改變東莞商服商業用地的命運！
不出意料之外，今天拍賣的萬江商務金融用地，又雙叒叕以底價成交！
10月17日上午，東莞市坤麟實業投資有限公司（聚龍集團）以底價3991元/㎡、總價2.15億元拍下2019WG039萬江新城中心商務金融用地。地塊需對宗地商業部分全部自持，自持年限為3年！
10月10日，萬江勝利社區商住地出售，深圳市天健地產集團有限公司以108834萬元總價+競配建面積2419平方米拍下，可售樓面價為18947元/㎡。
說起來，東莞萬江也是屬於中心城區，兩宗地塊周邊都有多個成熟小區，位置差異不大，但是價格差異這麼大，原因不外乎，一個是商住用地，一個是商業用地！
儘管東莞的商住地不時拍出地王，但是商務金融地塊，底價成交幾乎是東莞商務金融用地的宿命！
01
開發商為什麼不喜歡商業用地？
儘管有媒體用“爆冷”來形容該地塊的成交。但在許多人眼中，東莞的商業用地難以拍出高價，已經成為一種公認的事情。
大家不敢拍商業用地，無外乎是，經營信心不足。儘管東莞土地價值上升快，商業在開發商手上統一經營，比出售後小業主各自經營，成功的幾率更高，價值也更高。
但對於大部分的開發商來說，將商業物業規劃成寫字樓、公寓出售，更符合現在的需求。
比起建成商場運營，類住宅項目資金回籠快速、項目運營時間短，溢價高，相對商業的建安成本低。
商業項目要實現統一招商運營，資金投入大、佔資時間長，銷售去化週期長，自持依靠租金或營收回本，資金回報低，風險大，也容易因經濟環境影響出現市場風險。
02
不能迴避的陰陽街現象
陰陽街現象，是東莞商業市場目前無法迴避的問題！這邊熱熱鬧鬧好似天天過年，那邊卻冷冷清清好像另外一個世界。
東莞最熱鬧的商業體民盈山國貿城，週末人擠人、人們排著長龍等著吃飯。東莞人戲稱，這裡是東莞最像大城市的地方！
隔著馬路的海德一號，好多商鋪正在搬遷，據說要重新規劃。受到民盈國貿城的衝擊，距離最近的海德一號，受到的影響也最大。
（東莞商鋪不斷的搬遷調整）
曾經號稱為“東莞第一高樓”的臺商大廈，幾乎很多市民都不知道這裡曾經有一個商場。門前冷落鞍馬稀，不少店鋪關門落鎖，人氣冷清。
在民盈國貿城剛剛開張不久，匯一城星巴克人氣迅速下滑。從前排隊買咖啡，在那段時間也減少了不少，大家都跑到更新更大的商場去消費！
03
同質化競爭嚴重，你有我有大家有
東莞商場招商似乎總是重複著那幾個品牌，你有我有大家都有，同質化嚴重，缺乏唯一的、必定要去這家商場才能買到的東西。
前些年，星河城因為獨有ZARA、HM之類的年輕人喜愛的快銷品牌，即使住得遠，也有不少人前去逛逛。
這些年，匯一城、民盈國貿城等引進品牌增加，如星河城原本特有的HM、絲芙蘭等等，陸續進駐匯一城商業，住在南城的人更容易就近消費了。
原本特有的品牌，在新一輪的品牌更新當中，又變成了大家都有。還有更多的服裝品牌，幾乎在每家商場都能找到。
貓姐有一次陪同事去南城海雅買職業裝，都沒下車，同事直接到店裡買了衣服，直接就走人了！
東莞首批外來的商場，東城海雅、天虹商場（現在的君尚）、南城海雅，貓姐已經好多年沒去逛過了。想要買的東西，在家附近的商場就能找到。
（裝修豪華的商場，人氣冷清）
原本定位為城市商圈的商業體，逐漸淪落為為社區服務的商業物業！
04
商圈轉移速度快，商鋪投資減弱
“一鋪養三代”的觀念正在改變！願意在東莞投資商鋪的人越來越少。
據東莞中原戰略研究中心監測數據統計顯示，2019年三季度東莞商鋪供應7萬m²，環比下滑54%，同比下滑32%。
成交14萬m²，環比上升32%，同比下跌15%，其中成交主要集中在中心城區，除了部分處於優質地段的或一些價格偏低商鋪成交較好外，其餘大部分項目成交平平。 目前投資氛圍減弱，持續低位運行。
東莞城市變化日新月異，商圈轉移速度太快。從中心城區來看，早年的莞城花園新村，到華南MALL、後來的東城雍華庭、世博廣場；南城的鴻福路；目前的東莞大道商圈。
短短十幾年時間內，東莞的城市商業中心，已經變換了好幾個地方。
今天買下來的商鋪是旺鋪，過幾年，卻可能變成沒有什麼人氣的地方。人氣變弱，品牌也隨之撤離。
人們正在匆忙趕往新興商業中心消費的路上。
撞上好運的商鋪也不是沒有！今年CBD建設加速，周邊原來備受冷落的商鋪就突然“翻身”，成為“香餑餑”！有人趁勢掃貨，以最高約5萬元/平方米的價格，購入一批尾貨，等待升值。
05
靠餐飲拯救商業？還不夠！
從前人們去商場，是為了買衣服、鞋子，現在的80、90後、00後們，逛商場是“掛眼科”，只看不買。試了合適的尺碼後，到網上消費，網上的更便宜！
實際上，不少實體店已經成為企業的一個展示窗口。從東莞電子商務交易的發展也可見一斑。
2018年，東莞電子商務交易額達到4801億元，其中跨境電商進出口370.1億元，同比增長133.0%，實現翻番，總量位居全國第一。
東莞郵政發出國際小包7651萬件，日均24.6萬件。電子商務網絡零售額達479.7億元，增長19.4%。
電商網絡經濟主體超過5.6萬戶，居全省地級市第一。
最初，東莞的商場依靠著電影院消費和餐飲消費來吸引人氣，幾乎每家商場都有一家電影院。
一條鴻福路，就有五六家電影院！餐飲更是聚集人氣的好辦法，好的餐廳能讓人們過來吃飯的同時，增加商場人氣，和提高其他消費品的消費量。
東莞市統計局發佈數據顯示，2018年，東莞全年社會消費品零售總額2905.61億元，比上年增長8.1%。分消費形態看，商品零售額2721.85億元，增長8.2%；餐費收入183.76億元，增長7.2%。分行業看，批發零售貿易業零售額2715.44億元，增長8.1%；住宿餐飲業零售額190.18億元，增長7.5%。
在限額以上批發和零售業中，糧油食品類零售額比上年增長13.3%，飲料類增長36.2%，菸酒類增長14.8%，服裝鞋帽、針、紡織品類下降1.4%，日用品類增長33.4%，汽車類下降3.1%，石油及製品類增長17.9%。
現如今，除了餐飲和電影院，每個週末、每個節日經營的各種適合年輕人口味的活動，都是吸引人氣的辦法。
除了各種活動外，打折也成為實體商業吸引人氣的法寶。換季打折，有時候甚至比網上的更便宜！
06
貓姐的解讀：東莞商業地為何不好賣？
企業老闆：拍下這塊地，只是為了讓公司的名字，出現在這條街上
為什麼東莞的商業地不好賣？貓姐總結了幾點：
1、現行市場的商業體現狀顯示，商業已初顯過剩現象。就東莞大道兩旁的商業綜合體，目前人氣旺盛的並不多，一大部分商業體租戶都處於虧損經營狀態。
2、現階段房企的資金壓力較大，更願意投資運營週期短、成本可控性強、已有市場客戶群的住宅項目。
3、在當前經濟市場環境下，開發商難以按預算運營項目，達到利潤預期。
商業體的運營，最好是訂製式開發、運營，按商業體租賃方的需求，進行規劃、設計、建造、裝修，供求無縫對接，才能將價值最大化。
而現在的情況是，商業市場模式及消費觀念變化太快，連需求方自己都不知道兩年後到底什麼樣的經營場所才適合消費者！
大部分的項目只能先建樓後招商，最終導致不適用而閒置或回報率低，商業項目對開發商越來越無吸引力。
4、前些年東莞一些大型商業物業分割產權進行出售，銷售後不重視招商、管理和運營，絕大部分銷售後就沒有開業過，投資者血本無歸，現在對商業投資變得非常謹慎，從而導致開發商也對項目投資失去信心。
（早年分割產權出售的東城中心商業體，儘管在地鐵口，仍然大部分商鋪關著門）
5、由於電商的衝擊，一定的人口量對商業體量的需求面積越來越低。事實上，開發商在開發項目時，除了部分特殊項目，都儘量調低項目的商業配比。
6、目前掛牌的商業用地面積規模都不大，除了開發商外，也會受到部分實業投資者的關注。
部分投資者在實業賺到錢後，想投資建設一棟屬於自己的商業樓，自持部分用於辦公，優化企業對外的形象、增強品牌影響。
下期預告：開發商不愛投資商業地產，但你仍然可以選擇商鋪！貓姐告訴你選擇商業物業的秘密！（記得關注“叮噹看房”公眾號哦）
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