資本市場對於物業股的熱捧，正在催生越來越多的物業上市公司。近日，正商集團旗下的物業公司--興業物聯服務集團有限公司（以下簡稱“興業物聯”）也在港交所提交了上市申請，成為國內第21家赴港上市的物業公司。
興業物聯定位為非住宅物業的中高端物業管理服務供應商，截至2019年6月30日，在管物業的建築面積約為210萬平方米。若成功上市，興業物聯將成為港股中規模最小的一家物業公司，比倒數第二的浦江中國（在管面積556.5萬平方米）還要小超過一半。
招銀國際分析師文幹森稱，興業物聯主打非住宅物業，最大優點是物業費會比一般住宅物業高，“但規模太小在資本市場肯定沒那麼吃香，目前資本市場還是比較青睞規模大、增長速度快的物業公司”。
規模倒數第一
興業物聯於1999年10月20日，由正商集團董事長張敬國透過河南興業房地產開發有限公司（其當時由張敬國擁有20%股權）連同陳繼國、鞠濤及李玉耀（均為獨立第三方）共同創立。同年興業物聯開始為興業北雲鶴花園提供物業管理服務，這也是興業物聯首個在管住宅物業。
此後經過多次股份轉讓，正商發展於2013年成為了興業物聯的唯一股東，持股100%。2015年，興業物聯把重心轉移至非住宅物業管理服務，開始為首個在管非住宅物業--建正東方中心提供物業管理服務。
2017年8月9日，在新三板掛牌前夕，興業物聯旗下的物象智能成立，在物業管理及增值服務之外新增了一項智能化工程服務。同年9月8日，興業物聯（當時名為“河南興業物聯網管理科技股份有限公司”）正式在新三板掛牌。但與眾多出逃新三板的物業公司一樣，興業物聯在新三板掛牌僅一年多，就在今年1月21日自願停牌了。
為赴港上市，興業物聯搭建了一個全新的股權架構。目前，興業物聯由豐華信託持股75.45%，盈域持股24.55%。公告介紹稱，今年9月5日，張敬國女兒--張惠琪及張惠琪後裔獲委任為豐華信託的酌情受益人，張惠琪亦獲委任為豐華信託的保護人。
雖是興業物聯的受益人，但現年30歲的張惠琪並沒有直接掌管興業物聯。目前，興業物聯的掌舵人為2015年4月加盟的朱傑，擔任董事會主席兼行政總裁，而張惠琪則任非執行董事一職，負責興業物聯的業務發展及投資者關係。
值得關注的是，興業物聯只是正商集團其中一個物業平臺，定位為非住宅物業的中高端物業管理服務供應商，目前在管的16幢商業樓宇均由正商集團開發，此外還有三幢政府樓宇由獨立物業業主開發。截至2019年6月30日，在管物業的建築面積約為210萬平方米。
至於住宅項目的物業管理，正商集團旗下還有一個名為“河南正商物業管理有限公司”的平臺，該公司成立比興業物聯還要晚三年。官網信息顯示，正商物業管理當前累計接管面積1600餘萬平方米，合同面積1600餘萬平方米，服務項目60餘個，管理業態涵蓋多層、小高層、高層住宅、別墅及花園洋房、綜合商業等多種物業類型。
對比不難看出，此次赴港上市的興業物聯體量要比負責住宅項目的正商物業管理小很多。
正商地產一位內部員工透露，兩家物業公司同時存在很多年了，至於為什麼這次興業物聯單獨上市則以公告信息為準。來自興業物聯的一位員工則以“領導不在”為由拒絕了時代財經的採訪。
毛利率行業最高
儘管在管物業規模位列21家物業公司（已上市、正準備上市）最後，但若從興業物聯自身來看，其在管規模近年也經歷過一段快速增長期。於2016年底，興業物聯在管建築面積僅為70萬平方米，及至2019年6月30日增長至210萬平方米，增長率為200%。
根據第一太平戴維斯報告，若按2018年160萬平方米的在管物業建築面積計算，興業物聯是河南省第三大非住宅物業管理服務供應商。另據興業物聯透露，該公司合約物業組合的建築面積約為410萬平方米。
收益方面，興業物聯收益總額由2016年度約4730萬元增長至2018年度的1.31億元，複合年增長率約66.4%。純利由2016年度的1150萬元增長至2018年度的3420萬元，複合年增長率約72.5%。另截至2019年6月30日，興業物聯收益總額及純利分別為8119萬元、2062.3萬元。
在19個在管項目中，來自正商集團16幢商業樓宇無疑是興業物聯的主要收入來源。數據顯示，2016-2018年，及截至2019年6月30日，興業物聯來自商業樓宇的物業管理費分別約為4440萬元、6710萬元、9490萬元、6370萬元，分別約佔各期間來自物業管理及增值服務的收益總額的約94%、88.2%、88.3%及86.6%。
由於基本沒有外部擴張，興業物聯的債務水平相對健康。2016-2018年，及截至2019年6月30日期間並無任何銀行借款，處於淨現金狀況。
未來，藉助上市募集的資金，興業物聯計劃對外競投更多中高檔非住宅樓宇及政府樓宇。興業物聯稱，根據第一太平戴維斯數據，河南省內有超過100家物業公司為非住宅物業提供物業管理服務，鄰近省份總計有超過1200家，而該等物業公司都可能滿足興業物聯的收購標準。
與曾經的房企一樣，現時的物業公司同樣步入了規模角逐的階段。此前東北證券房地產行業分析師沈路遙曾向時代財經表示，目前物業管理行業處於“規模為王”的階段，更為強調在管面積與合同面積的規模。
在“規模當道”的行業背景下，興業物聯這種“蚊型”物業公司或受冷落。“規模太小在資本市場肯定沒那麼吃香，目前資本市場還是比較青睞規模大、增長速度快的物業公司。”在談及興業物聯上市前景時，招銀國際分析師文幹森如此表示。
但同時文幹森指出，興業物聯主打非住宅物業，有著物業費高的優點。於上市申請書中，興業物聯也特別強調了這一點。據時代財經瞭解，2016-2018年，及截至2019年6月30日興業物聯的整體毛利率為47.2%、50.2%、47.5%、49%。對比其餘20家赴港上市披露的數據，興業物聯的整體毛利率目前為行業最高，排名第二的祈福生活服務今年上半年整體毛利率為44%。
另一方面，主打非住宅業務，或可幫助興業物聯形成錯位競爭，目前在21家物業公司中，與興業物聯一樣主打非住宅物業的只有浦江中國。
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