椒江繁榮家園西側地塊 充滿了這座城市的成長和尷尬
蘇沐橙/台州跑盤小王子
有個朋友曾出過一個思考題：如果有兩個項目，一個位於洪家，距離萬達很近，體量很大；另外一個挨著萬達，體量也很大；你覺得價差會有多少？
筆者不假思索的回答，如果一個萬達板塊的盤和一個洪家的盤，價差三千或以上都是有可能的。
朋友說，其實，這是一個項目。
誠然，一宗地塊描述的角度不同，重點提煉不同，確實會得出差異很大的價值判斷。
土地市場，是個有趣的話題。
繁榮家園西側地塊位置圖
01. 四號路看一江兩岸 滿眼都是年輕時的自己
椒江繁榮家園西側，東平路北側掛出一宗地塊。
多少人會一臉懵逼的難以反應過來。
於是你再補充一句，對面就是一江兩岸，劍橋郡和濱江悅那一帶，或許很多人會恍然大悟，哦~ 那邊還有地啊。
地塊實景圖，右側即為繁榮家園
繁榮家園西側地塊位置圖，圖為西側在建的富強路北延伸段以及永寧河
現在的東平路，看著一江兩岸的眼神，滿眼彷彿都是年輕時候的自己。
東平路，也叫四號路（以下依然簡稱為四號路）。
好友XL還記得，自己曾圍繞這條路以及周邊板塊寫過一系列的報道，主題基本圍繞著CLD的概念。“當時這裡本來就有一些老小區，又是住宅類地塊供應比較集聚的地方，相對於CBD這樣商辦屬性濃重的概念，CLD主要是說中央居住區，主打人氣氛圍。”
CLD並沒有在官方語境當中保留下來，但是不妨礙四號路在2011年到2016年成為供地主力以及樓市焦點。
雖然路名選的實在沒什麼代入感，但中央居住區的名頭還是很符合實際的。沿著這條路，人們會看到中環世紀、尚景名苑、首府壹號院、怡心苑、江南首府、鴻景名苑、椒蘭郡、金域華府、華景名苑、瓏悅、築心苑等大大小小的新盤，且大部分已經完成交付，剩餘項目也基本處於售罄待交付狀態。同時，四號路以東，打通和雲西路的連接，使得江南墅所在的葭芷涇東側，進一步融入到了整個市中心的體系；往西則連接水門村，真正成為了貫穿東西的次主幹道。
應該說，四號路見證了市區一個時代的發展歷程。
四號路早前被稱為丈母孃最中意的板塊
從城市發展來看，四號路挨著中心大道以及西商務區，是市中心逐步擴展的主要方向之一；從空間來看，當時的四號路兩側以及周邊可入市的地塊較為集中。
到了當下，整個板塊已經接近飽和，類似繁榮家園西側這般待出讓地塊已經所剩無幾。儘管四號路進行了東西兩側的拓展，但是更多隻是交通意義層面，在供地飽和這個問題上，難有改善的可能。
與此同時，一江兩岸葭芷片區的建設倒是如火如荼，這個激活濱江和老城的大戰略，始終伴隨著大眾期望和懷疑的複雜情緒。但不能否認的是，儘管未能實現舊城改造的全面覆蓋，但畢其功於葭芷，依然取得了不小的成績，從華師大臺州學校到紅房子醫院，從葭芷水街到寶龍綜合體，從安置房小區到濱江悅等新樓盤，從金融區打造到一橋二橋的免費通行。
這個片區，有規劃有空間有預期。
像極了四號路，當年的樣子。
02. 顛覆的地緣 你覺得偏的地方 他覺得還不錯
有同學多年前曾在四號路板塊置業，去年突然諮詢一個問題：這套當時買來一萬二左右的房子，現在有人出兩萬一平要買，要不要出手？
筆者答：如果打算套現就馬上出手，如果打算置換，可能還要加錢才能買到更好的地段和房源。
最終出於多方面考慮，他放棄了那次機會。但更有看點的是，誰願意用這麼高的溢價來入手他的二手房？
在中介問了一圈才發現，大多數買家都不是來自椒江。
這不禁讓筆者想起來另外一個有意思的諮詢。
當時一位網友提問說，自己家是在解放南路一帶，聽說廣電大樓再往西面去，有幾個樓盤在售，比如鴻景名苑、江南首府等等，你覺得是不是有點偏了...偏了...偏了...
不同的客群，不同的板塊，不同的認知
仔細想來，這位椒江網友的觀點並非全無道理，作為地緣人群，他認知當中的遠近，是否偏僻，是以自己所在的老城區作為原點。
而椒江外客群，則更多判斷區域配套，與核心區域的距離，還有城市的發展趨勢。
當一批有購買力且沒有地緣包袱的購房者進入市場，對原先的板塊價值產生了顛覆性的變化。相同的案例也出現在了萬達、歐尚等多個區域。以歐尚為例，前兩年某新盤入市，價格比邊上早前賣的新盤高了四五千。拋開產品端的差異，這樣的溢價能力也是驚人的。後經詢問，該盤許多客戶都來自於溫嶺。
那麼問題來了，繁榮家園西側地塊，到底是四號路板塊，還是一江兩岸板塊，亦或者是兩大板塊的交界處？
或許，這完全取決於意向客群的認知態度。
03. 在椒江拿地 最大的壓力來自溢價預期
曾經請教過一個土拓的大神，為什麼地塊報告裡的預期售價要遠高於周邊的傳統評估。
對方一副你太年輕的表情：謹慎點出價是比較穩，但怎麼能保證拿到地？
確實，這個市場給到了房企太多提升價值預期的理由：
椒江是市府所在，中心區位，資源集聚度越來越高，客群也是來自各縣市區，比較豐富；
市中心越來越飽和，一定體量的新地塊只能向外圍拓展，比如繁榮家園西側這宗地， 是根正苗紅的四號路區域，再過去水門村暫時沒什麼空間，而且地緣認知也完全不同；
四號路西延伸段，再過去便是水門村
周邊二手次新盤都要賣到一萬七八；
一江兩岸葭芷片區目前基本能賣到一萬五六以上，洋房更貴，而繁榮家園西側地塊的區位顯然更好，兩大板塊紅利都有；
隨著人民路葭芷校區，華師大臺州學校的相繼開學，台州大道以西的學區硬傷似乎已經得到了解決；
學區資源豐富起來後，台州大道西側加速融入四號路板塊
還有一個非常重要的理由，那就是拿到一個有競爭力的授權價格，完成拿地指標。
但這個市場，也給到房企太多謹慎的理由：
椒江確實是市中心所在地，客群也是極為豐富，但是椒江外許多購房者並非衝著市中心置業的必然需求而來，更多是希望借中心城區大發展的東風進行資產配置，改善和投資需求大於剛性需求，這一點在上行市場並不是問題，但遭遇波動期，客戶的市場忠誠度就是X因素；
中心城區的價值確實值得期待，但這座城市不具備長期高速發展的基礎，高峰總會伴隨著一段時間的波折，當下新盤的營銷週期普遍較短，踩對節點似乎要比選對區位更為重要；
繁榮家園西側地塊確實屬於四號路板塊，但由於緊挨著水門村，實質上依然處於板塊核心區域的末端，是稀缺產生價值，還是末端削弱了價值，見仁見智；
繁榮家園西側作為四號路核心板塊的末端屬性，與一江兩岸隔路對望，無論是地緣客戶還是外圍客戶，都很難完全作為兩個板塊的評估。在一個板塊思維的對標之下，該地塊項目在區位端能比濱江悅溢價多少，也是一個重要的問題；
繁榮家園西側地塊距一江兩岸葭芷片區僅一路之隔
椒江的房價天花板依然不高，相對高企的土地成本，中間的利潤空間束縛著樓盤的手腳；
四號路板塊不少次新盤都在中介掛出了高價，但需要考慮兩點，一個是不少房東的試探性報價，一個是二手房成交流速的不透明，更重要的是，二手房如不是特殊情況，不太糾結於週期性問題，賣不出去，就等一等嘛，但新房則面臨著週期的壓力和指標的壓力，一二手價格倒掛的可能性相當之大；
正方兩個角度一思考，發現房企在椒江拿地，最大的壓力並不是來自拿不拿，而是來自溢價預期的評估；
如果地價拍得貴，就需要有更大的溢價，要取得更大的溢價，就需要更高端的產品，高端的產品就對應著更有限的人群，人群有限則會影響著去化的效率；
在當下的週期面前，單純靠大行情、區位價值以及營銷策略來促使普通改善和剛需人群接受新盤的溢價，難度不小；
椒江繁榮家園西側地塊，便是如此映射著這座城市的成長，以及侷限性的尷尬。
如何在行情以及宏觀政策陰晴不定的大背景下，做出成本可控，又能讓普改人群感興趣的產品，從而保證溢價空間？
這會是一個理想主義的好問題。
繁榮家園西側地塊航拍圖
但人們更好奇的是，誰會在這場土地競拍中脫穎而出，會付出怎麼樣的成本？
畢竟，拿到地，才會有後面的故事。
繁榮家園西側地塊相關信息：
台州市自然資源和規劃局發佈了臺土告字[2019]068號公告，決定以掛牌方式出讓椒江區葭沚街道富強路以東、四號路以北宅地的國有建設用地使用權，掛牌起始時間為2019年10月11日9：00，掛牌截止時間為2019年10月21日9：00。地塊掛牌起始價63100萬元，起始樓面價6123元/平（未考慮配建等因素），競買保證金12620萬元，競買保證金繳納截止時間:10月18日16：00。
出讓面積4.1222公頃(61.833畝)，土地用途為住宅用地，土地使用權出讓年限70年，規劃容積率>1.0、≤2.5，規劃建築密度≤20%，綠地率≥30%，建築高度≤80米(同時要符合機場淨空限高控制要求，其中住宅建築高度≥27米);本地塊由椒江區人民政府負責交地。
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