微視新評論
今年十一黃金週各地出現開發商樓盤打折賣樓，好有回饋客戶之勢，但是這打折賣樓難道真是開發商為了給大家便宜房子，而進行的福利式打折嗎？任何資本都是逐利的，包括高負債率的開發商更是這個道理。
樓盤開盤是這樣的，一期開盤的房源，好房源特別少，比如從宣傳、房託、炒作，力度是很大。在這種造勢下，就會迷惑很多局外人，一窩蜂的、不理智的、不管房子好壞、直接動搶。只要能搶到一套房子，不管是房子朝向、質量、樓層等。只要能搶到就行，那麼一期不好的房子基本就會售完。
開發商為了快速回籠資金就會用一期資金，來建設二期房子，隨著二期樓盤建設完成，一期宣傳熱度基本沒有，那麼開發商就會拿出二期比較優質的房子來作為比一期高性價比來出售。比如廣告：面向大海啦、絕版戶型啦、樓層可選的高性價比的房子，來吸引購房者眼球，達到售房目的以後2-幾期售樓手段基本相同。
那麼問題來了，剩下的樓層不好、房型不好、朝向不好的房子就不要了嗎？難道抵押給銀行？銀行也不傻，銀行會對抵押房子進行評估。他銀行會根據樓層、朝向、位置等綜合考慮，然後在估價的基礎上給你放款總價值的80%以內，如果這些房子都抵押給銀行，就會形象其他住戶的反感，更會影響企業形象。
因開發商是高負債率公司，並且是全國性質開發樓盤，所以開發商更需要現金流來進行別城市拿地、開發、營銷等。就會想各種辦法消化多餘房產快速回籠資金。就會把手裡品質不好的房源，以特價房、促銷、打折名義形式，放到市場賣掉。
賣這些房子時候，又回到我們聊的一期開盤的景象，售樓處人滿為患，都是手裡拿著樓盤宣傳單，如交完首付又是放鞭又是蹦高的景象，再次出現在我們眼簾。
難道這樣的房子真的沒有價值嗎？比如剛到城市打拼的年輕夫婦，購買這樣的房居住是可以的。再是資金量不足但是又要結婚的，購買這樣的房子也不錯。
如果你是作為投資購買這樣的房源是不可行的，房子決定價格，好房子就是好房子價格，促銷房子就是促銷房子價格。
所以天上沒有免費的午餐，開發商是利益至上，並不是福利公司，投資路上充滿套路，且買且珍惜。。。
自由寶G
10月1日晚，市民在郎茂山附近一家樓盤營銷中心看房。
3年前的國慶長假，各地相繼出臺樓市調控政策，樓市最經典的段子是“出去旅遊四五天，回來少個衛生間”。今年國慶假期，濟南各樓盤使出渾身解數搞促銷，一口價、特價房、折上折、買房送物業費……這一波促銷潮中，樓盤銷售競爭激烈的區域書寫樓市新段子——“出去旅遊四五天，回來多個衛生間”;由於對市場預期不再看漲，準購房者淡定選房，不是在看房就是在看房路上。
房價穩定看到了購房安家的好時機
10月1日中午，走出海信九麓府營銷中心，老家在魯西南的袁先生對買房有了底，不僅因為濟南落戶新政給了他一顆“定心丸”，更重要的是房價穩定之後，看到了出手的時機。
回想起3年前的樓市，袁先生說看到房價噌噌上漲，除了著急更多的是無奈。從學校畢業後，袁先生進入一家機械企業，由於那時濟南還是買房落戶政策，當時的房價讓他無力承擔首付，幸虧相戀已久的女友表示理解，商量把婚期推到買房之後。從去年國慶以來市場有所回調，他開始在濟南西部轉樓盤，最遠跟著中介到齊河縣看房，差一點就把家安在了齊河。
“關注樓市有很久了，感覺現在房價漲不上去也不會降多少，國慶假期多轉幾家，看好了就定下來。”在九麓府，置業顧問給他推薦的房源優惠後單價11000多元，總價140多萬元，袁先生供職的企業效益不錯，自己完全能承擔首付，今年已30歲的他，感覺再不買房有點對不住女友了。就在10月2日，袁先生最終從西客站片區的濟水上苑定房，115平方米，單價12600元/平方米左右，總價也是140多萬元。由於他經常坐高鐵出差，濟水上苑離濟南西站更近一些，而且樓盤搞“買房送物業費”的活動，於是他選擇把家安在了這裡。
來濟3年的小劉和女友走出營銷中心後，一邊聊著再去哪裡看房，一邊比較幾個樓盤的優劣。對他們來說，婚房是剛需中的剛需，價格因素是首選。“價格合適的話二手房也可以考慮。”女友靠在小劉肩膀上插了一句，這個樓盤是他們在西部轉的樓盤中價格比較便宜的，但是看好的便宜樓層已賣出了，暫時還沒有決定下來定房，等轉轉再說。
長假不是在看房就是在看房的路上
沿地鐵3號線，工業北路和新東站片區是濟南東北部樓盤最密集的區域，集中了至少13家在售的新老樓盤。10月7日，小林(化姓)向朋友展示了這個長假的收穫：上述區域13家樓盤購房戶型圖和價格。
10月1日下午小林驅車直奔工業北路和新東站片區，一口氣轉了六七家，價格從1.19萬到1.4萬餘元不等，有的價格合適樓盤位置相不中，有的戶型合適但又帶連廊……從外地旅遊回來後，10月6日他繼續轉戰各個樓盤，把工業北路和新東站片區其他樓盤一個不剩地轉遍了，拿回了一沓戶型圖並瞭解了區域樓盤價格待比選。“拿回這些資料整理分析，聽聽家裡人的意見。”小林說現在還不打算出手，只是心裡有了底兒，想等其中一家樓盤新推戶型出來後再做決定。
和小林淡定挑房相比，國慶長假期間成功定房的多位購房者並沒有表示出興奮，對看房已久的他們來說，一朝買房更多的是如釋重負。一位在天鴻公園大道購房的準房主表示，片區樓盤比較集中，各種大小活動有“亂花漸欲迷人眼”之感，挑來選去，選了1.3萬餘元的小高層，價格還能接受。
孫先生(化姓)在孫村片區上班，10月7日上午剛剛在唐冶片區高鐵城定了一套小戶型的房子。“覺得位置還可以，又選了自己喜歡的樓層，合適就出手唄。”
一個“起”字透著開發商多少精明
加州東部世界9888元起、錦繡天地10299元起、×套特價房源一口價、交2萬抵7萬、第二個車位半價……從中秋節延續到國慶長假，在銷售任務的重壓下，東西南北區域各大小樓盤衝刺國慶黃金週業績可謂拼了，有看房者甚至總結開發商是拿“田忌賽馬”的招數，以次一點高層戶型帶動品質好一點的小高層房源銷售。
融匯城錦繡裡憑藉國慶前“繞城高速內9666元起”這一波營銷操作，將潛在購房者的注意力吸引到即將加推的兩棟小高層上。雪山片區的錦繡天地前不久推出單價12500元的房源，讓片區房價幾乎回到2年前，在收穫一批客戶後，順勢推出C03地塊10299元的底層房源，而不靠道路好的戶型價格在11300元左右。上述兩個“萬元盤”頗有以下等馬流量變現，帶動上等馬銷售的“智慧”。
也有開發商為加快回籠資金不得不“割肉”。10月1日，工業北路恆大城三期推出10套黃金週精裝特價房，從104平方米的剛需戶型到138平方米的改善戶型，最低價格只有13100元/平方米左右，雖然只是高層和底層房源，但“紙面”最高優惠幅度達66萬元，擺出一副應對片區降價促銷的架勢。而且，近期恆大多個樓盤推出已買車位的老業主買第二個車位半價活動，不僅引得老業主半夜拿馬紮排隊，甚至吸引隔壁樓盤的業主變著法兒來買車位。
此外，為給旗下樓盤營銷，開發商也是下了血本。有開發商組織“老業主看房送一個月物業費”的營銷活動，給原本比較安靜的營銷中心製造點人氣。
多個片區供應足價格暗降悄悄“築底”?
濟南樓市從2018年國慶前開始回調，經歷今年春天的短暫“虛火”後，東南西北多個片區樓盤進入貼身“纏鬥”。
西南方向，融匯城錦繡裡10000元到11000元;西北方向，海信九麓府國慶特價房10500元左右，正常房源11000多元，也是附近樓盤中的最低價;西客站片區金科城釋放清盤特惠精裝房源13600元起。在南城，103省道集中了萬科、綠地、百步亭，目前萬科山望105平方米戶型國慶一口價房源低於1.9萬元，百步亭清盤房源價格在中介渠道釋放的價格為1.8萬元起，相比一年前片區價格已節節退讓。在東北部，新城香溢華庭加推新房源11000多元，相當於片區毛坯房中的“底部”。此前，天鴻公園大道在中秋節推出了11700元/平方米的單價;祥泰城鼎峰則以11999元/平方米“應戰”。在東部唐冶片區，悅雋風華12000多元的毛坯特價房、高鐵城14000元左右的精裝特價房接受購房者的挑揀，這與2017年時唐冶樓盤的“房挑人”形成鮮明對比;郭董片區的加州東部世界和榮盛華府在9888元到9999元纏鬥……
可以說，今年國慶長假不會再有3年前“旅遊回來少買個衛生間”的調侃，各種特價房源能讓購房者省出個衛生間、地下室。樓市調控3年後效果顯現，市場進入“房住不炒”的穩定發展階段。
貝殼青島渠道小豆
除了簡單明瞭的直接降價以外，送物業費、送車位折扣的促銷方式早已不稀罕，有的開發商別出心裁的買房送菜園，甚至買房送"大奔"實在博人眼球。當然，"從北京到南京，買的永遠不如賣的精"，羊毛不會出在狗身上，這些花式促銷主要吸引的還是容易犯"買株還珠"錯誤的人。
其實在小編眼中，房價的漲跌本身就是市場上購房者和開發商博弈的結果，如果本輪降價後房子還是不好賣，開發商迫於銷售壓力可能得繼續降價，如果房子經過本輪降價後成交量有所提升，就證明現在的房價已經得到了市場認可，開發商也就沒有必要繼續降價了。
小編預測最起碼年底之前開發商的日子都不會太好過，房價可能會進一步下調，當然下調的幅度不會太大，購房者如果不是特別著急，現在面對開發商的花式促銷完全可以選擇等待。
雨桐撩樓市
近期，濟南一口價、特價房、折上折、買房送物業費、首付分期等優惠促銷手段層出不窮，各樓盤為了賣房也是使出了渾身解數。賣家“討好”買家的促銷現象，難掩背後樓市的“冷清”。面對此情形，準購房者淡定選房，不是在看房就是在看房路上。
數月前,在濟南買房要先驗資,熱門樓盤託關係都不一定能買得上。不少項目深夜偷偷開盤、開盤即售罄成為濟南樓市一大特色。
今年3月份，同事小霞看中一套位於濟南東部的房子，在父母的支持下籌夠三成首付,購買時卻被置業顧問告知:面積大的根本選不上,小面積的稍有可能。
“那時候全款和六成首付的會優先選,身邊有朋友也在這裡買了房,為保證選上心儀的戶型,只得找親戚朋友借了個遍才湊到了六成。”事實上小霞買的是首套房，三成首付是合乎規定的，但以當時房子的暢銷情況不得不借遍所有親戚朋友湊李成首付買房。沒辦法，你不買別人就買走了。
“最近天天接到樓盤促銷電話,一天不下10個,距離我買房也就半年時間,濟南樓市這是怎麼了。”其實不光小霞，很多朋友也遇到了這種情況，就連筆者也接待不少樓盤銷售電話，張口就是XX樓盤最新加推，要不要買房，什麼區域都有。
究其原因，應該是現在整個濟南的新房庫存量較多，房價經歷了兩年的快速增漲進入了穩定階段，樓市較冷清開發商的促銷活動給原本比較安靜的營銷中心製造點人氣。整體上來說房價漲不上去但也不會大面積大幅度的降下來，市場步入“房住不炒”的一種穩定階段。
建議購房者可以多選選，選定了就可以定下來，因為近期房價變動不會很大。
松子小慧
近期，濟南一口價、特價房、折上折、買房送物業費、首付分期等優惠促銷手段層出不窮，各樓盤為了賣房也是使出了渾身解數。賣家“討好”買家的促銷現象，難掩背後樓市的“冷清”。面對此情形，準購房者淡定選房，不是在看房就是在看房路上。
數月前,在濟南買房要先驗資,熱門樓盤託關係都不一定能買得上。不少項目深夜偷偷開盤、開盤即售罄成為濟南樓市一大特色。
今年3月份，同事小霞看中一套位於濟南東部的房子，在父母的支持下籌夠三成首付,購買時卻被置業顧問告知:面積大的根本選不上,小面積的稍有可能。
“那時候全款和六成首付的會優先選,身邊有朋友也在這裡買了房,為保證選上心儀的戶型,只得找親戚朋友借了個遍才湊到了六成。”事實上小霞買的是首套房，三成首付是合乎規定的，但以當時房子的暢銷情況不得不借遍所有親戚朋友湊李成首付買房。沒辦法，你不買別人就買走了。
“最近天天接到樓盤促銷電話,一天不下10個,距離我買房也就半年時間,濟南樓市這是怎麼了。”其實不光小霞，很多朋友也遇到了這種情況，就連筆者也接待不少樓盤銷售電話，張口就是XX樓盤最新加推，要不要買房，什麼區域都有。
究其原因，應該是現在整個濟南的新房庫存量較多，房價經歷了兩年的快速增漲進入了穩定階段，樓市較冷清開發商的促銷活動給原本比較安靜的營銷中心製造點人氣。整體上來說房價漲不上去但也不會大面積大幅度的降下來，市場步入“房住不炒”的一種穩定階段。
阿俊講房報告
- 我還是建議買二手房，看看新盤的報道就知道了， 這點上，別圖省事，其實，買房子前多跑跑看看，沒有壞處，
- 沒有房子，還是應該及早入手房子，還在等什麼？ 你可以等到房子降價？ 開發商的拿地成本，建築成本，說白了，連你吃的豬肉價格都漲了，開發商的價格能降到哪裡去？
- 山東人普遍的生二胎的多，彩禮重，這一點，應該沒有人反對吧， 現在的房子才建設了多少？長遠來看根本不夠
- 國家的房地產開發政策在變，沒有買的，還是別再猶豫了，等上幾年，你看清楚了，後悔也沒有用，
