微视新评论
今年十一黄金周各地出现开发商楼盘打折卖楼，好有回馈客户之势，但是这打折卖楼难道真是开发商为了给大家便宜房子，而进行的福利式打折吗？任何资本都是逐利的，包括高负债率的开发商更是这个道理。
楼盘开盘是这样的，一期开盘的房源，好房源特别少，比如从宣传、房托、炒作，力度是很大。在这种造势下，就会迷惑很多局外人，一窝蜂的、不理智的、不管房子好坏、直接动抢。只要能抢到一套房子，不管是房子朝向、质量、楼层等。只要能抢到就行，那么一期不好的房子基本就会售完。
开发商为了快速回笼资金就会用一期资金，来建设二期房子，随着二期楼盘建设完成，一期宣传热度基本没有，那么开发商就会拿出二期比较优质的房子来作为比一期高性价比来出售。比如广告：面向大海啦、绝版户型啦、楼层可选的高性价比的房子，来吸引购房者眼球，达到售房目的以后2-几期售楼手段基本相同。
那么问题来了，剩下的楼层不好、房型不好、朝向不好的房子就不要了吗？难道抵押给银行？银行也不傻，银行会对抵押房子进行评估。他银行会根据楼层、朝向、位置等综合考虑，然后在估价的基础上给你放款总价值的80%以内，如果这些房子都抵押给银行，就会形象其他住户的反感，更会影响企业形象。
因开发商是高负债率公司，并且是全国性质开发楼盘，所以开发商更需要现金流来进行别城市拿地、开发、营销等。就会想各种办法消化多余房产快速回笼资金。就会把手里品质不好的房源，以特价房、促销、打折名义形式，放到市场卖掉。
卖这些房子时候，又回到我们聊的一期开盘的景象，售楼处人满为患，都是手里拿着楼盘宣传单，如交完首付又是放鞭又是蹦高的景象，再次出现在我们眼帘。
难道这样的房子真的没有价值吗？比如刚到城市打拼的年轻夫妇，购买这样的房居住是可以的。再是资金量不足但是又要结婚的，购买这样的房子也不错。
如果你是作为投资购买这样的房源是不可行的，房子决定价格，好房子就是好房子价格，促销房子就是促销房子价格。
所以天上没有免费的午餐，开发商是利益至上，并不是福利公司，投资路上充满套路，且买且珍惜。。。
自由宝G
10月1日晚，市民在郎茂山附近一家楼盘营销中心看房。
3年前的国庆长假，各地相继出台楼市调控政策，楼市最经典的段子是“出去旅游四五天，回来少个卫生间”。今年国庆假期，济南各楼盘使出浑身解数搞促销，一口价、特价房、折上折、买房送物业费……这一波促销潮中，楼盘销售竞争激烈的区域书写楼市新段子——“出去旅游四五天，回来多个卫生间”;由于对市场预期不再看涨，准购房者淡定选房，不是在看房就是在看房路上。
房价稳定看到了购房安家的好时机
10月1日中午，走出海信九麓府营销中心，老家在鲁西南的袁先生对买房有了底，不仅因为济南落户新政给了他一颗“定心丸”，更重要的是房价稳定之后，看到了出手的时机。
回想起3年前的楼市，袁先生说看到房价噌噌上涨，除了着急更多的是无奈。从学校毕业后，袁先生进入一家机械企业，由于那时济南还是买房落户政策，当时的房价让他无力承担首付，幸亏相恋已久的女友表示理解，商量把婚期推到买房之后。从去年国庆以来市场有所回调，他开始在济南西部转楼盘，最远跟着中介到齐河县看房，差一点就把家安在了齐河。
“关注楼市有很久了，感觉现在房价涨不上去也不会降多少，国庆假期多转几家，看好了就定下来。”在九麓府，置业顾问给他推荐的房源优惠后单价11000多元，总价140多万元，袁先生供职的企业效益不错，自己完全能承担首付，今年已30岁的他，感觉再不买房有点对不住女友了。就在10月2日，袁先生最终从西客站片区的济水上苑定房，115平方米，单价12600元/平方米左右，总价也是140多万元。由于他经常坐高铁出差，济水上苑离济南西站更近一些，而且楼盘搞“买房送物业费”的活动，于是他选择把家安在了这里。
来济3年的小刘和女友走出营销中心后，一边聊着再去哪里看房，一边比较几个楼盘的优劣。对他们来说，婚房是刚需中的刚需，价格因素是首选。“价格合适的话二手房也可以考虑。”女友靠在小刘肩膀上插了一句，这个楼盘是他们在西部转的楼盘中价格比较便宜的，但是看好的便宜楼层已卖出了，暂时还没有决定下来定房，等转转再说。
长假不是在看房就是在看房的路上
沿地铁3号线，工业北路和新东站片区是济南东北部楼盘最密集的区域，集中了至少13家在售的新老楼盘。10月7日，小林(化姓)向朋友展示了这个长假的收获：上述区域13家楼盘购房户型图和价格。
10月1日下午小林驱车直奔工业北路和新东站片区，一口气转了六七家，价格从1.19万到1.4万余元不等，有的价格合适楼盘位置相不中，有的户型合适但又带连廊……从外地旅游回来后，10月6日他继续转战各个楼盘，把工业北路和新东站片区其他楼盘一个不剩地转遍了，拿回了一沓户型图并了解了区域楼盘价格待比选。“拿回这些资料整理分析，听听家里人的意见。”小林说现在还不打算出手，只是心里有了底儿，想等其中一家楼盘新推户型出来后再做决定。
和小林淡定挑房相比，国庆长假期间成功定房的多位购房者并没有表示出兴奋，对看房已久的他们来说，一朝买房更多的是如释重负。一位在天鸿公园大道购房的准房主表示，片区楼盘比较集中，各种大小活动有“乱花渐欲迷人眼”之感，挑来选去，选了1.3万余元的小高层，价格还能接受。
孙先生(化姓)在孙村片区上班，10月7日上午刚刚在唐冶片区高铁城定了一套小户型的房子。“觉得位置还可以，又选了自己喜欢的楼层，合适就出手呗。”
一个“起”字透着开发商多少精明
加州东部世界9888元起、锦绣天地10299元起、×套特价房源一口价、交2万抵7万、第二个车位半价……从中秋节延续到国庆长假，在销售任务的重压下，东西南北区域各大小楼盘冲刺国庆黄金周业绩可谓拼了，有看房者甚至总结开发商是拿“田忌赛马”的招数，以次一点高层户型带动品质好一点的小高层房源销售。
融汇城锦绣里凭借国庆前“绕城高速内9666元起”这一波营销操作，将潜在购房者的注意力吸引到即将加推的两栋小高层上。雪山片区的锦绣天地前不久推出单价12500元的房源，让片区房价几乎回到2年前，在收获一批客户后，顺势推出C03地块10299元的底层房源，而不靠道路好的户型价格在11300元左右。上述两个“万元盘”颇有以下等马流量变现，带动上等马销售的“智慧”。
也有开发商为加快回笼资金不得不“割肉”。10月1日，工业北路恒大城三期推出10套黄金周精装特价房，从104平方米的刚需户型到138平方米的改善户型，最低价格只有13100元/平方米左右，虽然只是高层和底层房源，但“纸面”最高优惠幅度达66万元，摆出一副应对片区降价促销的架势。而且，近期恒大多个楼盘推出已买车位的老业主买第二个车位半价活动，不仅引得老业主半夜拿马扎排队，甚至吸引隔壁楼盘的业主变着法儿来买车位。
此外，为给旗下楼盘营销，开发商也是下了血本。有开发商组织“老业主看房送一个月物业费”的营销活动，给原本比较安静的营销中心制造点人气。
多个片区供应足价格暗降悄悄“筑底”?
济南楼市从2018年国庆前开始回调，经历今年春天的短暂“虚火”后，东南西北多个片区楼盘进入贴身“缠斗”。
西南方向，融汇城锦绣里10000元到11000元;西北方向，海信九麓府国庆特价房10500元左右，正常房源11000多元，也是附近楼盘中的最低价;西客站片区金科城释放清盘特惠精装房源13600元起。在南城，103省道集中了万科、绿地、百步亭，目前万科山望105平方米户型国庆一口价房源低于1.9万元，百步亭清盘房源价格在中介渠道释放的价格为1.8万元起，相比一年前片区价格已节节退让。在东北部，新城香溢华庭加推新房源11000多元，相当于片区毛坯房中的“底部”。此前，天鸿公园大道在中秋节推出了11700元/平方米的单价;祥泰城鼎峰则以11999元/平方米“应战”。在东部唐冶片区，悦隽风华12000多元的毛坯特价房、高铁城14000元左右的精装特价房接受购房者的挑拣，这与2017年时唐冶楼盘的“房挑人”形成鲜明对比;郭董片区的加州东部世界和荣盛华府在9888元到9999元缠斗……
可以说，今年国庆长假不会再有3年前“旅游回来少买个卫生间”的调侃，各种特价房源能让购房者省出个卫生间、地下室。楼市调控3年后效果显现，市场进入“房住不炒”的稳定发展阶段。
贝壳青岛渠道小豆
除了简单明了的直接降价以外，送物业费、送车位折扣的促销方式早已不稀罕，有的开发商别出心裁的买房送菜园，甚至买房送"大奔"实在博人眼球。当然，"从北京到南京，买的永远不如卖的精"，羊毛不会出在狗身上，这些花式促销主要吸引的还是容易犯"买株还珠"错误的人。
其实在小编眼中，房价的涨跌本身就是市场上购房者和开发商博弈的结果，如果本轮降价后房子还是不好卖，开发商迫于销售压力可能得继续降价，如果房子经过本轮降价后成交量有所提升，就证明现在的房价已经得到了市场认可，开发商也就没有必要继续降价了。
小编预测最起码年底之前开发商的日子都不会太好过，房价可能会进一步下调，当然下调的幅度不会太大，购房者如果不是特别着急，现在面对开发商的花式促销完全可以选择等待。
雨桐撩楼市
近期，济南一口价、特价房、折上折、买房送物业费、首付分期等优惠促销手段层出不穷，各楼盘为了卖房也是使出了浑身解数。卖家“讨好”买家的促销现象，难掩背后楼市的“冷清”。面对此情形，准购房者淡定选房，不是在看房就是在看房路上。
数月前,在济南买房要先验资,热门楼盘托关系都不一定能买得上。不少项目深夜偷偷开盘、开盘即售罄成为济南楼市一大特色。
今年3月份，同事小霞看中一套位于济南东部的房子，在父母的支持下筹够三成首付,购买时却被置业顾问告知:面积大的根本选不上,小面积的稍有可能。
“那时候全款和六成首付的会优先选,身边有朋友也在这里买了房,为保证选上心仪的户型,只得找亲戚朋友借了个遍才凑到了六成。”事实上小霞买的是首套房，三成首付是合乎规定的，但以当时房子的畅销情况不得不借遍所有亲戚朋友凑李成首付买房。没办法，你不买别人就买走了。
“最近天天接到楼盘促销电话,一天不下10个,距离我买房也就半年时间,济南楼市这是怎么了。”其实不光小霞，很多朋友也遇到了这种情况，就连笔者也接待不少楼盘销售电话，张口就是XX楼盘最新加推，要不要买房，什么区域都有。
究其原因，应该是现在整个济南的新房库存量较多，房价经历了两年的快速增涨进入了稳定阶段，楼市较冷清开发商的促销活动给原本比较安静的营销中心制造点人气。整体上来说房价涨不上去但也不会大面积大幅度的降下来，市场步入“房住不炒”的一种稳定阶段。
建议购房者可以多选选，选定了就可以定下来，因为近期房价变动不会很大。
松子小慧
近期，济南一口价、特价房、折上折、买房送物业费、首付分期等优惠促销手段层出不穷，各楼盘为了卖房也是使出了浑身解数。卖家“讨好”买家的促销现象，难掩背后楼市的“冷清”。面对此情形，准购房者淡定选房，不是在看房就是在看房路上。
数月前,在济南买房要先验资,热门楼盘托关系都不一定能买得上。不少项目深夜偷偷开盘、开盘即售罄成为济南楼市一大特色。
今年3月份，同事小霞看中一套位于济南东部的房子，在父母的支持下筹够三成首付,购买时却被置业顾问告知:面积大的根本选不上,小面积的稍有可能。
“那时候全款和六成首付的会优先选,身边有朋友也在这里买了房,为保证选上心仪的户型,只得找亲戚朋友借了个遍才凑到了六成。”事实上小霞买的是首套房，三成首付是合乎规定的，但以当时房子的畅销情况不得不借遍所有亲戚朋友凑李成首付买房。没办法，你不买别人就买走了。
“最近天天接到楼盘促销电话,一天不下10个,距离我买房也就半年时间,济南楼市这是怎么了。”其实不光小霞，很多朋友也遇到了这种情况，就连笔者也接待不少楼盘销售电话，张口就是XX楼盘最新加推，要不要买房，什么区域都有。
究其原因，应该是现在整个济南的新房库存量较多，房价经历了两年的快速增涨进入了稳定阶段，楼市较冷清开发商的促销活动给原本比较安静的营销中心制造点人气。整体上来说房价涨不上去但也不会大面积大幅度的降下来，市场步入“房住不炒”的一种稳定阶段。
阿俊讲房报告
- 我还是建议买二手房，看看新盘的报道就知道了， 这点上，别图省事，其实，买房子前多跑跑看看，没有坏处，
- 没有房子，还是应该及早入手房子，还在等什么？ 你可以等到房子降价？ 开发商的拿地成本，建筑成本，说白了，连你吃的猪肉价格都涨了，开发商的价格能降到哪里去？
- 山东人普遍的生二胎的多，彩礼重，这一点，应该没有人反对吧， 现在的房子才建设了多少？长远来看根本不够
- 国家的房地产开发政策在变，没有买的，还是别再犹豫了，等上几年，你看清楚了，后悔也没有用，
