【1】 買房引發的“悲劇”

前陣子，好朋友阿偉拿著離婚協議和一份“出資證明”垂頭喪氣地來找我。我有點意外，“前幾年才聽說你們寶寶剛出世，怎麼一下子就離婚了呢？”忙詢問他到底發生了什麼。他嘆了口氣，跟我說起了因為買房而引發的一系列“悲劇“。

2016年時候，阿偉和妻子欣欣的寶寶誕生了，家庭因為小生命的到來而顯得其樂融融。眼看著這小傢伙一天天長大，尤其是阿偉的父母還常年幫忙照顧小孫子，祖孫三代擠在原來一室一廳的小房子，顯得格外擁擠。於是大家就討論換房的事情：阿偉父母體諒兒子和兒媳生活壓力比較大，就和親家商量著買房款就由雙方父母出，別再給孩子增加壓力。阿偉父母經濟情況相對好些，就主動提出自己多出一點。最後，阿偉父母拿了200萬，欣欣父母拿了100萬，給小夫妻倆全款買了套房，還登記在夫妻雙方名下。本以為這下就皆大歡喜了，誰知悲劇才剛剛開始。

這兩年因為阿偉生意不順利，整天和欣欣鬧矛盾。天天吵架的日子讓阿偉和欣欣都非常厭煩，實在受不了了兩人決定和平分手。孩子還太小，撫養權不出意外肯定是判給欣欣了，但房子的分配實在讓阿偉無法接受。阿偉原來覺得這房子自己父母一共出了總房款的三分之二，自己應該佔總份額的66.7%，而欣欣父母出了總房款的三分之一，欣欣應該佔總份額的33.3%。誰知欣欣請的律師拿出了一份所謂的“出資證明”，說小偉的份額算反了，應該是欣欣佔三分之二，而小偉佔三分之一。這讓小偉百思不得其解，於是拿著對方律師起草的離婚協議和那份“出資證明”找到了我。

【2】 風險一：本以為錢是對夫妻雙方的贈與，卻被認定是個人財產出資？

我仔細聽完事情的經過後，詳細給他解釋：“根據《婚姻法解釋二》第二十二條規定，你們雙方父母的出資款將被認定為是對夫妻倆的贈與，購買的房屋屬於小偉和欣欣的夫妻共同財產。如遇需要財產分割情況，即使雙方父母出資額度不同，也是一人一半。你以為的就真的是你以為的嗎？”

小偉聽完有點沮喪，但轉過念頭：“那為什麼對方律師說是我只佔1/3呢？一半也總比三分之一強啊？”我仔細看了下那張所謂的“出資證明”：證明陳述了欣欣父母所出的100萬為欣欣的婚前個人財產，僅是由其父母代為管理，同時附上相對應的轉賬記錄和轉賬備註，並由欣欣和其父母三人簽字確認。

一時間，我也挑不出什麼法律漏洞，竟無法辨別是真是假。“假設這張出資證明說的是真的，那相當於欣欣出的那100萬是屬於她個人出資，所購的房產份額（也就是三分之一）是屬於她個人部分的。而你父母出資的200萬仍然屬於對你們夫妻雙方的贈與，所購的房產份額（也就是三分之二）應該是由你們倆人平分，也就是一人三分之一。所以加起來，可不就是對方律師說的：欣欣佔三分之二，你佔三分之一啊！”小偉一時間啞口無言，但現在還有什麼用呢，只能認命。

其實只要是涉及到父母出資購房，並將房產登記在另一方或夫妻雙方名下，都有可能將父母的出資款認定為對夫妻雙方的贈與（具體判定條件可以參考《 》）。一旦被這樣認定，就有可能出現類似的風險，真的是防不勝防。

這事對我的觸動特別大，畢竟現在房子價格這麼高，誰家爸媽的錢都不是大風颳來的，哪個人碰到這樣的事情一定都不甘心。到底還會遇到怎麼樣類似的問題，遇到了又該怎麼解決呢？

【3】 風險二：本以為錢是對夫妻雙方的贈與，也可以被認定是對夫妻個人的贈與？！

如果欣欣拿出的不是“出資證明”，而是“贈與合同”，房屋份額又將怎麼被認定呢？

我們假設在贈與合同中已明確陳述：

1）贈與方是欣欣父母；

2）被贈與方是欣欣個人，與其他人無關；

3）贈與金額為100萬，款項用途為購房；

4）其他限制條款：例如未經贈與方同意，不得抵押或出售房屋、不得添加其他共有產權人等。

在這種情況下，欣欣父母的出資將認定為是對其子女個人的贈與，與他人沒有關係。這100萬所購買的房產份額也歸欣欣個人所有。所以從房產的認定份額結論來說，與案例中的情況是一致的——同樣也是欣欣佔三分之二，小偉佔三分之一。

但唯一不同的是，根據《合同法》第192條規定，若發生不贍養贈與人、或侵害贈與人、或未履行贈與合同中的義務條款，贈與款是可以隨時被要回去的。雖然看似發生的幾率不大，但仍然為買房這件事增加了很多不確定性。

【4】 風險三：本以為錢是對夫妻雙方的贈與，還可以被認定為對夫妻雙方的借款？！

如果欣欣當時拿出的既不是“出資證明”，也不是“贈與合同”，而是一張證明“欣欣向其父母借100萬作為購房款”的借條，房屋份額又將怎麼被認定呢？

首先對於阿偉父母出錢購買的房產份額的認定與前面一致：欣欣佔三分之一、阿偉佔三分之一。而剩餘的100萬的借款，從法律上認定，是阿偉夫妻倆向欣欣父母的借款，所以這部分錢也屬於夫妻共同出資，所對應的房屋份額屬於夫妻共同財產。也就是整套房子欣欣佔一半；阿偉佔一半。

不過值得注意的是，因為這100萬借款發生於婚後，且借款用途屬於夫妻共同生活所需，所以即使阿偉對“借錢”並不知情，也屬於夫妻共同債務。如果欣欣父母要求歸還欠款，阿偉還需要負擔至少一半的借款，也就是50萬。真的是賠了夫人又折兵。

在房價平穩的時候，借款和贈與的風險基本等同。一旦處於房價上行、或下行的時候，借款和贈與兩種方式就會產生截然不同的結果。從本質上來說，贈與對應的是購買的房產份額，而借款對應的僅是本金和所約定的利息；也就是說，在

【5】 總結

父母出資為子女買房的確有很多防不慎防的“坑”，這篇文章就是讓各位父母們“未雨綢繆”，儘早瞭解這些“手段”。最後給大家幾點建議：

1）如果能全款購房的，不管婚前婚後，儘可能全款購房。這樣房屋產權乾乾淨淨，可以減少很多風險。

2）如果確實條件允許，也太顧及“面子”，在登記時候，將房屋的產權人和對應的份額約定清晰。

3）我們不提倡使用上面這些“手段”來應對析產問題。但如果確實存在上面說的“贈與”或“借款”等情況，建議保留好相關證據，例如合同、協議、打款憑證等。如果還覺得不放心，可以將相關法律文書進行公證，以防未來發生隱患。

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