最近，看到一則關於房貸的報告。

中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁教授指出，過去5年以來，住房貸款佔家庭債務比重高達55.6%，最近兩年，多套房貸款佔比上升至65.9%，超過了首套房貸款的佔比，另外，有47.1%的存量房貸在空置房中，造成大量的信貸資源浪費。

55%的家庭債務佔比，其中多套房又佔到6成以上，有一半都是空置房，這就是房貸的現狀。

也就是說，大量的房貸並沒有用到剛需族身上，而是被那些多套房的投機客佔用了。

所以，我們看到今年調控的趨勢，也是逐步糾偏，讓房貸資源往剛需傾斜，同時遏制炒房投機者的生存空間。

比如，在10月份實行的房貸新規，出現了顯著變化。

10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

參考9月20日公佈的新一期貸款市場報價利率，1年期LPR為4.2％，5年期以上LPR為4.85％。相比前值，1年期LPR下降5基點，連續第二次下降；5年期以上LPR沒有變化。

央行的規定很明確：首套房不低於5年期LPR的下限即可，二套房要加60個基點以上。

有媒體統計顯示，10月份，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口7個二線城市，二套房的LPR房貸利率為5.99％，相比9月份的5.94％略有上升，上升0.05個百分點。

上升的幅度雖然不大，意義卻很深遠，這是新規遏制多套房的一個表現，未來，二套房以上的房貸利率，會跟首套房剛需“涇渭分明”。

這種情況下，對於房貸佔家庭債務較多的購房者來說，還有沒必要按部就班的還月供？或者說，房貸需要提前“還清”嗎？

對大部分人來說，其實並沒有什麼影響，還房貸的時間，取決於自己的財力。

無論是等額本金還是等額本息的方式，在房貸新規實行後，購房者在簽訂利率合同時，可選擇“固定利率”或“浮動利率”。

如果選擇固定利率，在銀行參考最新LPR(貸款基礎利率)確定執行利率後，貸款期內客戶的利率都不變。

如果選擇浮動利率，客戶的執行利率則會按年調整，通常是貸款發放後每年1月1日起，按上一工作日公佈的LPR相應調整。

假如你籤的是浮動利率，每年的房貸是會發生變化的，變多還是變少，要看上一期央行公佈的5年期LPR是什麼水平。

這種情況下，一般是不建議購房者提前還貸的，尤其是短時間內就提前還清，會被收取違約金。

至於收多少，不同的銀行一般規定不一樣，但在借款合同中會對提前還款有明確的闡述。

據我瞭解，以中國銀行為例，其規定：1年內提前還款的，銀行收取三個月的利息作為違約金；1-2年內提前還款的，收取二個月利息；2-3年內提前還款的，收取一個月利息；3年以後，需要參照抵押合同為準。

以建設銀行為例，按照提前還款金額的百分比計算，1年內提前還款的，銀行將收取提前還款金額的3％人民幣作為違約金；1-2年內的，收取2％；2-3年內的，收取1％。3年之後，無違約金。

但是，在內行看來，有三類購房者，哪怕有違約金，也要提前把房貸還掉。

第一種，房產置換人群。

對於只有一套房的剛需族來說，想從小房子換成大房子，必須要“賣一換一”，手裡這套房子必須要變現，才能夠攢夠現金去置換。

這也是近幾年三室戶型、二胎房、改善房產品興起的重要原因，這些置換人群，財力一般有限，要麼是因為二胎出生，一家人住著太擠，要麼是因為小孩上學、小區環境條件不佳、老城區換到新城區之類的原因。

想換房，有錢才行，此時即便有違約金也顧不得了，購房者需要先評估自己的資金狀況，有沒有充足資金解抵押，有沒有充足的資金付新房首付。

如果資金充裕，換房流程可大大縮短。如果需要第三方擔保解抵押，或者需要收尾款付新房首付，那麼週期或需延長。

第二種，把房子作為“融資工具”的生意人。

對一般人來說，房子是用來住的，但對有的人來說，房子是再好不過的信用抵押品，有人是利用買賣房子賺差價，有人是做生意繼續週轉資金，有人是想靠房子融來創業資金。

需求不一而足，但這些人的共同特點是確保房子具備充足的“流動性”。

這種情況下，房主除非能找到“二抵”業務的銀行，把正在還貸的房子也能抵押出去，評估價還要打個7折，還要再減去未結清的貸款，落到手裡的錢也沒多少。

因此，還不如從其他途徑借錢週轉，索性把房貸提前還掉，用第三方機構的過橋款也好，借親朋好友的錢也罷，已經結清房貸的房子，可以拿去抵押，也可以賣出去快速過戶，利於資金進一步週轉。

第三種，涉及到離婚房產分割。

能讓一個家庭不顧一切也要還清房貸的事，也只有離婚了。

離婚房產分割，假如是“一人單獨出資”，分起來最簡單，不管是全款購房還是揹著房貸，都按出資方的“個人財產”處理。

如果是婚前一方掏首付，婚後雙方共同還貸，這種情況，只能認定為是出資方的“債務”，跟房子的歸屬沒關係。

不管如何劃分，都要提前把房貸還清，此時違約金已經顧不上了，一拍兩散，早點各過各的日子，具體是把房子賣掉分錢，還是一方補償另一方現金，要看兩口子怎麼協商了。

最後，我們做個總結。

第一，房貸新規下，一般不建議提前還貸。

第二，如果“賣一換一”，“房屋二抵”獲取資金，“離婚”被迫分割財產，哪怕有違約金也套把房貸提前還清。