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如何準確、高效得“看地”—開發商土地投資拓展人員入門指南
一提起“看地”這一投拓入門級的技能，每個投資人肯定都會有自己的見解判斷，甚至認為這都不是件什麼事，看地誰不會啊！但是說實話，往往人已經去過現場了，現場周邊也兜過一圈了，可你有想過你能帶回來什麼信息嗎？可能往往就是一句模稜兩可的話：“我去看過地了，地還是很優質的，未來的上漲空間很大。”說實話，如果僅僅帶回來這種信息，用處真不大，真不如在衛星地圖上瞄兩眼，也能得出配套好不好、區位佳不佳的結論。
本文就是討論，看地要看些什麼東西，如何準確高效得看地！
一、看地動作一：踏勘地表
看地還是要看現場的，這是常規的動作，必須要確認地塊的整理狀況、地形稟賦等。
1、確定地塊的實際紅線邊界情況；
2、看看地表是不是有建築物、構築物、高壓線、青苗等等，確認項目交地的難度；
3、根據現場情況初步估計施工道路如何組織、商業面積如何佈置、景觀資源如何分配等等，設計地塊的開發方案。
建議看地的時候帶著控規圖去看為佳，照著控規對一下地塊的紅線邊界。如果地塊是淨地出讓、邊界清晰，而業態又是純住宅的時候，往往都不用下車，沿著地塊四至開車兜一圈就好了，也用不著費心進入地塊裡面眼巴巴的看，看不出什麼花來。當然，如果地形地貌比較複雜、裡面拆遷尚未結束或者業態是綜合體項目，那謹慎起見，還是要進去看看，瞭解開發難度。
二、看地動作二：諮詢開發風險
就算是淨地出讓的地塊，也往往存在很多開發風險。在實地踏勘親眼看到的風險之外，還有一些隱藏的風險。
1、瞭解地塊的地下狀況。這個得去諮詢地塊所在轄區的政府（鎮一級就足夠），有可能會有地下管廊或者大型人防工程的存在，土地出讓公告也許也不會披露的那麼詳細，但是一旦存在就非常影響開發；
2、瞭解地塊的上位規劃。這個得去諮詢規劃部門，因為不少城市曾有將規劃是綠化用地的地塊當做住宅用地來賣，導致後續無法報建開發，瞭解地塊的上位規劃（國土規劃、城市規劃、控規）等也是需要徵詢的一步，雖然出現問題是小概率事件；
3、瞭解地塊的前世今生。主要是瞭解地塊是不是有歷史瑕疵，導致周邊百姓對住在這裡有抗性。比如地塊原來造過化工廠、有土壤汙染問題，比如地塊下面有采空區、溶洞，比如地塊曾經用於墓地等等。這些故事，找個當地人（地塊周邊的二手房中介）來問問其實也能問出個七七八八。
三、看地動作三：進競品樓盤的售樓處
看地必須要看周邊樓盤的售樓處，對於投資人員來講，去看售樓處一定要關注以下三個方面：
1、競品樓盤對整個區域的理解。售樓處對整個區域一般都會佈置一張碩大的地圖，上面把交通、配套羅列的清清楚楚，而且售樓處為了賣房，必定是竭盡所能尋找利好，那張圖就能反應區域未來幾年內最樂觀的發展狀態。毫不誇張得講，投資人員進售樓處就是為了這張圖來的，競品樓盤的這張圖其實是投資人員理解整個片區的捷徑；
2、產品及價格。這個是老生常談，隨意看看隨意問，量和價瞭解清楚即可；
3、客群及熱度。進入了售樓處，其實也可以感受下目前的市場熱度。如果①銷售人員很多，客戶很少，說明剛剛熱過一陣，但是因為踩盤時間不對或者市場剛剛下行，客戶來的少；②銷售人員很少，客戶很少，說明市場下行很久或者近期沒有推盤計劃；③客戶很多，那要麼是市場好要麼在認籌期或者剛開盤都在簽約。除了感受，其實最好還要問下客戶都是哪裡來的，是地緣性的還是外來的，未來對地塊產品設計會有幫助。
四、看地動作四：二手門店瞭解一下
二手房市場也是一個非常重要的市場，看地時候不能錯過。
1、地塊周邊二手房中介數量和密度。一般來講，如果二手房成交活躍的，一手房量和價都會有保證。反映在地塊周邊二手房中介的數量多不多，畢竟一個門店的經營需要靠成交量去養活。所以可以通過二手房中介門店的數量來判斷周邊的熱度，進而把握一手房的價格和成交量；
2、進店問價格和客群。一般而言，還是要進店的，基本上賣得最好、最接近市場中位數價格的是100-120平的三房價格，進店可以直接問周邊次新小區這個房型的價格是多少，進而對整個片區的價格體系有所感知。
五、小結
房地產是一個地域性很強的行業，每個城市都有不一樣的地方，看地的大多都是出差的外地人，但買房的卻都是當地的人，一個成功的看地其實就是讓自己融入當地社會，瞭解當地社會，像當地人一樣思考問題。
其實還有很多小貼士，比如包輛出租車，讓出租車帶你去城市的商業中心、發展區域、行政中心等區域感受，順帶和你講下整個城市的發展走向和房價起伏變化；也可以去當地餐廳吃飯，傾聽周邊人平時飯桌上在聊天聊什麼。
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