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如何准确、高效得“看地”—开发商土地投资拓展人员入门指南
一提起“看地”这一投拓入门级的技能，每个投资人肯定都会有自己的见解判断，甚至认为这都不是件什么事，看地谁不会啊！但是说实话，往往人已经去过现场了，现场周边也兜过一圈了，可你有想过你能带回来什么信息吗？可能往往就是一句模棱两可的话：“我去看过地了，地还是很优质的，未来的上涨空间很大。”说实话，如果仅仅带回来这种信息，用处真不大，真不如在卫星地图上瞄两眼，也能得出配套好不好、区位佳不佳的结论。
本文就是讨论，看地要看些什么东西，如何准确高效得看地！
一、看地动作一：踏勘地表
看地还是要看现场的，这是常规的动作，必须要确认地块的整理状况、地形禀赋等。
1、确定地块的实际红线边界情况；
2、看看地表是不是有建筑物、构筑物、高压线、青苗等等，确认项目交地的难度；
3、根据现场情况初步估计施工道路如何组织、商业面积如何布置、景观资源如何分配等等，设计地块的开发方案。
建议看地的时候带着控规图去看为佳，照着控规对一下地块的红线边界。如果地块是净地出让、边界清晰，而业态又是纯住宅的时候，往往都不用下车，沿着地块四至开车兜一圈就好了，也用不着费心进入地块里面眼巴巴的看，看不出什么花来。当然，如果地形地貌比较复杂、里面拆迁尚未结束或者业态是综合体项目，那谨慎起见，还是要进去看看，了解开发难度。
二、看地动作二：咨询开发风险
就算是净地出让的地块，也往往存在很多开发风险。在实地踏勘亲眼看到的风险之外，还有一些隐藏的风险。
1、了解地块的地下状况。这个得去咨询地块所在辖区的政府（镇一级就足够），有可能会有地下管廊或者大型人防工程的存在，土地出让公告也许也不会披露的那么详细，但是一旦存在就非常影响开发；
2、了解地块的上位规划。这个得去咨询规划部门，因为不少城市曾有将规划是绿化用地的地块当做住宅用地来卖，导致后续无法报建开发，了解地块的上位规划（国土规划、城市规划、控规）等也是需要征询的一步，虽然出现问题是小概率事件；
3、了解地块的前世今生。主要是了解地块是不是有历史瑕疵，导致周边百姓对住在这里有抗性。比如地块原来造过化工厂、有土壤污染问题，比如地块下面有采空区、溶洞，比如地块曾经用于墓地等等。这些故事，找个当地人（地块周边的二手房中介）来问问其实也能问出个七七八八。
三、看地动作三：进竞品楼盘的售楼处
看地必须要看周边楼盘的售楼处，对于投资人员来讲，去看售楼处一定要关注以下三个方面：
1、竞品楼盘对整个区域的理解。售楼处对整个区域一般都会布置一张硕大的地图，上面把交通、配套罗列的清清楚楚，而且售楼处为了卖房，必定是竭尽所能寻找利好，那张图就能反应区域未来几年内最乐观的发展状态。毫不夸张得讲，投资人员进售楼处就是为了这张图来的，竞品楼盘的这张图其实是投资人员理解整个片区的捷径；
2、产品及价格。这个是老生常谈，随意看看随意问，量和价了解清楚即可；
3、客群及热度。进入了售楼处，其实也可以感受下目前的市场热度。如果①销售人员很多，客户很少，说明刚刚热过一阵，但是因为踩盘时间不对或者市场刚刚下行，客户来的少；②销售人员很少，客户很少，说明市场下行很久或者近期没有推盘计划；③客户很多，那要么是市场好要么在认筹期或者刚开盘都在签约。除了感受，其实最好还要问下客户都是哪里来的，是地缘性的还是外来的，未来对地块产品设计会有帮助。
四、看地动作四：二手门店了解一下
二手房市场也是一个非常重要的市场，看地时候不能错过。
1、地块周边二手房中介数量和密度。一般来讲，如果二手房成交活跃的，一手房量和价都会有保证。反映在地块周边二手房中介的数量多不多，毕竟一个门店的经营需要靠成交量去养活。所以可以通过二手房中介门店的数量来判断周边的热度，进而把握一手房的价格和成交量；
2、进店问价格和客群。一般而言，还是要进店的，基本上卖得最好、最接近市场中位数价格的是100-120平的三房价格，进店可以直接问周边次新小区这个房型的价格是多少，进而对整个片区的价格体系有所感知。
五、小结
房地产是一个地域性很强的行业，每个城市都有不一样的地方，看地的大多都是出差的外地人，但买房的却都是当地的人，一个成功的看地其实就是让自己融入当地社会，了解当地社会，像当地人一样思考问题。
其实还有很多小贴士，比如包辆出租车，让出租车带你去城市的商业中心、发展区域、行政中心等区域感受，顺带和你讲下整个城市的发展走向和房价起伏变化；也可以去当地餐厅吃饭，倾听周边人平时饭桌上在聊天聊什么。
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