互聯網大佬最近又齊聚烏鎮，馬雲在致辭中說了一句話：我們都是過去的專家，沒人是未來的專家。

正如在2019年，沒人能看懂樓市未來怎麼走，各路專家拿著以前的數據在爭辯，遲遲沒有達成共識。

有人覺得，樓市達到了增長瓶頸。

10月17日，安居房產研究院發佈了《2019年三季度樓市總結報告》，報告指出，商品房銷售金額或將在2019年達到頂峰。

該研究院長張波認為，在房地產去產能化背景下，商品房規模見頂，2019年商品房銷量或呈現“一增一減”，全年的銷售面積同比減少，但銷售金額依然有望突破15萬億大關。

有人覺得，樓市的規模依然會擴大。

國泰君安證券研究所之前發了一個報告，家電行業將從2019年1季度末期開始，將出現一個6-8個季度的上行週期，而根據輕工製造團隊的數據，結合近期的草根調研，可以判斷出傢俱行業將重拾增長。

一般來說，傢俱家電行業的增速變化，與商品房銷售面積增速，有滯後9個月的“時間差”。

也就是說，目前處於房改至今第五輪的房地產增速放緩階段，按照之前的規律，傢俱家電行業增長的話，第五次的修復也必將來臨，年底的時候，房地產會重回增長態勢。

也有更中性一點的看法，10年後，不怕房價降，就怕房子“無人接盤”。

經濟學家李迅雷在9月份的時候發表了一篇文章，叫《房住不炒：理想與現實之差如何縮小》。

研究表明，房地產繁榮對消費的拉動作用還是比較明顯的，因為房價上漲能帶來“財富幻覺”，購房之後對傢俱、家裝、家電的需求增加。因此，房價表現好的城市，消費也表現好；房價差的城市消費也較差。

李迅雷認為，房住不炒應該是一個相對概念，對於房地產的未來，值得擔心的並不是房價繼續上漲，而是怕房價一旦回落，流動性萎縮，“缺乏接盤者”，才是最大困難。

流動性，是房產保值增值的根本。

當一個市場流動性充裕時，房產隨時可以變現，拿前幾年來說，不管是別墅、洋房還是公寓、商鋪，五花八門的產品類型，只要市場氛圍足夠好，哪怕稅費奇高，也依然有資金趨之若鶩。

只要樓市裡不缺買家，標價再高，戶型再差，小區環境再不好，依然有人願意買。

但是，流動性下降之後，表面上看起來都標著幾百萬上千萬的價格，中介的帶看量、成交量卻持續下滑，價格一降再降，成交週期卻不斷拉長。

一旦出現這種情況，很多人還沒把房子賣出去，先被高額的月供給壓垮了，今年初廣深地區部分高槓杆炒房客的資金鍊出現問題，就是典型。

未來10年，樓市的大環境，正是朝著“流動性降低”這條路上走的。

一方面，限購、限售等措施日益嚴密，相當於把房子“冷凍”。

對賣房限制最大的措施主要是限售，原來充其量限售兩三年，還是從網籤時間開始算，現在動不動就限售5年以上，比如青島、丹東、長沙、蘇州等地，還要從不動產權證辦理後才開始計算時間。

假設期房兩年交工、兩年辦證、5年限售、一年成交的時間來計算，一套房子從買入到賣出去，需要整整十年時間。

另一方面，租賃房市場必然會擴大，商品房不再是唯一選擇。

關於租賃房，最近有兩個消息值得注意。

一個是《中國證券報》報道，距離4200多萬畝集體土地直接入市還剩不到2個月時間。這些土地入市後不改變其性質，只會供應租賃房和保障房。

另一個是證券時報消息，深圳推出全國首個穩租金商品房租賃試點項目，該項目為248套帶裝修商務公寓，基準租金標準暫為每平方米每月110元，具體租金還會考慮樓層、朝向等因素來確定，物業管理費為每平方米每月4.5元，重點在於：租金年漲跌幅不超5%。

假如未來十年，租賃房的供應會出現“井噴”，商品住宅就不會成為購房者的唯一選擇，房產的流動性長期下降，也是大勢所趨。

換句話說，以目前的形勢來看，10年後的房子或不再“珍貴”。

當房地產的吸金效應降低，哪些行業會順勢崛起呢？

筆者覺得，有三個行業更有“錢途”，馬雲王健林已出手佈局。

第一，人工智能。

萬達最近幾年在鬆綁了重資產項目後，開始朝著多元化的方向發展，王健林也表示，早已開啟人工智能領域的研究。

比如，我們在影院看電影時，用到的眼鏡逐步升級，再如通過人臉識別買電影票等等，比如，進入廣場就能自動掃描，後臺大數據記錄了的消費者的信息，用過相關的應用綁定，讓用戶精準消費，找到自己想要的娛樂場所或者物品。

馬雲更不用多說，在去年9月份，他在2018世界人工智能大會現場演講稱，未來30年，智能技術將深入到社會的方方面面，徹底重塑傳統制造業。企業如果不能從規模化、標準化向個性化、智慧化轉型，將很難存活下去。AI技術再先進，如果不能和製造業結合推動轉型升級，也將失去意義。

第二，大健康產業。

資料顯示，目前我國有70%的人處於亞健康，15%的人處於疾病狀態，慢性病折磨著每一個家庭。與此同時，老齡化的速度非常迅猛，根據社科院的預測，到2050年，老年人將達到總人口的三分之一。

需求有了，各大巨頭的佈局也是理所當然。

據瞭解，排名前十的富豪中，大多數均已經涉足大健康行業。據不完全統計，截止2017年底，萬達在醫療產業的總投入已累計高達1500億元，在去年，阿里巴巴與某知名醫療公司簽署合作框架協議，正式入駐其人工智能開放平臺。馬雲也曾公開表示，“下一個能超過我的人,一定出現在健康產業裡”。

第三，教育行業。

教育這兩個的“分量”，自然不用多講，光看最近幾年學區房的上漲速度，就足以令人咋舌。

之前看過一個報道，北京西城區的老破小，12平方360萬，每平方均價高達30萬元，沒有廚房，沒有獨立衛生間，電線交錯，牆面斑駁，只是因為沾了學區兩個字。

數據顯示，同一地段，學區房相比於非學區房，普遍有20%左右的高溢價，部分名校的學區房溢價超過30%。

單單一個學區房就有如此大的威力，教育附加行業所帶來的廣闊前景，也是其他行業所難以比擬的。

其實，正如文章開頭所說，沒有人是未來的專家，人工智能、大健康、教育這三個東西更“吃香”，取決於人們對於房地產的態度，至少從目前的種種跡象來看，調控措施日益完善，各類長效機制持續發力，人們的置業理念，也會逐漸向“房子是用來住的”這個方向轉變，只有房地產的行業地位不再激進擴張，其他行業才會更“掙錢”。