討論一下鄭州市房地產市場的前景，我們為了說明這個問題呢，大約從以下幾個角度呢來做個觀察，第一是鄭州市的首位度的表現。第二鄭州市在全國的城市的競爭力的表現。第三，鄭州市的人口流動。第四經濟的發展的背後，蘊藏的購買力。第五我們來觀察一下鄭州市房地產市場做一個分析。我們應該能對鄭州是未來十年的房地產市場前景的有一個比較清晰的一個觀察。

我們先看一下。鄭州市整體來看呢，我認為鄭州市用天時地利人和這6個字呢來概括，是比較恰當的，在2016年年底，2017年初的時候，鄭州市，從一個普通的省會地級城市成為了國家中心城市，那麼這對鄭州市來說無疑是一個最好的天時的條件，地利呢，我們都知道，鄭州為中原地區，不論是鐵路的交通高速公路的交通還是郵電通訊、航空等等，他都是處在一個樞紐的這麼一個位置，所以這個位置，包括的今天發展港口城市等等等都有相當大的這些便利。所位人和，主要是鄭州是在最近幾年，人口持續的流入呈現了非常活躍和繁榮的這麼一個態勢。

我們看一下鄭州市的首位度的表現，在河南省的18個地市裡面，整體來說呢，鄭州市從經濟或者人口兩個角度來說，觀察首位度的表現都是快速度，那比方說，在2018年的時候，鄭州市人口占整個河南省的比重是10.55%，那麼推到10年前，在08年的時候呢，人口的佔比是7.9%，那麼相當於10年時間，人口進一步的向鄭州市來。我們再看一下經濟了，在08年的時候，gdp鄭州市佔河南省的是16.72%，但是到了10年之後，2018年，這個佔比已經提高到了21%點多，我們可以看得到了鄭州是在河南省人口和經濟的比重，都在快速的提高，其實數據背後還隱藏另外一個奧妙，我們觀察會發現了鄭州市的。人口只佔全省的10.5%，但是呢？所創造的gdp佔了全省的21%點多，在鄭州市的整個的生產活動過程中的效率，是比鄭州以外的河南省的地級市，要明顯的高出了平均一倍的水平，甚至還要再多一些。

所以，這就是人口不斷湧向鄭州的背後的一個經濟學的規律，因為人們在這兒可以創造更多的價值，可以實現更大的個人的價值，再看一下，在18年的時候，河南省的城鎮化，只有51.7%，全國的平均水平的是將近60%了，這就告訴我們，河南省城鎮化率要比全國的平均水平呢低了8個百分點，但是我在告訴另外一個數據，在2018年外省流入到河南省的人口裡邊，其中有37%流入到了鄭州。在整個河南省內的人口流動裡面，其中有60%的人口流動的都是流向鄭州市，我想這幾個數字都非常生動的來告訴我們，鄭州市今天在整個河南省的首位度的表現，應該說是非常突出的。那麼同時呢，由於整個河南省的城鎮化是水平相當來說，還有很大的提升的空間，這都為未來鄭州市的城市的人口增長提供了一個堅定強的後盾。

我們再來看一下綜合競爭力的表現，在2019年，根據最新的城市競爭力報告，鄭州市的綜合經濟競爭力，在全國的將近300個地級以上的城市裡面排了第21位，其中的宜居環境的競爭力，是排在第43位，可持續發展的競爭力是排在第二11位。整體來說，我們看到鄭州市的在整個河南省內的人口流動裡面，其中有60%的人口流動的都是流向鄭州市，我想這幾個數字都非常生動的來告訴我們，鄭州市今天在整個河南省的首位度的表現應該說是非常突出的，那麼同時，由於整個河南省的城鎮化是水平相當來說，還有很大的提升的空間，這都為未來鄭州市的城市的人口增長提供了一個堅定強的後盾。那麼在9個國家中心城市裡邊和重慶市西安市大體是相當的，或者說。全國的所有的城市裡面大約在20多位靠前的水平，和重慶市西安市大體是相當的，或者說比西安在略微的靠前一些，這個是包含居住環境，可持續發展和綜合經濟的競爭力，那麼從競爭力的這個指標來看，在全國的城市裡面，鄭州也是比較靠前的。

我們下邊，看一下鄭州市的樓市的表現，我們知道了觀察一個城市的房地產市場的前景，尤其是要做一個長期的觀察人口是一個最重要的指標，在2018年，鄭州市常住人口增加了255000人，那麼這個增量了在全國的城市裡面排名第八位，告訴你2016，17年鄭州市的常住人口的增量也是在全國的城市排在第八位，在最近的2011年以來的這幾年時間，鄭州是平均每年的人口增長和重慶市西安市大體是相當的，或者說比西安略微的靠前一些，要達到17萬人左右，我們再看一下，在整個國家中心城市裡邊，這個人口的流動，對比鄭州市戶籍人口，是786萬，但是常住人口呢，在2018年已經突破了1000萬，可以顯然，鄭州市是一個人口淨流入的特大型城市，那麼其中呢？最近10年人口增長了270萬，如果把這個中長期折算成百分比的增幅的話，這個增幅呢？在9個國家中心城市裡面排名第一位，那麼在最近的這5年時間呢？常駐人口，是增長了94.5萬人，在國家中心城市裡面排名是居中靠前的位置，因為我們都知道成都和遷安市呢，又以兼併了簡陽市賀氣縣新區的人口出現了行政性的這種增加，但是呢，整個市場層面的增加。最近5年，鄭州和成都市是相當的，是高於西安市的，那麼在未來的發展規劃裡邊，在2035年，鄭州市預計，人口達到1350萬，但是呢？其中我來告訴你，另外一個數字了更重要，就是城市裡邊的城鎮人口，要比2018年要在增加500萬，你觀察你會發現了常住人口事項制增加了350萬，但是呢，城鎮人口要增加500萬，為什麼呢？一方面是因為人口的增長，另外一方面呢，是城鎮化率的提高，所以呢，我們在關注房地產這個商品未來的需求和價格的時候，要關注的不單是很寬泛的人口的數字，更重要的是，城市裡面的城鎮化的人口。那麼鄭州是在未來的10到15年時間，應該說有500萬的城鎮人口的增量，這是一個巨大的對房地產這樣的需求，價格的支撐，我們再看一下購買力的情況，也就是經濟的增長，在2018年，鄭州市gdp也是突破了1萬億，那麼這個水平在全國的城市裡面，是排在了第17位，是高於濟南市和西安市，那麼在最近的這5年時間，gdp是增長了，累計64%，這個增速呢？在9個國家中心城市裡邊排在一個居中的位置，如果我們是觀察這個gdp的總量的話呢，鄭州是在9個國家中心城市裡邊，是稍微靠後的，但是增速了是排在靠前的。鄭州高於了重慶市，他在第八位比較靠後一點，最近5年呢，增長了47%，也是出於一個居中的一個位置，廣州市成都市和西安市從城鎮居民的人均可支配收入，反映的是一個購買力的增量的表現，其實另外一個指標呢，就是城鎮的家庭的儲蓄，也是反應的一個購買力的存量的一個指標在17年的時候，鄭州居民的存款是6500多億，這個數字呢在9個國家中心城市是最低的，但是呢，我來告訴你，在2008年到2017年，這9年時間，家庭儲蓄，增長了216%，這個增速呢？在9個國家中心城市排在了第三位，那麼這也告訴我們，就是和經濟的規模和排名。總量來看呢，鄭州是排名在9個國家中心城市，應該說是比較靠後的，但是呢，他的增速在9個國家中心城市，相對來看是比較靠前的，或者說居中的位置，我們再看一個城市的購買力，也就是城市裡邊的財政收入的水平在2018年的時候，鄭州市一般公共預算收入是1100多億，那麼，這個是在9個國家中心城市，也是排在第八位是高於西安市的，在告訴你另外一個數字，就是18年的時候，鄭州市的土地創金的收入呢，是達到了1064億，也就意味著說，土地出讓金已經佔到了地方，政府財政收入的幾乎50%的這個水平了，相當於是鄭州市對土地的這種依賴，也是比較嚴重的，那麼最近5年鄭州市的一般公共預算接近將近60%，這個增幅在9個國家中心城市排在第二位，你有沒有注意到，不論是一般公共預算的財政收入或者是家庭的儲蓄或者是經濟的增長，鄭州市，在最近的這5年時間表現的都是比較突出的，但是他的整個的存量的水平相對來說，在國際中心城市呢並不是特別靠前鄭州市，如果和9個國家中心城市來做對比的話，他的教育的資源或者是醫療的資源，都不是特別的突出，但是呢，如果放在整個河南省來做對比的話，應該說在整個河南省，是具有一定的壟斷優勢的。

我們再看一下營商的環境，在2019年所提供的全球城市的營商環境的一個排行榜的來看，鄭州市還是排在的前100位排，在第90位，但在中國的城市裡邊，是排在了第20位，在大陸的城市，是排在了第18位，我覺得這個數字，也能夠量化的來告訴我們，鄭州市他的營商環境整體來說，在全國的城市還算是靠前的，但是並不是十分的突出。

我們再看最後一個指標，這個指標了，我認為特別重要，就是鄭州市今天的房地產市場這個階段。鄭州市在最近的這10年時間，房價的走勢以及在2018年的新房二手房市場的這種各自的佔比，以及在房地產市場上，整個的房價的結構的，這個分配整體來說，不論是我們來觀察鄭州市的二手房市場的佔比還是說是整個房價的結構，這種分化都能夠告訴我們，一個清晰的結論，就是房地產市場仍然處在一個初期階段，雖然說最近兩年時間，鄭州市房地產市場呢，有所調整或者橫盤，但是呢，真心來看，有一個比較長的週期來觀察的話，鄭州市的房價仍然是在一個景氣上漲的週期裡邊，我們再看泡沫化這幾個指標，不論從絕對房價看房價的租售比或者是城市面的房價，這個房價收入比在9個國家中心城市來做橫向對比的話。一方面能滿足增加的常住人口達到一個平均的居住水平，那麼多用於的每年共計的房產，分攤到每一個城鎮居民的頭上都不粗0.4平方米。就意味著說，鄭州市，要來給改善城鎮居民的居住面積還有相當長的一段時間來走，每年每個人的平均能夠改善面積不到0.5平方米。，所以說，今天我們可能會感受到鄭州市的房價有一點高，但是不論是從剛才所談到了他的首位度的表現，人口的增長經濟的增長以及背後的購買力的增長，再加上剛才所談到的，從客觀情況來看，鄭州市房地產市場所處的這個階段以及整個城市裡面，居住面積都有未來改善性需求的。這種空間清晰的告訴我們，鄭州市的房地產市場仍然是算一個繁榮的週期上，眼前的這些調整或者政策的變化，在我看來，不應該被過高的估計。整體來看，鄭州市的房地產，仍然是在一個繁榮的週期上，那麼好了，如果今天在鄭州是買房的話，哪些位置會是更好的選擇呢。