讨论一下郑州市房地产市场的前景，我们为了说明这个问题呢，大约从以下几个角度呢来做个观察，第一是郑州市的首位度的表现。第二郑州市在全国的城市的竞争力的表现。第三，郑州市的人口流动。第四经济的发展的背后，蕴藏的购买力。第五我们来观察一下郑州市房地产市场做一个分析。我们应该能对郑州是未来十年的房地产市场前景的有一个比较清晰的一个观察。

我们先看一下。郑州市整体来看呢，我认为郑州市用天时地利人和这6个字呢来概括，是比较恰当的，在2016年年底，2017年初的时候，郑州市，从一个普通的省会地级城市成为了国家中心城市，那么这对郑州市来说无疑是一个最好的天时的条件，地利呢，我们都知道，郑州为中原地区，不论是铁路的交通高速公路的交通还是邮电通讯、航空等等，他都是处在一个枢纽的这么一个位置，所以这个位置，包括的今天发展港口城市等等等都有相当大的这些便利。所位人和，主要是郑州是在最近几年，人口持续的流入呈现了非常活跃和繁荣的这么一个态势。

我们看一下郑州市的首位度的表现，在河南省的18个地市里面，整体来说呢，郑州市从经济或者人口两个角度来说，观察首位度的表现都是快速度，那比方说，在2018年的时候，郑州市人口占整个河南省的比重是10.55%，那么推到10年前，在08年的时候呢，人口的占比是7.9%，那么相当于10年时间，人口进一步的向郑州市来。我们再看一下经济了，在08年的时候，gdp郑州市占河南省的是16.72%，但是到了10年之后，2018年，这个占比已经提高到了21%点多，我们可以看得到了郑州是在河南省人口和经济的比重，都在快速的提高，其实数据背后还隐藏另外一个奥妙，我们观察会发现了郑州市的。人口只占全省的10.5%，但是呢？所创造的gdp占了全省的21%点多，在郑州市的整个的生产活动过程中的效率，是比郑州以外的河南省的地级市，要明显的高出了平均一倍的水平，甚至还要再多一些。

所以，这就是人口不断涌向郑州的背后的一个经济学的规律，因为人们在这儿可以创造更多的价值，可以实现更大的个人的价值，再看一下，在18年的时候，河南省的城镇化，只有51.7%，全国的平均水平的是将近60%了，这就告诉我们，河南省城镇化率要比全国的平均水平呢低了8个百分点，但是我在告诉另外一个数据，在2018年外省流入到河南省的人口里边，其中有37%流入到了郑州。在整个河南省内的人口流动里面，其中有60%的人口流动的都是流向郑州市，我想这几个数字都非常生动的来告诉我们，郑州市今天在整个河南省的首位度的表现，应该说是非常突出的。那么同时呢，由于整个河南省的城镇化是水平相当来说，还有很大的提升的空间，这都为未来郑州市的城市的人口增长提供了一个坚定强的后盾。

我们再来看一下综合竞争力的表现，在2019年，根据最新的城市竞争力报告，郑州市的综合经济竞争力，在全国的将近300个地级以上的城市里面排了第21位，其中的宜居环境的竞争力，是排在第43位，可持续发展的竞争力是排在第二11位。整体来说，我们看到郑州市的在整个河南省内的人口流动里面，其中有60%的人口流动的都是流向郑州市，我想这几个数字都非常生动的来告诉我们，郑州市今天在整个河南省的首位度的表现应该说是非常突出的，那么同时，由于整个河南省的城镇化是水平相当来说，还有很大的提升的空间，这都为未来郑州市的城市的人口增长提供了一个坚定强的后盾。那么在9个国家中心城市里边和重庆市西安市大体是相当的，或者说。全国的所有的城市里面大约在20多位靠前的水平，和重庆市西安市大体是相当的，或者说比西安在略微的靠前一些，这个是包含居住环境，可持续发展和综合经济的竞争力，那么从竞争力的这个指标来看，在全国的城市里面，郑州也是比较靠前的。

我们下边，看一下郑州市的楼市的表现，我们知道了观察一个城市的房地产市场的前景，尤其是要做一个长期的观察人口是一个最重要的指标，在2018年，郑州市常住人口增加了255000人，那么这个增量了在全国的城市里面排名第八位，告诉你2016，17年郑州市的常住人口的增量也是在全国的城市排在第八位，在最近的2011年以来的这几年时间，郑州是平均每年的人口增长和重庆市西安市大体是相当的，或者说比西安略微的靠前一些，要达到17万人左右，我们再看一下，在整个国家中心城市里边，这个人口的流动，对比郑州市户籍人口，是786万，但是常住人口呢，在2018年已经突破了1000万，可以显然，郑州市是一个人口净流入的特大型城市，那么其中呢？最近10年人口增长了270万，如果把这个中长期折算成百分比的增幅的话，这个增幅呢？在9个国家中心城市里面排名第一位，那么在最近的这5年时间呢？常驻人口，是增长了94.5万人，在国家中心城市里面排名是居中靠前的位置，因为我们都知道成都和迁安市呢，又以兼并了简阳市贺气县新区的人口出现了行政性的这种增加，但是呢，整个市场层面的增加。最近5年，郑州和成都市是相当的，是高于西安市的，那么在未来的发展规划里边，在2035年，郑州市预计，人口达到1350万，但是呢？其中我来告诉你，另外一个数字了更重要，就是城市里边的城镇人口，要比2018年要在增加500万，你观察你会发现了常住人口事项制增加了350万，但是呢，城镇人口要增加500万，为什么呢？一方面是因为人口的增长，另外一方面呢，是城镇化率的提高，所以呢，我们在关注房地产这个商品未来的需求和价格的时候，要关注的不单是很宽泛的人口的数字，更重要的是，城市里面的城镇化的人口。那么郑州是在未来的10到15年时间，应该说有500万的城镇人口的增量，这是一个巨大的对房地产这样的需求，价格的支撑，我们再看一下购买力的情况，也就是经济的增长，在2018年，郑州市gdp也是突破了1万亿，那么这个水平在全国的城市里面，是排在了第17位，是高于济南市和西安市，那么在最近的这5年时间，gdp是增长了，累计64%，这个增速呢？在9个国家中心城市里边排在一个居中的位置，如果我们是观察这个gdp的总量的话呢，郑州是在9个国家中心城市里边，是稍微靠后的，但是增速了是排在靠前的。郑州高于了重庆市，他在第八位比较靠后一点，最近5年呢，增长了47%，也是出于一个居中的一个位置，广州市成都市和西安市从城镇居民的人均可支配收入，反映的是一个购买力的增量的表现，其实另外一个指标呢，就是城镇的家庭的储蓄，也是反应的一个购买力的存量的一个指标在17年的时候，郑州居民的存款是6500多亿，这个数字呢在9个国家中心城市是最低的，但是呢，我来告诉你，在2008年到2017年，这9年时间，家庭储蓄，增长了216%，这个增速呢？在9个国家中心城市排在了第三位，那么这也告诉我们，就是和经济的规模和排名。总量来看呢，郑州是排名在9个国家中心城市，应该说是比较靠后的，但是呢，他的增速在9个国家中心城市，相对来看是比较靠前的，或者说居中的位置，我们再看一个城市的购买力，也就是城市里边的财政收入的水平在2018年的时候，郑州市一般公共预算收入是1100多亿，那么，这个是在9个国家中心城市，也是排在第八位是高于西安市的，在告诉你另外一个数字，就是18年的时候，郑州市的土地创金的收入呢，是达到了1064亿，也就意味着说，土地出让金已经占到了地方，政府财政收入的几乎50%的这个水平了，相当于是郑州市对土地的这种依赖，也是比较严重的，那么最近5年郑州市的一般公共预算接近将近60%，这个增幅在9个国家中心城市排在第二位，你有没有注意到，不论是一般公共预算的财政收入或者是家庭的储蓄或者是经济的增长，郑州市，在最近的这5年时间表现的都是比较突出的，但是他的整个的存量的水平相对来说，在国际中心城市呢并不是特别靠前郑州市，如果和9个国家中心城市来做对比的话，他的教育的资源或者是医疗的资源，都不是特别的突出，但是呢，如果放在整个河南省来做对比的话，应该说在整个河南省，是具有一定的垄断优势的。

我们再看一下营商的环境，在2019年所提供的全球城市的营商环境的一个排行榜的来看，郑州市还是排在的前100位排，在第90位，但在中国的城市里边，是排在了第20位，在大陆的城市，是排在了第18位，我觉得这个数字，也能够量化的来告诉我们，郑州市他的营商环境整体来说，在全国的城市还算是靠前的，但是并不是十分的突出。

我们再看最后一个指标，这个指标了，我认为特别重要，就是郑州市今天的房地产市场这个阶段。郑州市在最近的这10年时间，房价的走势以及在2018年的新房二手房市场的这种各自的占比，以及在房地产市场上，整个的房价的结构的，这个分配整体来说，不论是我们来观察郑州市的二手房市场的占比还是说是整个房价的结构，这种分化都能够告诉我们，一个清晰的结论，就是房地产市场仍然处在一个初期阶段，虽然说最近两年时间，郑州市房地产市场呢，有所调整或者横盘，但是呢，真心来看，有一个比较长的周期来观察的话，郑州市的房价仍然是在一个景气上涨的周期里边，我们再看泡沫化这几个指标，不论从绝对房价看房价的租售比或者是城市面的房价，这个房价收入比在9个国家中心城市来做横向对比的话。一方面能满足增加的常住人口达到一个平均的居住水平，那么多用于的每年共计的房产，分摊到每一个城镇居民的头上都不粗0.4平方米。就意味着说，郑州市，要来给改善城镇居民的居住面积还有相当长的一段时间来走，每年每个人的平均能够改善面积不到0.5平方米。，所以说，今天我们可能会感受到郑州市的房价有一点高，但是不论是从刚才所谈到了他的首位度的表现，人口的增长经济的增长以及背后的购买力的增长，再加上刚才所谈到的，从客观情况来看，郑州市房地产市场所处的这个阶段以及整个城市里面，居住面积都有未来改善性需求的。这种空间清晰的告诉我们，郑州市的房地产市场仍然是算一个繁荣的周期上，眼前的这些调整或者政策的变化，在我看来，不应该被过高的估计。整体来看，郑州市的房地产，仍然是在一个繁荣的周期上，那么好了，如果今天在郑州是买房的话，哪些位置会是更好的选择呢。