【案情簡介】
王某系侯營村村民，在本村有承包耕地。2014年2月26日王某自家1.62畝承包土地因“五環工程”被東昌府區政府和侯營鎮政府佔用，但佔用承包地未辦理土地徵收手續。
後經王某瞭解，2013年10月15日侯營鎮政府、侯營鎮侯營村委會、東昌府區財局簽訂了《西環南環路徵用土地補償協議》，約定：經東昌府區區委、區政府研究決定，徵用侯營村屬“五環工程”西環、南環路地段的土地265141平方米，其中農用地210036.86平方米；被徵用土地在辦理土地徵收手續前土地徵用補償價格為每年按畝產800斤小麥、800斤玉米計算，小麥價格為上年度國家保護價，玉米價格為當年度11月1日玉米收購價，每年12月31日前付清本年度補償款。
【律師說法】
本案屬於典型的以租代徵情形。那麼何為以租代徵？所謂“租賃”和“徵收”又是怎樣被聯繫到一起而變的“密不可分”。早在已經廢除的《國土資源部關於堅決制止“以租代徵”違法違規用地行為的緊急通知》中原國土資源部將其定義為通過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模，不落實耕地佔補平衡法定義務的行為。以租代徵干擾了建設用地管理秩序，影響了國家宏觀調控政策的落實和耕地保護目標的實現。而該通知重點強調的“建設用地”的規模與秩序正是以租代徵的模式所規避的。
《土地管理法》第四十三條、第六十條、六十三條明確規定了，只能在三種情況下可以使用集體建設用地即1、農民集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以及土地使用權入股聯營方式共同舉辦企業；2、鄉鎮村公共設施、公益事業建設；3、農村村民建設住宅。除此以外不得非法轉讓、出租集體土地。同時，在國務院《關於加強土地調控有關問題的通知》第六條中也強調了農用地轉為建設用地必須符合規劃，禁止以租代徵擅自改變性質與規模。因此，若建設需要佔用農村集體土地的，必應通過合法的徵地審批手續將土地性質及宗地用途進行變更，涉及農用地的還需要依法辦理農用地轉用審批手續。我們可以看到，以租代徵並非為法律概念，其更多的是一個表象，即採取偷樑換柱、暗渡陳倉的方式行“農村租賃土地之事，做徵地建設開發”之實。本案之所以作為以租代徵的典型，正是因為鎮政府、村委會、財政局在區政府的授意下隱瞞村民通過簽訂租賃協議的方式將土地佔有用於道路建設。這種方式，表面上看效率極高，還能使農民年年獲取補償，但其實嚴重違反了法律規定，極大的侵犯了農民的合法權益與用地秩序。
通過以上案例，想必我們對以租代徵的操作方式及操作主體有了一個大致的瞭解。顧名思義，這種方式基本上都會因徵用方某項工程建設的需要將農村集體土地作為協議的核心，在農民承包期範圍內，通過許諾他用及租賃費用內容與村委會或村民小組等將所轄集體土地進行非法的出租與轉讓。案例中的“五環工程”西環、南環路段工程的建設需要即是如此，因為該種方式很可能會極大縮短徵地時間，促進工期的推進。現實生活中的開發項目大到省道建設、樓盤開發，小到倉儲、駕校、物流等都有涉及。
結合實踐中的操作形式，我們總結了大致以下幾類參與主體：
一、區縣級以上地方政府與村委會或村民小組簽訂集體土地租賃協議。這種形式的以租代徵往往涉及到規模較大、面積廣大或者公共利益的建設項目比如公共道路、發電廠等，某些相關機關好大喜功、急功近利的想法進一步推動實現了其與村委會或村民小組簽訂租地協議。甚至政府出面與建設單位、村委會簽訂三方協議，協議一般承諾按年向村委會支付土地租賃費用，租期在農民土地承包年限範圍之內，例如10年到20年以上不等的年份。拿到土地後，必要時候再補辦徵地手續。這樣，農民既不知曉賴以生存的農用地被非法轉租及用作非農建設，同時拿到的土地補償費也會因為協議的固定完全失去了其應有的價格。
二、用地單位（開發商等）與村民委員會或村民小組簽訂集體土地租賃協議。這種形式的以租代徵自《國有土地房屋徵收與補償條例》出臺後有減少的趨勢。因為企業已不能作為拆遷方去搞強制拆遷的行為，但仍有一些地方利用百姓的法律意識薄弱而無視條例的出臺繼續進行以企業為主導的以租代徵行為。某些企業會以看似高額的租金支付形式來誘惑村民，或以本村村民公共利益的幌子為由搞類似房地產開發、公園、娛樂等項目。實則想繞過政府規避大宗土地徵地轉用審批程序及相關稅費謀取利益。
三、村委會與村民或村民之間自行簽訂集體土地租賃協議。村委會為發展本村經濟或中飽私囊的考慮甚至會自行租賃土地進行非農業建設。這種項目多以小型場地為主，比如出面為某幾個村民辦駕校或者私立學校，倉庫等。但《村委會組織法》並未賦予村委會或村民此項權利，尤其是村委會的行為更加超越了基層群眾自治組織的職權。
《農村土地承包法》第三十六條規定了，承包方可以自主決定依法採取出租（轉包）、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。同時第三十八條也規定了流轉不得改變土地性質與用途通過。綜合以上介紹，我們可以看到村委會在違背村民意志的情況下將承包地擅自轉租的行為嚴重違法。
律師給廣大朋友通過表格的形式對“以租代徵”和“土地徵收”進行比較，讓大家比較直觀的對兩種模式有一個清晰的認識。
實踐中除了以租代徵的違法徵收模式，其他常見的違法徵收模式還有所謂“先上車，後補票”未批先佔行為、“少批多佔”行為以及規避《土地管理法》第四十五條而進行的拆分審批的行為。以上行為也被《查處土地違法行為立案標準》第二條歸為“非法佔地類”情形而嚴厲打擊。同時，在某些發達地區的城市棚戶區等地也大肆盛行政府牽頭的“騰退”和“村民自治”的方式進行徵收行為，該種行為同樣沒有法律依據做支撐，而是一味追求高效便捷。當然有些地方也在試點創新符合《土地管理法》的徵收模式，比如之前試點的南京地區“綜合區片地價”徵地補償模式將在最新修訂實施的《土地管理法》中得以明確。廣東等地區也在試點的“留地安置”政策，即地方政府徵地時，除了給予村民和村集體貨幣補償外，按照徵地面積一定比例返還給村莊建設用地，用於安置被徵地農民，來保障農民繼續享有土地價值帶來的增值。
作為違法徵地實施者又該如何擔責呢 ？律師給大家總結了以下幾點。
一、民事責任：依據《合同法》第五十二條合同無效的情形，租賃方的以租代徵協議的簽訂完全不符合法律規定，損害國家集體第三人利益及社會公眾利益，因此應當承擔合同無效的民事法律責任；
二、行政責任：依據《土地管理法》第八十一條的規定，擅自出租集體土地用於非農建設的，由縣級以上人民政府責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款；
三、刑事責任：依據《刑法》第四百一十條規定，國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規，濫用職權，非法批准徵收、徵用、佔用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役；致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處三年以上七年以下有期徒刑；
四、政紀責任：依據《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》第四點規定了國家機關工作人員參與以租代徵要予以政紀處分。
作為農民當以租代徵侵害自身利益，我們該如何去發現併合理合法進行維權呢？本案中，2015年10月王某以東昌區人民政府，侯營鎮政府及區財政局為被告將其訴至聊城市中級人民法院，請求法院確認其強行佔用承包地行為違法。法院最終判決確認了區政府及鎮政府的佔地行為違法，這是一起典型的司法救濟途徑。綜合律師辦案經驗，我們在這裡提醒廣大農民的是，以租代徵的土地違法行為一般並不會光明正大的進行，我們應該及時去關注自身土地的佔用情況，並通過信息公開等工作去核實佔有土地的徵地實施情況，一旦發現符合以租代徵的特徵應該及時進行取證，在遇到緊急情況及時報警並委託專業人士進行土地查處等法律工作，對於強佔土地行為更應該依據《行政訴訟法》的規定在六個月的起訴期限內啟動行政訴訟進行維權。
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