由於我們城市化進程，步伐相對較快，部分業主對物業服務的認識還極為有限

部分物業公司也缺乏足夠的經驗和配置

相關政策法規也存在一定的空白和遺漏

因此，不少小區的業主與物業公司之間糾紛頻發，疑難問題、遺留問題堆積如山。遺留問題如果不能得到及時解決，久而久之就變成無法解決。一個小區是否和諧，是牽涉社會穩定的大事。如果生活在一個鬧心的小區，估計誰也不能保持一個樂觀陽光的心態，微笑面對家人、工作和社會。

今天，小編冒昧剖析和建言，希望能夠對小區業主、物業公司、社區以及行政主管部門有所幫助和提示。

當前，物業管理存在的十大問題分別是：

一、業委會問題；

二、開發商遺留問題；

三、維修基金問題；

四、物業費、停車費等收費標準問題；

五、私搭亂建和公共道德問題；

六、門禁制度問題；

七、偷盜或損壞賠償問題；

八、快遞包裹保管問題；

九、小區共同財產收入分配問題；

十、安置、商住混合小區問題。

根據小編的調查，遇到以上問題，一旦得不到妥善和滿意的答覆和解決，不少業主通常的洩憤辦法就是：拖欠物業費（心裡想：總有你找到我的時候）！而性格略微偏激，脾氣略微火爆的個別業主的處理辦法就是：堵門。

殊不知，這樣的解決方式即使偶爾讓訴求得到了滿足（部分反而是矛盾激化），但是長遠的來看，不僅不利於小區的和諧穩定、有序運營，而且樹立了一個非常反面的形象，讓小區素質高的鄙視你，讓小區素質低者效仿你。久而久之、惡性循環。

一業委會問題

1、業委會的成立是否依法（物業管理條例）按照基本條件和程序進行的？

2、多數小區基本都是在部分業主剛剛入住，很多業主還在裝修更未入住，在社區指導下成立的，業主之間根本不熟悉不瞭解，倉促選舉產生，是否能夠代表大多數業主的意志？

3、業委會的工作是否公開透明？業委會應該怎樣聽取業主們的訴求？

4、業委會的成員的工作態度是否能保持剛加入時那樣積極？有沒有存在消極和不作為情況？

5、眉山不少安置小區（經典案例：碧華林小區）是由安置戶率先入住，商品房住戶後期入住，那麼業委會是否也一樣代表了大多數業主的意志？

6、業委會成員是否該領取補助？補助金額為多少恰當？

7、業委會代表全體業主與物業公司之間簽訂合同，是否做到了公正公開、合理合法？

8、業委會成員是否應該在小區內公佈頭像及簡單個人資料，便於業主們認識和交流？

9、業委會成員的辭職、辭退、更換、換屆等信息是否合法且公開？

10、業委會的工作該怎樣形成業主監督機制？

二開發商遺留問題

由於很多小區的物業公司都是由開發公司旗下的物業公司服務，其它的絕大多數小區的“前期物業”，也是依法由開發公司選聘或者指定的。因此，我們的多數業主就認定物業公司和開發公司是一家人，出現問題找誰都一樣，物管天天都在，找起來更方便，就基本全都認定了物業公司。這一點上，小編站在公正的立場上，首先為物業公司抱屈一番。

絕大部分物業公司與開發公司在經濟上、隸屬上毫無關係。即使部分物業公司是開發公司的子公司，但是管理相對獨立，財務更是單獨核算。所以，關於開發商方面的遺留問題，與物業公司毫無關係，有的甚至是銷售代理公司方面的問題，更是與物業公司沾不上邊。

1、建築物質量問題：外牆滲水、屋頂漏水、牆壁裂縫、電梯運行不穩定等；

2、配套設施完善問題：綠化、健身、業委會辦公場所、公廁等；

3、房屋、車位產權證問題：近年眉山有多個樓盤出現此問題；

4、銷售時胡亂承諾問題：底樓私家花園、頂樓的樓頂使用權、露臺搭建等；

5、延期交房問題：包括不夠交付標準倉促交付，近年也較多；

6、實際與承諾不相符問題：體現在大門、綠化和修改建築規劃的較多。

三維修基金問題

住房專項維修基金是指專項用於物業共用部位，共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造的資金。眉山市維修基金繳納標準為電梯公寓50元/㎡，門市50元/㎡，多層35元/㎡，別墅55元/㎡。

相比較於前兩個問題，關於維修基金的糾紛在現實生活中要略微少一點。原因是：所有老小區都沒有住房維修基金這個項目，沒有收取，也就不存在提取和動用。而現在的新小區，雖然已經繳納了住房維修基金，但是，由於入住時間短、設備設施等使用率不夠高、保修期未到或者剛滿，因此也沒有沒有動用的必要。不過，一些新小區由於特殊原因（質量原因、維護不善原因、意外原因等），已經有了申請動用維修基金的不少案例。

提取住房維修基金糾紛產生於兩個方面：一是否具備提取維修基金的條件；二是否符合提取維修基金的程序。

1、是否具備提取維修基金的條件？

這就出現了一個相關法律法規的空白：物業公司應盡的義務裡面就有一項——維修維護小區的設備設施。那麼超過多少錢的維修（更換配件）費用，才有資格提取維修基金呢？根本就沒有明確的規定。據小編了解，在眉山城區的新小區中，物業與業委會簽訂的服務合同對於此條款也普遍比較模糊，埋下了一定的糾紛隱患。在實際操作過程中，一般也自行約定了一個數額。眉山一般根據小區大小，物業公司自行約定200元——1000元以下由物業公司自行承擔維修及費用。

2、是否符合提取維修基金的程序？

這就又牽涉了一個公民基本素質的問題，因為程序裡面有一項規定，提取維修基金的申請上面必須經三分之二以上的小區業主同意。在意見徵集過程中，就會出現一些素質不夠高或者相關法規不夠清楚的業主，不同意。舉例說明，眉山某小區三號樓電梯故障，需要維修及更換配件，總價格超過萬元。在提取住房維修基金的申請需經5號樓、2號樓業主簽字同意的時候，就遇到相當大的阻力。拒絕簽字的理由是：3號樓的電梯故障關我什麼事？既不是我弄壞的，也不是我在使用，更沒有影響到我，憑什麼要我出一份錢？

四物業費、停車費等收費標準問題

前幾日眉山又爆出兩起業主與物業的糾紛：一起為對物管費收費標準不滿意；一起為保安與業主因為親友探訪收取停車費不滿導致抓扯。

由於絕大多數小區的收費標準都不一致，所以關於收費標準的問題是幾乎所有小區都發生過爭執的問題，甚至鬧到過房管局和物價局。其實物業服務是一種市場行為，物業服務的標準不一樣，那麼收費就肯定不一樣，沒有一個統一的價格的。完全在於業主與物業公司簽訂服務合同時的約定。

以電梯公寓為例，眉山某小區電梯住戶收費標準為1.8元/平方米；而眉山另一小區電梯住戶收費標準僅為1.0元/平方米，差價達到80%，也都不算違規違法。

如果業主們認為收費標準與服務標準不相符，就完全可以要求提高服務質量或者是合同期滿修改收費標準。

而未入住的物業費用也是個小區頻發的一個糾紛，往往很多業主認為：我的房子根本就還沒有裝修，更談不上入住，絲毫沒有享受到物業公司的服務，憑什麼要交物管費？而且還要全額繳納？但是物業公司的理由更具備合法性：根據物業管理條例，一旦交房，就開始計算物管費用。物管條例上還有一句話更加具有總結性：業主不得以放棄權利為由拒絕履行義務。當然，物業公司為了減少糾紛，完全可以根據實際情況，自行執行一個人性化的收費原則。

停車費問題也是眉山糾紛頻率較高的一個矛盾，很多眉山本地的業主群甚至也都轉發過一條新聞：外省某小區業主集體起訴開發商，訴求小區車庫歸全體業主所有，最終勝訴。其實這只是一例個案，並不適用於我們眉山，一般來說：只要該車庫（車位）在申報的建築規劃上存在（也就是可以辦理產權證），那麼所有權也就屬於開發商，開發商（物業也可代收）就有出售和出租的權利（這裡暫時不討論這個法律問題）。

其實停車費包含兩個內容：車庫(位)租賃費和車輛管理費。車庫（車位）租賃費收取的基礎是：開發商（或其它自然人）擁有產權，業主並未購買。這屬於一種市場的商業行為，即使某些開發商為了儘早將車庫出售變現，所收取的租賃費較高一些，從法律上講業主也無權干涉。車輛管理費則是無論業主是否購買，無論規劃上是否存在，都應當繳納的一筆費用。物業收取管理費的主要職能是：擺放有序、道路順暢、安全看管。相應的，一旦出現損傷、被盜等，那麼就要根據情況承擔一定的責任，責任的額度有一個核實、認定、劃分以及協商的過程。

至於外來車輛（含親友探訪）臨時停車是否應該收費以及收費標準，則仍然是物業服務合同中雙方應當約定的內容。

五私搭亂建和公共道德問題

目前我們關於私搭亂建的問題較為普遍。重災區是頂樓業主侵佔樓頂、底樓業主侵佔花園，還有一個就是違規搭建和封閉贈送的露臺（至於違規安裝雨棚和防護欄，因為對別人危害不大，暫不討論）。

我們公正的說：物業人員絕對的是相當的冤，比竇娥還要冤。

私搭亂建發生的原因是：

1、為了達到銷售的目的，銷售人員擅自（或經過領導授意）承諾可以搭建（反正不用寫進購房合同，銷售結束就走人）；

2、看見別的業主搭建了，覺得吃虧了，效仿別人；

3、完全出於私利，認為對別人侵害性不大，私自搭建。

以上搭建的原因，跟物業公司半毛錢的關係沒有，但是最終物業公司卻要承擔幾乎所有的責問和責任。說穿了，物業公司自己也是堅決反對亂搭建的，問題在於：手中沒有執法權，無法強行阻止；對於已經完成搭建的，更沒有權力和勇氣果斷去動手拆除。要說責任，只有兩點：1.安保巡查不夠頻繁，沒有及時發現，導致有些亂搭建的幾乎成型才發現；2.沒有與相關執法部門協調溝通及時到位，沒能及時查處。

其它公共道德問題跟上述問題較為雷同，主要表現在：1、摘花捕魚；2、亂停亂放；3、噪音擾民；4、私設靈堂；5、踐踏花草；6、家禽家畜；7、空調滴水等等。這些方面物管公司也委屈的承擔了很多責任和責難，其實這些都應該是“業主規約”中約定業主應該共同遵守和維護的內容，物業人員只有好言相勸，無法也無權進行處罰。

六門禁制度問題

這個問題也是物業公司非常頭痛和委屈的事情，時常導致糾紛和堵門事件。

1、刷卡進門（大門和單元門）制度

其實絕大部分業主和物業公司都是非常支持的，但是為什麼都不能堅持下去呢？原因有兩個：個別素質不高的業主經常忘記帶卡；不少老年人不懂也不習慣高科技產品。導致該制度形同虛設，一般只有幾個月的熱度，最終大部分恢復到傳統的進門方式。大家可以看看，幾乎所有的新小區的單元門都設置了閉門器，需要按密碼（刷卡、對講、鑰匙等方式）才能進入，但是現在，幾乎都是被人為破壞了的，或者用磚頭塞住單元門了的。主要責任在個別業主，不在於物管。

2、陌生人進出詢問登記制度

不少業主把小區偶爾發生的偷盜事故，全部歸罪於物業公司對於陌生人進出盤查不嚴導致的。

雖然發生偷盜情況，物業公司有不可推卸的責任，但是陌生人進出的盤問制度的執行不到位卻絕不是物業公司偷懶的原因。一般的物業公司對於值班門衛都有明確要求：嚴格執行陌生人進出盤問制度。但是保安們在執行該制度的時候，卻經常遭受謾罵或者甚至差點被打。舉例說明：某業主親友探訪，門衛攔住問：“幹什麼的？”對方回答：“找人”。門衛：“找哪個”？對方開始不耐煩：“找***”。門衛：“我不認識你，按規定，請你的朋友打個電話過來或者親自到大門接你”。對方或者所要找的業主不少就會因此暴躁發怒了，那麼保安的一頓臭罵就少不了了。久而久之，保安們對此就懶得過問，覺得吃力不討好。

七偷盜或損壞賠償問題

幾乎所有的小區，無論物業公司多麼盡職盡責，偷盜和損壞事故都是難以避免的，最多也就是個頻繁程度和是否協商解決好的問題。

物業是否賠償，有個重要的前置條件，業主是否繳納了相關費用：物管費或者車輛管理費？

至於賠償的額度，也有個程序：

1、是否報警，認定損失的事實和大小；

2、責任的劃分（親友內盜、門窗未安全關閉、車輛未停放在指定地點等因素）；

3、理性協商。

這個問題所牽涉的司法問題，我們暫不討論。我們建議一定要協同業委會參與，友好和公正的協商，而不少的業主一旦協商不成，多半以拒交物管費抵扣的辦法進行維權。

八快遞包裹保管問題

隨著網絡的普及，網購進入千家萬戶。隨之給物業管理帶來的麻煩也應運而生，表現在：1、堆放困難；2、保管不善；3、遺失冒領。

物業公司最頭痛的是，巨大的工作量沒有帶來任何經濟收益，反而帶來了諸多的糾紛和損失。

以後這個問題會更加的突出和頻繁，所幸此問題已經引起物業行業的高度重視，正在積極商議，希望能夠商討出既不損害業主利益，又能減少物業麻煩糾紛的方式。據悉：郵政快遞的快遞櫃已經嘗試著進入小區試運行。

九小區共同財產收入分配問題

對於我們業主來說，一般情況下，倒是很少有人提及這個問題。但是，一旦有業主對物業公司有所不滿，又總是會把這個問題提出來加以質問，當然也會贏得很多支持者。

嚴格意義上講，屬於小區全體業主共有的資源，其收益確實歸業主們所有。而《物業管理條例》上，也對公共資源收益去向提出了指導性的意見：1.業委會辦公費用；2.彌補住房維修基金。

但是，針對我們目前的物業管理現狀，這部分收益幾乎都是由物業公司管理並使用，作為彌補物管費的不足，用作維護修理方面的費用支出了。

其實這個收入基本就是廣告收入，和個別小區的游泳池運營收入，其它可以忽略不計。

先說游泳池，說實話，物業公司是根本不願意經營的，因為開支大（人工和換水），風險大（安全），收益低。外包，給業主送幾張游泳票是不錯的選擇。這個金額很少，可以忽略。

再說廣告費，廣告費（含小區內擺攤、電梯轎廂、廣告牌、公告欄等）其實收入也不是很高，而運營者一般也是直接聯繫的物業公司，加上物業方也有額外付出：管理、增大安全巡查力度、使用由物管公司付費的公共用電等。所以，建議業主們，這個收入不必過份責難，就由物業公司管理運營就好了。

十安置、商住混合小區問題

由於很多城市都存在多個安置小區，是由商品房業主和安置區業主共住的，只有極個別才分開。

商品房業主和安置區業主共住的小區，矛盾比起別的小區就又要多一些。不僅業主頭痛、物業公司頭痛，連社區、街道辦、物管科都為之頭痛。

簡單的說，矛盾主要體現在以下幾個方面：業委會成員比例、生活習慣（種菜、養雞）、車位要求、收費標準（含服務標準）、拖欠物管費等。

業委會科技觀點：

依法解決業主大會召開難、業主委員會成立難。更要規範履職，信息公開可查、共有財產共管可查、共有用章共管可查、小區事務共同決議，才能尊重你每個業主的權力，也才能讓辛苦付出的業主不被誤解。鄰里互助互動，才有溫情熟人小區生活環境。業委會科技團隊，專注破解小區住宅物業治理難點，科技助力業主委員會辦公、物業服務、居委會管理。手機應用程序商店搜索“業委會”免費下載APP使用。