榮盛發展“吸儲去化”

10月10日，榮盛發展（002146.SZ）發佈2019年9月銷售數據。9月，榮盛發展實現簽約面積68.09萬平方米，同比增長13.92%；實現簽約金額66.73億元，同比增長10.04%。2019年1-9月，榮盛發展累計實現簽約面積633.73萬平方米，同比增長10.72%；累計簽約金額678.28億元，同比增長13.98%。

2018年榮盛發展（002146.SZ）累計完成合約銷售額1015.63億元，躋身千億房企陣營。其在年初便提出“穩中求進”的戰略目標，將2019年的銷售目標定為1120億元，今年前9個月榮盛發展業績完成率為60.56%。在達成業績目標的同時，榮盛發展也在強勢吸儲，以實現規模的跳漲。

持續“吸儲”

深耕於河北的榮盛發展，從區域營收佔比來看河北是其主力軍。榮盛發展已經完成“兩橫、兩縱、三集群”的項目佈局，業務佈局遍佈14個省、2個直轄市，但其營收區域集中度高。其中，河北、山東和江蘇三地共計貢獻了74%的營業收入，而河北省佔比達42%。

數據顯示，2019年1-6月榮盛發展實現銷售面積422.70萬平方米，同比上升9.85%；銷售金額465.78億元，同比上升16.16%。榮盛發展在銷售增速放緩的同時，拿地不斷。

半年報顯示，今年上半年，榮盛發展先後在京津冀、長三角、中西部等26個城市獲得土地63宗，在蘇州、杭州、慈溪、紹興、南通、合肥、佛山、陽江等城市均獲取了新項目，整體區域佈局更為均衡。從區域結構來看，二線佔比43.3%，三線佔比56.7%（權益金額口徑）。截至2019年上半年公司土地儲備建築面積約4059.77萬平方米，可以滿足公司3-4年左右的開發需要。

下半年，榮盛發展拿地力度不減。7月起，榮盛發展累計花費35億元，先後在河北、江蘇、湖南、雲南等地，通過招掛拍等方式拿下多宗土地。例如，榮盛發展曾以總價11.88億元拿下位於佛山市順德區杏壇鎮的一宗商住混合地塊，溢價率約63.37%；以總成交價約5.91億元拿下南通的一宗地塊，溢價率也超60%等。

儘管跨越千億門檻後，榮盛發展拿地不斷，便可看出其迫切追求規模擴張。

另外，榮盛發展上半年大舉招兵買馬。2019年7月，前寶能副總裁劉軍加盟榮盛，擔任副總裁。劉軍是財經專業科班出身，有20餘年的管理經驗，熟悉房地產投資、融資、運營等領域。這樣一位擅長尋找資金、設計債務結構的高手，是追求規模擴張的榮盛發展迫切需要的。2019年8月14日晚間，榮盛發展發佈公告前泰禾集團總裁助理兼品牌總伍小峰加盟榮盛任副總裁。

去化能力增強

在存貨方面，榮盛發展存貨2017年首次突破千億達到1193億元；2018年上升至1367億元，同比漲幅為14.59%；2019年上半年存貨規模持續上漲至1518.54億元，漲幅為11.09%。預收賬款方面，公司近五年來都是呈現持續上升的趨勢，在2018年達到最大值877.6億元，較2018年的870.5億元增長了0.81%。

標準排名用“存貨/平均預收賬款”這一指標來衡量企業的去化壓力。數據顯示，榮盛發展自2015年達到最大值3.01後開始持續下降，2019年上半年降至最小值1.74，顯示了榮盛發展較強的去化能力。

榮盛發展2019年上半年實現營收263.6億元，同比增長 25.65%；實現歸母淨利潤29.4億，同比增長31.05%。報告期內，公司營收和業績增長主要來源於結轉規模的提升，上半年公司實現竣工面積172.44萬平方米，帶動2019年上半年公司累計結算項目面積提升至200.19萬平方米，同比增長26.57%；結算收入提升至216.26億元，同比增長21.4%。從區域結構來看，公司常年深耕的大本營廊坊市結轉規模超過50萬平方米，佔比超過25%，南京、瀋陽、聊城、重慶等城市的結轉面積超過20萬平方米，佔比達到10%-15%。

財務數據顯示，榮盛發展近五年的毛利率一直圍繞30%上下波動。2019年上半年榮盛發展毛利率為30.44%，較2018年的31.46%下降1個百分點。儘管公司毛利率較前期回落但當期的利潤增速仍高於營收增速，主要原因在於結轉項目的權益比重顯著提升，少數股東權益由前期的5.13億元降至-0.62億元，少數股東損益佔淨利潤比重由前期的19%降至-2%。

另外，期間費用率方面， 2019年公司期間費用率為9.70%，較2018年的7.95%上升了22.01%，其費用把控能力較好。

融資結構逐步調整

截至2019年6月末，榮盛發展負債總額高達2039億元，較2018年的1914億元增加6.53%。榮盛發展調整後的資產負債率近五年來都比較穩定。截至2019年末，榮盛發展調整後的資產負債率為75.47%，較2018年的74.14%上升了1.33個百分點。調整後的資產負債率有所上升，主要是公司今年上半年加大投資導致負債總額增加6.53%至2039億元。

在淨負債率方面，2014年淨負債率達到峰值129.02%，2018年淨負債率降至五年最低值87.85%，今年上半年該指標又回升至96.48%。該指標上升主要系報告期內受投資強度的加大，有息負債總額增加8.75%至677.6億元。

在融資方面，榮盛發展拓展新的融資渠道，上半年公司共獲得融資額258.95億元，其中成立了4.44億元的供應鏈金融資產支持專項計劃，發行了14.1億元的超短融及5億美元的海外債，計劃發行10億元的債權融資及10億美元的海外債。

面對房地產行業融資政策的不斷收緊，榮盛發展的信用狀況有所提升。據國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合調研編制的《2019中國房企綠色信用指數TOP50報告》顯示，榮盛發展綠色信用指數為72.9，綠色信用等級BBB，排名行業第17位。受此影響，榮盛發展在資金成本方面維持穩定，上半年直融融資成本位於7.3%-8%區間。

榮盛發展2019年上半年存貨規模持續上漲至1518.54億元，漲幅為11.09%，存貨在流動資產中的佔比為67.87%，導致報告期內榮盛發展調整後的速動比率為0.9。在短期償債能力上，榮盛發展調整後的速動比率自2016年以來一直穩定在標準值1以上，今年上半年該指標降為0.9，浮動不大。

在現金方面，2019年上半年榮盛發展實現手持現金239.2億元，較2018年的273.8億元減少12.64%。2019年上半年榮盛發展調整後的現金比率為0.3，較2018年的0.41下降了11個百分點。

在長期償債能力方面，標準排名用“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）/全部債務”評價公司公司償債能力。綜合來看，近幾年榮盛發展長期償債能力持續走低，自2015年該項指標達到峰值0.71後，逐年下滑，2018年該項指標數值已降至0.42；2019年上半年公司持有貨幣資金313.29 億元，同比增長57.85%導致長期償債能力指標有所回升至0.47。