天風證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
榮盛發展(002146)
事件
公司公佈19年三季報，前三季度公司實現營業收入388.39億元，同比增長27.12%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤48.87億元，同比增長30.73%。截至2019年三季度，公司資產負債率83.69%，較2018年末下降0.35個百分點，淨負債率113.24%，較2018年末上升12.80個百分點。
營收保持高速增長，利潤率小幅回調，可結算資源充沛
2019前三季度，公司實現營業收入388.39億元，同比增長27.12%；實現歸母淨利潤48.87億元，同比增長30.73%。公司前三季度毛利率為17.16%，較2018年下降2.48個百分點。實現歸母淨利率12.58%，較2018年下降0.48個百分點。加權ROE，同比提升0.83個百分點至13.87%。截止三季度，公司預收款項883.29億元，同比增長2.01%，預收款/18年營業收入為1.57倍，可結轉資源充沛，全年業績鎖定。
銷售額增長穩健、積極拿地調整結構
2019前三季度，公司實現簽約面積633.73萬方，同比上升10.72%；簽約金額678.28億元，同比上升13.98%。累計銷售均價1.07萬元/平米，維持穩定。受全國市場降溫及高基數影響，公司2019前三季度銷售增速比去年有所回落，但仍保持的穩定增長態勢。
2019年1-9月公司累計新增計容建面831.66萬方，拿地銷售面積比為1.31，儲備充足。前三季度公司累計拿地樓面均價為3116.30元/方，相對較低，土地成本得到控制。
截至19H1，公司累計土儲達4059.77萬方，足夠未來2-3年銷售。公司土地儲備佈局更加均衡，在加大對京津冀區域拓展力度的同時，著力研究長三角及中西部中心城市及周邊區域。公司房地產開發業務已經佈局京津冀環渤海、長三角、中西部等30多個城市，均衡的土儲分佈有利於公司穿越週期，應對政策不確定性的能力強。
積極拿地導致槓桿水平有所提升、短債壓力加大
借款到期致槓桿水平略微回調，拿地積極短債壓力加大。2019Q3公司資產負債率83.69%，較2018年末下降0.35個百分點，淨負債率113.24%，較2018年末上升12.80個百分點，主要系一年內到期的借款增加。雖然銷售回款加速，拿地積極致現金流暫時承壓。截至2019Q3，公司經營性淨現金流入-56.43億元，主要系購買土地支付的現金增加以及支付合作方經營性款項及土地投標保證金增加；在手貨幣資金260.94億元，現金/短債覆蓋倍數為0.76，較2018年末的1.14倍下降0.47。
投資建議：公司業績增長穩健，積極拿地將土儲向京津冀、環渤海、長三角等地靠攏，土地儲備充足。我們預計公司銷售回款動力較足，19、20年銷售有望穩健增長態勢，2019年銷售額或突破1000億。出於謹慎考慮，我們預計2019-2021年主營收入為738.75億、956.28億、1244.05億元，歸母淨利潤96.40億、121.85億、156.26億元，對應EPS分別為2.22、2.80、3.59元/股，對應PE為4.02、3.18、2.48倍，維持買入評級。
風險提示：銷售不及預期，調控政策超預期
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