別人來交智商稅
不是你慌的理由
——觀察員老王
No.1
坑區熱得讓人意外
經常看老王文章的人都知道，膠州開發區是老王認為風險最大的區域之一。雖然大餅也畫了不少，但是這個前幾年土地賣得最多、優質產業相對較少、缺乏剛需支撐的區域，在這樣的市場下應該最艱難才是。
但很多時候，市場並不是按照市場規律去走，因為我們很容易低估了一些力量，比方說開發商的營銷能力。
週末，老王去了這個坑區一個大體量樓盤，營銷中心一片火熱。這個人氣不是花200元一位僱來的房託，而是實實在在的買房者。
購房者在臺階上敲定最後的細節
開發商的財務中心排隊等待交錢的人。
日照、淄博、臨沂、濟寧、濰坊……老王甚至還碰到了一個來自濟南郊區的購房者。一個已經將看房車開到魯西南的渠道商告訴我，他們每天都會從山東其它城市發團。
每天？！
每天！而且每天都有成交！
在膠州主城區周邊房價已經退守8000元/平方米一線的時候，膠州開發區卻還能以一萬二三的精裝價格收割著外地的韭菜。
我可以為膠州開發區的置業顧問們作證：他們為精裝房做介紹時，確實說了該片區沒有暖氣熱源，業主需要用家用燃氣熱水器自己燒地暖。但是在臨沂地王樓面地價達到8343元/㎡，不少外地購房者在畫了無數大餅的膠州開發區似乎已經迷了心竅。
不管我們有怎樣的感想，這就是真實的市場。對於如此火熱的營銷中心，我只想提醒本地的工薪層購房者：
別人交智商稅，不是你出手的理由。不管是真購房者也好，還是房託也罷，都和你無關。
以市場上你能詢到的最低價格，買一套最合適的房子，是你的底線。
No.2
坑區還能挺多久？
外地人來青島買什麼樣的房子，我們可以不去理會。但是，我們要思考對青島樓市的影響。
憑藉著不限購的優勢，有的開發商到十月底就已經網籤1200多套房子了。雖然與旺季比這個銷售額並不算高，但在目前這個市場環境下，活下去應該問題不大。這也是為什麼到現在，依舊還有不少一流開發商依舊會在膠州開發區拿地的主要原因。
問題是，是不是所有的坑區都能勉強湊合過日子呢？我們來看一下創智新區。說句實在話，我覺得有區政府搬遷預期的創智新區，目前的發展程度和潛在利好都比膠州開發區要多，而且片區內許多樓盤品質也不錯，起碼從賣家秀上看要高於膠州開發區很多已經轉做毛坯房的樓盤。
但是，牌面上更好的創智新區卻不容樂觀。舉一個例子，華髮四季，這個衛生間裡都鋪著地暖、安裝智能馬桶蓋的輕奢樓盤，兩期開了540套房子，到現在網籤200套，這還是自稱銷售桂冠NO1的樓盤!
城陽的白雲山板塊、西海岸的西客站板塊、辛安板塊，新盤的開盤價一個比一個低，也不乏有品質樓盤，但是在限購區內日子更不好過。
在這種情況下，各大坑區自然積累了許多存量房。在濟南等地新房價格不斷崩塌的情況下，淡季要想再去外地割韭菜會越來越難。
由此可以推測，即使是現在人氣依舊比較旺的區域，在剩下兩個月，降價促銷也會有的。
所以，淡定，一定要淡定。起碼等到雙十一之後，這是我反覆強調的。十二月中上旬開發商們2019最後一戰，也可能是你撿漏的機會。
No.3
火中取栗的幾個技巧
在五花肉已經36元一斤，雞蛋馬上破六的年份裡，仍舊有許多人希望靠一套房子能實現資產的保值增值，而且目標是在新區。
對此，我很理解。不過，我希望你能牢牢記住一點：在目前市場下，以正常價格買房，未來你是很難賺錢的。
在這樣的市場中如何出手，三個方面：
第一，尋找片區內品質最高的樓盤。一般來說，好東西價格貴，但是許多高品質樓盤也面臨銷售壓力，如果標杆樓盤和剛需盤漸漸拉到了一個水平線上，毫無疑問標杆樓盤更為保險；
第二，儘量買靠近核心區的低價盤，買8000多一平的我家·陽光上城肯定比膠州開發區的盤更保險，有多重剛需疊加的金茂國際智慧城也一定比創智新區一個月賣不了三套房的冷盤安全邊際更高。低價不是你買房的理由，但是低價+還不錯的地段+熱銷就是你要重點考慮的項目了；
第三，尋找最廉價的渠道。現在許多開發商價格體系混亂，所以即使買同一個盤，也要多比比。有個膠州讀者找我投訴，我買了某區域開發商的房子花了1.2萬元/平，和我同一時間買房的人，房子位置還好，只花了9500元/平，我應該怎麼維權？
對於這樣的購房者，我只有一句話：經驗不足卻又十分衝動，自己著急上套，不能怪開發商或者渠道商太狡猾。總結教訓不要再上當就好，不要做些無謂的可笑舉動了。
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