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最高法院：承租人提出執行異議的裁判意見6條
1、根據《民事訴訟法》第二百二十五條之規定，房屋承租人主張拍賣房屋未通知其行使優先購買權，屬於對人民法院執行行為是否合法的異議，而不屬於對執行標的的異議。租賃合同是否合法有效，均不能產生阻卻人民法院對該房屋及其佔用土地使用權予以執行的法律效果。當事人所持因土地被徵用而使抵押物發生變化，申請執行人就案土地使用權無權行使抵押權的主張，屬於對執行所依據的法律文書的異議，而不屬於對執行標的的異議，應通過針對執行依據的審判監督程序解決。
最高法院認為，關於案涉地塊上3500平方米倉庫是否屬於抵押財產的問題。舒心門業提交的三份租賃合同中，落款日期為2004年9月23日的國濱公司與舒心門業的租賃合同約定，租賃物範圍為國濱公司擁有的案涉土地使用權及地上廠房，其中包含了倉庫3500平方米。舒心門業主張其僅從國濱公司租賃了土地使用權，地上倉庫系舒心建材投資建設，但就該節事實，未提供充分證據予以證明，其僅提供與舒心建材簽訂的房屋租賃合同，不能證明該房屋系舒心建材投資建設於案涉抵押權設定之後的事實。而且根據《中華人民共和國擔保法》第五十五條、《中華人民共和國物權法》第二百條的規定，即使可以認定土地使用權抵押後該土地上新增建築物不屬於抵押財產的情況下，在抵押權人就該土地使用權實現抵押權時，人民法院亦應當依法將該土地上新增的建築物與土地使用權一併處分，故舒心門業所持案涉地塊上3500平方米倉庫不屬於抵押財產範疇的理由，不能產生阻卻人民法院對該土地使用權及地上房屋採取執行措施的法律效果，該申請再審理由不能成立。
關於優先購買權問題。本院認為，根據一審、二審判決載明的事實，案涉房產及土地使用權拍賣前，法院曾就拍賣事宜多次通知舒心門業，但該公司未行使優先購買權，舒心門業稱並未收到拍賣通知與其經理在接受法院調查時所作陳述不相符。而且，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條之規定，舒心門業關於優先購買權行使問題的異議，屬於對人民法院執行行為是否合法的異議，而不屬於對執行標的的異議，故其所持該項申請再審理由不能成立。
關於舒心門業對案涉房屋是否享有合法承租權的問題。本院認為，舒心門業主張案涉建築物在大連市甘井子區土地規劃局有總體規劃圖，並非違法建築，但就該節事實未舉證證明，且僅具有總體規劃圖，亦不符合取得建設工程規劃許可並按照規劃許可建設施工的要求，不能因此推翻本案一審、二審判決作出的事實認定。本案系執行異議之訴，案件爭議焦點為舒心門業就案涉執行標的物是否享有合法權利且該權利是否可以阻卻人民法院的執行。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條的規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
根據一審、二審判決載明的事實，本案中信銀行的抵押權設定在先，舒心門業所持租賃合同簽訂在後，因此無論該租賃合同是否合法有效，舒心門業的承租權是否合法存在，都不能產生阻卻人民法院對案涉土地使用權及房屋予以執行的法律效果。舒心門業以其享有合法承租權為由，要求停止人民法院對抵押物執行的申請再審理由不能成立。關於中信銀行抵押權的抵押物是否發生變化的問題。本院認為，舒心門業提交的徵地文件，不能證明徵地範圍是否包含案涉土地以及徵地是否已經實際進行，就其所持案涉土地被徵用、國濱公司原有土地使用權證被註銷的事實，舒心門業未提供充分證據予以證明。而且，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條之規定，舒心門業所持因土地被徵用的事實而使抵押物發生變化，中信銀行就案涉土地使用權無權行使抵押權的問題，屬於對執行所依據的法律文書的異議，而不屬於對執行標的的異議，依法應通過針對執行依據的審判監督程序解決，舒心門業所持該項申請再審理由不能成立。
案例索引： 中信銀行股份有限公司大連甘井子支行、大連國濱企業發展總公司與大連舒心門業有限公司案外人執行異議之訴案；案號：（2015）民申字第16號；合議庭法官：辛正鬱、潘傑、沈丹丹；裁判日期：2015年01月29日。
2、承租人租賃的標的物被人民法院強制執行時，如果人民法院在強制執行過程中未否定承租人享有租賃權，承租人只是對人民法院要求其騰退房屋的執行行為有異議，屬於執行行為異議，應當通過執行復議程序解決。但如果人民法院否定承租人租賃權的成立或存續的，系涉及實體權利的爭議，承租人主張其享有足以排除強制執行的租賃權的，在其執行異議被駁回後，可以提起執行異議之訴。
最高法院認為，根據“買賣不破租賃”的原則，承租人租賃的標的物被人民法院強制執行時，並不必然導致承租人租賃權的消滅。因此，如果人民法院在強制執行過程中未否定承租人享有租賃權，承租人只是對人民法院要求其騰退房屋的執行行為有異議，屬於《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條規定的執行行為異議，應當通過執行復議程序解決。但如果人民法院否定承租人租賃權的成立或存續的，系涉及實體權利的爭議，承租人主張其享有足以排除強制執行的租賃權的，在其執行異議被駁回後，可以提起執行異議之訴。本案中，一審法院於2016年4月27日作出的（2015）合執字第00276號通知載明：對共前貿易公司提交的2012年8月1日《房屋租賃合同》的真實性不予認可；共前貿易公司在收到通知後二十日內遷出涉案房產。在共前貿易公司提出執行異議後，一審法院又於2016年10月19日作出（2016）皖01執異42號執行裁定，認為由於共前貿易公司在工商部門備案的租賃合同簽訂時間為2013年9月1日，是涉案房產抵押權設立之後，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權；共前貿易公司異議稱其與張倫的租賃合同是於2012年8月1日簽訂，不僅與共前貿易公司在工商部門備案的租賃合同不符，也與張倫在授信業務抵押核保書的簽字相悖，其異議理由不能成立。可見，一審法院雖然沒有否定共前貿易公司與張倫之間存在租賃關係，但否定了共前貿易公司提出租賃合同繫於2012年8月1日簽訂的主張，對認定共前貿易公司所享有的租賃權能否對抗已登記的抵押權產生實際影響。故共前貿易公司提起本案訴訟，請求確認2012年8月1日《房屋租賃合同》的效力，保障其租賃權，涉及實體權利的爭議，屬於執行異議之訴的受案範圍。至於2012年8月1日《房屋租賃合同》與2013年9月1日《商鋪租賃合同》的效力、涉案房屋租賃權和抵押權設立的時間順序等問題，均屬實體審理的內容，需要進一步審理、認定。二審法院根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規定，駁回共前貿易公司的起訴不當，應予糾正。
案例索引：合肥共前貿易有限公司、中國信達資產管理股份有限公司安徽省分公司案外人執行異議之訴案；案號：（2018）最高法民再352號；合議庭法官：劉雪梅、楊立初、梅芳；裁判日期：2018年11月29日。
3、案外人於案件執行過程中對涉案房產主張租賃權，本質是阻卻房產的交付，屬案外人針對執行標的提出的異議，執行法院應對此進行立案審查，並作出裁定；當事人如對審查結果不服可提起案外人異議之訴，通過異議之訴程序解決涉案房產租賃權相關爭議。
最高法院認為，本案被執行人系鄭旭合，涉案房產登記在其名下，執行法院臨汾中院可以執行該房產。在該案的執行過程中，案外人趙永明向臨汾中院提出對涉案房屋享有20年租賃權，且20年租金已一次性支付給房產所有權人鄭旭合的異議。案外人於案件執行過程中對涉案房產主張租賃權，本質是阻卻房產的交付，屬案外人針對執行標的提出的異議，執行法院應對此進行立案審查，並作出裁定；當事人如對審查結果不服可提起案外人異議之訴，通過異議之訴程序解決涉案房產租賃權相關爭議。臨汾中院未針對趙永明提出的20年“以債抵租”合同作為案外人異議立案審查，而直接認定租賃關係成立並可對抗抵押權，屬程序違法，應予糾正。同時，執行法院由此擬“帶租拍賣”的行為亦會對涉案房產的評估拍賣價格產生較大影響，不利於李建俊、趙文萍債權的順利實現。故，李建俊、趙文萍主張執行法院應對趙永明提出的20年租賃合同問題，作為案外人異議，適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定進行審查的申訴理由成立，應予支持。
案例索引：李建俊、趙文萍借款合同糾紛案；案號：（2017）最高法執監335號；合議庭成員：劉雅鈴、薛貴忠、邱鵬；裁判日期：2018年4月19日。
4、承租人以其在人民法院查封之前已簽訂合法有效的租賃合同並已實際佔有使用租賃物為由，請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，人民法院應予支持。但若查封措施不會產生移交租賃物的現實風險，無論是否有在先的租賃權，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。
最高法院認為，根據《執行異議和複議規定》第三十一條第一款“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持”之規定，在執行法院實際移交佔有被執行人的不動產或雖未實際移交但法院採取的執行措施有此種現實風險時，如滌除租賃權對財產進行評估、拍賣等，符合條件的承租人可以提出異議，阻止執行法院在租賃期內向受讓人移交佔有被執行的不動產，以保護其正常使用、收益租賃物的權利。但對不動產採取查封措施本身不涉及移交該不動產，也未產生將來移交的現實風險。本案中，執行依據（2014）榕民初字第1025號民事判決已明確原告農商行華林支行有權就本案所涉房產拍賣、變賣所得價款在450萬元的限額內優先受償，福州中院對本案所涉房產採取查封措施並無不當，該房產上無論是否附著有在先的租賃權，均不能阻止執行法院對其採取查控措施。因此，何勇生關於在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該房產的主張無論是否成立，其解除對本案爭議房產查封的請求均不能得到支持。福州中院（2014）閩01執異45號執行裁定和福建高院（2016）閩執復46號執行裁定不支持何勇生解除對本案爭議房產查封的處理並無不當，何勇生關於撤銷上述執行裁定的申訴請求無事實和法律依據，本院不予支持。
案例索引：福建福州農村商業銀行股份有限公司華林支行與何勇生、肖莉等金融借款合同糾紛案；案號：（2016）最高法執監397號；合議庭法官：毛宜全、潘勇鋒、葛洪濤；裁判日期：2016年12月6日。
5、執行程序中，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用租賃房屋的承租人，有請求阻止向受讓人移交佔有被執行不動產的權利。但此節點的“佔有使用”應為實質意義上的佔有使用。因此，案外人執行異議之訴案件中，認定租賃房屋是否被承租人佔有使用，應當結合房屋的位置及性質、租金的數額及其支付、房屋的使用狀況等予以綜合判定。
安徽省合肥市中級人民法院認為，關於焦點二。依據《最高人民法院關於適用的解釋》第三百一十一條“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任”的規定，韓明壽應對其提出的可以對抗國控公司強制執行的民事權益進行舉證。本案中，對佔有使用案涉租賃房屋，韓明壽提舉的主要證據為交納物業費、水電費單據，向公安機關的報案及受理材料以及案涉租賃房屋的鑰匙，轉租合同等。對此，本院認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條中，規定承租人基於“佔有使用”可以享有據以對抗受讓人要求移交佔有執行目的的權利，該條款所指“佔有使用”應為實質意義上承租人實際的佔有使用，而不是虛擬的或形式上的佔有使用，據此，能否認定租賃房屋被佔有使用，應當結合房屋的位置及性質、租金的多少及支付、房屋的使用狀況等予以綜合判定。本案中，用於租賃的房屋位於合肥市××產業開發區，系瀾溪鎮花園商業街上的三層結構（含負一層）商業用房，總面積達786.18平方，該房屋的租金依據案涉租賃合同的約定為每年29.4萬元，依據商業慣例，承租人租賃此類房屋多為經營所需，從事營利性的商業活動，在租期內穩定、持續地使用，而韓明壽所提供的證據顯然不能證明其進行此類佔有使用。理由如下：（一）韓明壽自述其於2012年租賃房屋，當年鑑於風水未動土，此後亦因其他原因未進行裝修。換言之，從2012年案涉租賃合同生效起至人民法院查封時止，長達二、三年的時間內案涉租賃房屋處於出租前的原有狀態，韓明壽既未將該房屋用於辦公或居住，亦未進行任何為經營活動進行必要的裝修準備，而始終將房屋處於相對閒置狀態。執行法院查封人員前往現場時，也證實屋內無經營使用的情形。（二）關於韓明壽提供的於2013年開始交納案涉租賃房屋的物業費、水電費單據。從該單據看，物業費交納為2013、2014、2015年三年，而水電費僅為2013年，此後二年並無此類費用的交納單據。因水電等費用為實際發生才支出，據此可以判定2014、2015年未發生相關的水電費用，亦可印證在此期間韓明壽並未佔有使用案涉租賃房屋。韓明壽在一審庭審中辯稱其於2013年即將此後兩年發生的水電費交納，顯於常理不符。另外，交納物業費只是房屋所有權人或房屋使用者依據物業合同應履行的義務，該行為的發生並不能證明交納人佔有使用房屋。（三）關於韓明壽的報案及受理。韓明壽主張其雖未對房屋進行裝修使用，但用作倉庫存放酒水，應視為使用。從本案韓明壽提供的證據看，就本節事實，僅有韓明壽報案和公安機關受理的證據，而無證明在倉庫內存放酒水的其他證據；對於在案涉租賃房屋內存放酒水的時間，在一審庭審中，韓明壽的陳述亦前後不一，第一次陳述為2013年7、8月份，第二次為2013年底。據此，就案涉租賃房屋作為倉庫存放酒水的事實而言，韓明壽所提供的證據不足以證明，本院對此不予認定。同時，即便如韓明壽所述將600箱酒水存放於租賃房屋內，亦不能證明其具有《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條中規定的“佔有使用”事實：一是案涉租賃房屋面積達700多平方，韓明壽存放酒水使用的應僅為其中小部分；二是從韓明壽所述存放酒水的時間看，長為一年左右，短則為幾個月，相對於韓明壽依據案涉租賃合同開始計算的承租起算點至人民法院查封此房屋的時間，僅為階段性，且佔時較短；三是案涉租賃房屋為商業用房，租金達每年近三十萬，若僅有局部性、短期的、臨時性倉儲使用即認定為佔有使用則與該房屋的性質、商業價值、使用價值不符，與承租人支付的租金不匹配，亦與商業慣例相悖。（四）關於案涉租賃合同的鑰匙及韓明壽的轉租。如前所述，本院依法認定韓明壽與高紅靜簽訂了合法有效的房屋租賃合同，韓明壽交付了一年租金及押金，依據合同約定，其持有案涉租賃合同的鑰匙為履行租賃合同的應有之義。但是，持有房屋鑰匙並不能等同於佔有使用房屋，交付出租房屋鑰匙屬出租人的移交行為，而佔有使用房屋則是承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物的行為。至於韓明壽將房屋轉租發生在人民法院查封行為之後，此事實的發生對審查案涉租賃房屋查封前的佔有使用不產生影響。（五）案涉租賃房屋自2012年7月起交付韓明壽至今，其僅支付一年的租金，在房屋所有權人去世後，幾年的租金均未給付，韓明壽辯稱未找到遺產繼承人等，但該事由並無證據支持，亦與韓明壽自述與高紅靜系朋友關係以及在案涉租賃房屋查封時見到高紅靜的家人不符。據此，本院認為韓明壽佔有使用案涉租賃房屋的事實不能認定。
案例索引：合肥國控建設融資擔保有限公司、韓明壽案外人執行異議之訴案；案號：（2017）皖01民終2604號；合議庭法官：錢愛民、陸文波、張健；裁判日期：2017年9月29日；載《人民法院報》2018年7月26日第六版。
6、執行標的上申請執行人抵押權設立在先，案外人租賃權成立在後，如租賃權繼續存在於拍賣財產上，對在先抵押權實現有影響的，法院應將租賃權除去後進行拍賣，即租賃權不能對抗在先設立的抵押權。
最高法院認為，關於信德佳公司對執行標的的租賃權能否排除向買受人交付該不動產的執行問題。根據《中華人民共和國物權法》第一百九十條、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條的規定，抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院不予支持。案涉房產第一順序抵押權人廈門興業銀行設立抵押權的時間為2013年1月28日，第二順序抵押權人洪俊斌的抵押權設立時間為2013年12月2日，並均辦理了抵押權登記。信德佳提供的租賃合同顯示，其簽署該合同的時間系2013年12月16日，可見，該租賃關係成立於抵押權後。根據上述規定，抵押權人在實現抵押權時，抵押物上設立的租賃關係對買受人不具有約束力。執行過程中，案涉房產的評估價為13318.99萬元，第一順序抵押權人的債權額為12063.87萬元，第二順序抵押權人的債權額為4500萬元，執行標的價值尚不足以清償抵押權，租賃權的存在影響抵押權實現，執行標的最終以8524.15萬元成交的結果也印證了這一事實。因此，案涉房產的租賃關係對抵押權實現存有影響，抵押權實現時，該租賃關係對買受人金達昌公司不具有約束力。廈門興業銀行作為抵押權人在另一執行案件中已就案涉房產的拍賣款優先分配，該案與本案雖然申請執行人不同，但均系對同一執行標的強制執行，對案涉房產的執行而言，屬於執行競合。基於執行標的的同一性，金達昌公司作為該標的的買受人，其在廈門興業銀行實現抵押權一案中請求承租人交付案涉房產的抗辯，亦可在本案中主張。二審認定信德佳公司對案涉房產的租賃權不能對抗買受人金達昌公司請求交付案涉房產的權利，並無不當。同時，信德佳公司是否在法院查封案涉房產前與憶輝公司簽訂租賃合同並佔有案涉房產的問題，系事實認定問題，而非法律適用問題。因信德佳公司對案涉房產的租賃權成立於抵押權之後，且對抵押權實現存有影響，其租賃權不能對抗金達昌公司請求交付案涉房產的權利。二審法院關於信德佳公司提供的證據均不足以證明在法院查封訴爭房產之前承租人信德佳公司或次承租人已實際佔有使用訴爭房產一節的認定，並無不當。因此，信德佳公司關於二審判決適用法律錯誤的再審事由不能成立。
案例索引：信德佳（廈門）實業有限公司與廈門金達昌科技有限公司、吳文衝等案外人執行異議之訴案；案號：（2016）最高法民申3536號；合議庭法官：何東寧、徐霖、喬宇；裁判日期：2017年2月27日。
▶▶附：最高法院相關指導意見
1、最高法院民一庭對承租人提起的執行異議之訴的處理。
我們認為，根據“買賣不破租賃”的原則，承租人租賃的標的物被人民法院執行拍賣時，並不必然導致租賃權消滅，因此，承租人並不當然有權提起執行異議之訴。如果法院在執行過程中並不否定承租人享有的租賃權，承租人只是對執行法院要求其騰退房屋的執行行為有異議的，屬於民事訴訟法第二百二十五條規定的執行行為異議，應當通過執行復議程序解決，承租人提起執行異議之訴的，應當不予受理；已經受理的，應當裁定駁回起訴。但如果執行法院否定承租人租賃權的成立或存續的，因涉及實體權利的爭議，承租人主張其享有足以排除執行的租賃權的，在執行異議被駁回後，可以提起執行異議之訴。在該執行異議之訴案件的審理中，對承租人租賃權的認定應當區分不同情形進行處理：
（1）關於租賃與查封的問題
承租人在人民法院採取查封等保全或執行措施之前已經與被執行人簽訂了合法有效的房屋租賃合同，且已按約支付租金，並實際佔有使用租賃物的，應當認定為“先租賃後查封”。此時，承租人享有的租賃權適用“買賣不破租賃”的原則，執行法院在對該租賃物採取拍賣等執行措施時，如果影響到承租人租賃權的行使，對承租人要求停止執行的訴訟請求應當予以支持。
承租人在人民法院採取查封等保全或執行措施之後，與被執行人簽訂房屋租賃合同的，應當認定為“查封后租賃”。根據《查封、扣押、凍結規定》第二十六條第一款規定，被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行。因此，承租人在法院採取訴訟保全或執行措施之後取得租賃權的，不得以其租賃權對抗申請執行人，其主張停止執行的，不予支持。
（2）關於租賃與抵押的問題
承租人在債權人設立抵押權之前已經與被執行人簽訂了合法有效的房屋租賃合同，且已按約支付租金，並實際佔有使用租賃物的，應當認定為“先租賃後抵押”。根據物權法第一百九十條規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響，執行法院根據抵押權人的申請，在對該租賃物採取拍賣等執行措施時，如果影響到承租人租賃權的行使，對承租人要求停止執行的訴訟請求應當予以支持。
承租人在債權人設立抵押權之後，與被執行人簽訂房屋租賃合同的，應當認定為“先抵押後租賃”。抵押權設立後抵押財產出租的，承租人不得以其租賃權對抗申請執行人(即抵押權人)，其要求停止執行的，不予支持。摘編自《民事審判指導與參考（2011-2016年合輯）》
2、《最高人民法院執行局關於山東省高級人民法院關於被執行人擅自出租已查封的財產執行程序中人民法院排除執行妨害能否認定該合同無效或者解除租賃合同的請示的函》（2019年12月22日，〔2009〕執他字第7號）
山東省高級人民法院，你院《關於被執行人擅自出租已查封的財產執行程序中人民法院排除執行妨害能否認定該合同無效或解除租賃合同的請示》收悉。經研究，答覆如下：在執行程序中被執行人擅自處分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行為，執行法院有權以裁定形式直接予以處理。根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條，被執行人擅自處分查封物，與第三人簽訂的租賃合同，並不當然無效，只是不得對抗申請執行人。第三人依據租賃合同佔有查封物的，人民法院可以解除其佔有，但不應當在裁定中直接宣佈租賃合同無效或解除租賃合同，而僅應指出租賃合同不能對抗申請執行人。
3、《最高人民法院關於抵押人未經抵押權人同意擅自出租抵押物抵押權人能否通過訴訟程序請求解除租賃合同的答覆》（2011年10月8日，〔2011〕民二他字第18號）
山東省高級人民法院，你院《關於抵押人未經抵押權人同意又將抵押物出租，抵押權人能否通過訴訟程序請求解除租賃合同的請示報告》收悉。經研究，答覆如下：根據《司法解釋》規定的精神，抵押人未經抵押權人同意將抵押物出租的，原則上抵押權人不能通過另行提起訴訟的方式請求解除抵押人與第三人訂立的租賃合同，抵押權的實現應當在執行程序中解決。對於在執行程序中抵押人作為被執行人擅自出租經法院查封抵押物的行為，最高人民法院執行局已經另案答覆你院。執行法院有權以裁定形式直接予以處理。第三人依據租賃合同佔有查封物的，人民法院可以在執行程序中解除其佔有，但不應當在裁定中直接宣佈租賃合同無效或解除租賃合同，而僅應當指出租賃合同不能對抗申請執行人。以上意見僅供參考。
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