前面寫了篇文章回答了小密圈粉絲的一個提問——如果手上有3000萬該如何買房？
雖然問題回答完了，但是感覺還是沒有太說透。因為這個問題有點太高端了，和我們普通老百姓關係不大，普通人更關心的是手上有300萬、甚至是30萬該如何買房？今天我們就來聊聊這個話題。主要聊的是操作的思路，不涉及到具體樓盤推薦。
300萬該如何買房
在“人間天堂”的蘇州，這個預算範圍的需求在市場上佔比相當大。並且，隨著大家改善的需求越來越旺盛，這個價位的需求未來可能成為市場上最主流的需求。
300萬又分為300萬預算和手上有300萬資金。
這裡統一來講
有300萬資金量在手的購房者，不大可能是首次買房，通常手上最少已經有1套住房，還有可能2套或者3套及以上。
如果有2套，那第3套只能全款，300萬可選擇的範圍並不多。
你需要首先考慮的問題是，直接以300萬的預算來買第3套還是置換掉一套，然後再買的話預算可以大幅度提高，這樣基本上蘇州所有在售的新房都可以考慮了。
這裡面需要把握的有2個問題：
1、手上的房子是否都已經是非常優質的資產
優質的資產又分兩種，
第一種是核心區位的房子，核心區位通俗點解釋就是大家都熟悉的2個“區”——園區和學區，如果手上的房子和這2個區帶點關係，則可以考慮不要動，但也不是絕對，比如園區也有拆遷房，帶學區的也有可能是老破小之類的。這個就需要自己來把握了。
還有情況是房子雖然不在核心區位，總價也賣不了多高，但確有良好的現金收益（比如私立學校周邊的房子），這樣的房子潛力也很大，也不用折騰。
原則就是評估手上房源的情況，留下一套自住的，另外套如果也是優質資產，就不用動，如果不是則可以考慮先賣掉，然後參與蘇州市場上最高級別的打新活動。
2、賣房的週期以及資金回籠的時間
買房，時機非常重要，需認真的提前籌備。
現在的蘇州市場已經基本成為新房市場，二手房成交冷淡，一套房子從掛牌到最後成交，如果不是大幅降價的話需要的週期比較久。即使很幸運成交了，按照今年上面對於銀行貸款的嚴格管控，大概率年底前都很難放款了。
等到明年初放款後再走過戶流程，實際拿到賣房款的時間非常的難以確定。所以如果打算先賣再買的話，這個週期時間必須要計算進去。也就是說如果現在就有個盤你很喜歡，馬上就要開了，那大概率先賣再買可能就來不及了。
好消息是大限價時代：
1、新房價格短期內不具備上漲條件，甚至備案價格還有逐步走低的趨勢，越晚買可能買到越便宜的。
2、備案價上不去，很多限價盤的推盤計劃都延遲了，實際開盤週期變得不可預測，究竟延期多久誰也說不準。比如上半年就開出來大熱的山水越瀾庭，因為遺留的問題尚未解決，大概率今年都不會開了，也就是說如果中意這個樓盤的話，賣房再買的客戶反而有可能來得及。
3、新拍的土地價格有明顯下降，尚有很多優質地塊還在開發初期 ，比如奧體的仁恆最快也要到年底，而中海地塊肯定最快也要明年才能推出。所以，或許來不及趕上目前快要推售的項目，但後期即使是園區這樣的核心區域，也不乏好項目可買。購房者完全可以調整好心態，按部就班的開展自己的置換計劃。
大的指導思路就是，在這個政府嚴格限制新房價格的時代，是所有購房者非常適宜的置換時期，大家都可以把手上的房子進行梳理，賣掉非優質資產，然後去參與限價倒掛新盤打新。這是一個難得的大幅提升身家的良機。
如果最後評估下來手上的房子蠻好的，不想賣房折騰了，就以300萬預算來全款買，那也是可以的。在這個總價範圍內蘇州值得以投資目的入手的房子，建議優先考慮蘇州灣。
吳江的蘇州灣已經基本成型（雖然產業也沒太跟上），吳中的蘇州灣明顯進入了整體推廣期的前奏（金融街、江南雲著、天鵝港華庭、綠城柳岸曉風等等）。
整個蘇州灣板塊未來整體的想象空間很大，限價3萬的前提下，值得重點關注。
30萬該如何買房
這個預算範圍的大多數是首次置業的年輕人。
小夥伴們，其實在這個階段你們真正應該思考的問題不是如何買房，而是如何避坑？
在你們的面前，有3座大坑——公寓、“湖州們”、偏遠鄉鎮項目
1、公寓
這是年輕人和某些預算不高的投資客所要面對的第一座大坑，並且入坑者不計其數。
朋友圈動則被中介刷屏的就是這類項目，也有很多無良自媒體也經常推薦（其實判斷一個自媒體是否無良最簡單的辦法就是看它是否經常推薦公寓項目，是的話肯定沒跑了，而且是沒底線、沒節操的那種）
關於公寓你需要知道的有：
這種項目的佣金返點很高，一百五六十萬的房子甚至能返15萬佣金，用點腦子想想為啥項目要給這麼高比例的返點？
公寓不是住宅，商用水電，不能上學的。
全國的非住宅類物業（公寓、商業、辦公）大量的過剩，住宅的庫存可售1年算高的了，蘇州這種核心城市一般也就8-10個月左右。
非住宅物業即使一套新建也沒有，光庫存就夠賣多久發揮下想象力？有的城市夠賣10年！！！
公寓的漲幅大幅低於住宅，即使蘇州這樣的核心城市也一樣。
即使是幾年過去了有了些許客觀的漲幅，你想變現，知道稅費有多少麼？
簡單點說增值的部分基本都是國家的，你能拿到手的不到漲幅的一半！
買公寓投資，過幾年轉手了再買住宅曲線救國？醒醒吧！
買公寓唯一的價值點在於買點核心區的，雙軌交匯上蓋的那種放那裡收收租金可能還成。
年輕人首次置業、投資客賺漲幅買公寓？這是在交智商稅！
2、“湖州”們
首先抱歉，並不是針對湖州，而是因為最近湖州實在太熱，並且總是來蘇州拉客，所以拿出來做個代表而已，類似的如嘉善、汾湖都一樣，以後還會有各種新的地方跳出來。
在中國，最不缺的就是概念和規劃，動不動哪裡一個重大利好跳出來，然後一堆人一擁而上，往差了說這是一種博傻的投機行為，往好了說這是一種職業投資客玩的遊戲。
反正和首次置業的年輕人麼有一毛錢的關係。
一個新城（新區）不是說規劃了就能成的，個個都說自己是第二個浦東，第二個園區。滿大街都是浦東、園區了，中國還不上天啊？
退一萬步講某個新區真的成了，那到能兌現需要多久呢？10年打底的吧！
園區從一片農田發展到今日，用了多久？20年！
投資光靠炒概念是沒有用的，即使新房的價格能蹭蹭的往上漲，也不代表早期買的二手房就能賺多少，最終變現靠的是啥？是二手房市場，房子要能賣的掉才會變成財富！
何況現在大限價時代新房能漲到哪裡去？
想湖州這樣的地方，買之前去查查看二手房的交易量一年能有多少？
一個基本沒有二手成交的地方再一哄而上來了這麼多投資客，2年後房價即使真的漲了3成、5成的大家一起拋賣給誰去？
3、遠郊、鄉鎮盤
本公號一貫宣導，房子並不是越便宜越好的，時至今日，蘇州確實還有萬把塊就能買到的地方（鄉鎮），相城區也有1萬5、6就能買到的洋房，但我們從來不推薦。
因為我們推薦的房子，並不僅僅讓大家有房可住，而是要讓大家能跟上蘇州這座城市發展的腳步，也就是我們推薦的房子至少也得達到蘇州房價上漲的均值！
自然界的二八定律無處不在。最終，享受到最高漲幅的可能真的只有那麼百分之二十的房子，千萬不要為了貪圖便宜而去買那些名義上屬於蘇州，卻跟不上蘇州發展腳步的房子。
我們要買蘇州主框架上的房子才能真正算是在蘇州站穩了腳跟，什麼是主框架，就是高架和軌交能夠覆蓋到的地方！
對於年輕人而言，你需要知道目前蘇州主流的上車盤的起步價是多少。
1萬8乘以90平，總價162萬，3成首付486000，也就是50萬左右，這是能夠買到跟得上蘇州發展步伐房子的起步價。
抱歉30萬首付確實不太夠。
千萬不要因為首付不夠就去買最便宜的房子，要善待自己的首套首貸資格。
動過房貸的小夥伴，即使貸款全部還清了再買蘇州要5成首付了，上海要7成首付，可以選擇的空間小了很多。
首套首貸的資格相當於國家給與每個人的福利，要合理的用足這一次的槓桿。
如果你已經有了30萬的資金，那麼暫時先不要心癢癢，做點理財，老老實實再搬2年磚，湊足50萬首付再買。
在大限價時代下，新房的價格短期內被政府限死了，不存在以前那種過2年再買全款變首付的情況，所以定定心，不要太憂慮。調整好心態，直面你肯定會遇到的3座大坑，跨過去才能有光明的未來。
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