梁雲興
10月25日，海南突發政策：基本取消本省(除三沙外)落戶限制。一石激起千層浪，在購房和戶籍嚴重捆綁的當下，取消落戶限制是否意味著變相放開限購？被限購牽制已久的海南樓市，是否有望迎來複蘇？
政策一出，頓時網上爆發了，網友們拋出了多個問題，我們來逐一解答，歡迎有其他疑惑的，在評論區留言。
1、落戶海南後，是不是就不受限購政策影響，無需社保就可以買房了？
答：這是目前最大的誤解：海南取消落戶限制等於變相放開限購！大多數人認為落戶後即可享受本地居民同等購房待遇（人才落戶除外）。然而聯繫此前全域限購政策發現，其實落戶和放開限購沒有直接聯繫！全域限購政策《關於進一步穩定房地產市場的通知》原文是這麼表述的：自本通知發佈後戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，並須提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。換句話說，非人才落戶，在海南購房仍需交納24個月的社保或個稅，並且限購一套房。
2、省外戶籍的退休人員是否可以落戶海南？
答：省外戶籍遷入，需要滿足3點：第一，海南合法穩定住所（含租賃），第二，海南省從業人員城鎮養老保險和從業人員基本醫療保險，第三，海南合法居住證。最耐人尋味的是第二點，“從業”是否指的是在海南就業？諮詢12345服務熱線，對方告知，從“從業”上看，可能是正在就業的人，不包含退休人員，但還需等待細則進一步確認。
3、省外戶籍遷入，社保需要交多少個月？
答：文件中未明確提及時間，但根據關於《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案（試行）》有關事項解釋的函指出，“個人繳費信息”一欄中基本養老保險和職工基本醫療保險在申請落戶之日的上個月均有到賬記錄。這是否意味著，落戶前繳費狀態正常，上一個月有繳費記錄即可？準確信息，仍需要細則確認。
再說幾個關於這個通知的個人觀點：
1、戶籍制度改革不是海南自己的事情，是國家部署，海南落實。實際上，海南推動戶籍制度改革還有所邂逅；
2、海南自貿區發展是全省一盤棋，戶籍放開是體現打破行政區劃分的重要措施，實現省內人口和外來務工人員的自由流動，符合一盤棋的安排；
3、配合人才政策的放寬，有利於一直被忽視的存量人才的流動和吸納，有利於彌補內需不足、人才引進乏力的劣勢；
4、海南房地產，當下的現狀受制於過度嚴苛的全省限購，落戶放寬有利於購房人群的基數放大，促進樓市的信心提振。但之前落戶操作其實就已留有操作空間，現狀再提落戶，效率提升，但實際效果不宜預期過高。尤其對於一線城市購房者和高端人才，為買房落戶海南不是普遍的選擇。
5、未來海南樓市是受限制一線市場的有效供應。二級市場的總量控制，但力度有限，時效有限。建議房企加強政策學習，提供客戶落戶政策解讀服務，配合意向客戶提升落戶效率。
6、當下出臺的每一輪政策，建議大家都先站在自貿區發展的視角觀察，不必太帶入房地產行業。當然，房地產作為海南不可或缺的支柱產業，同時又被過度打壓的龍頭企業，每一個開放、放鬆型的政策，都會有利於信心提振，市場恢復。
安心購房網
當前階段，根據房地產情況，不要說取消落戶，就算放開國籍房價都只會回跌了。
一、現在我國住房不是一個地方過剩，是全國都過剩，按照現在房子數量，全國人可以搬去一二線城市和各省、各自治區省會和副省會城市都足夠全國人住，按照公佈大家承認人均40平方算，我國現在有40×16億＝640億平方米，按照90平方一套算，已經有7.66億住房，加上城市小產權、公寓、城中村，城鎮住房賣9億套以上，可以居住50億左右人口，並且這兩年造的還沒有算進去，算進去有11億套以上，足夠居住60億左右人口。也就是放開國籍，全世界人來居住基本可以住得下了。
二、市場已經沒有錢了，錢都套在房子裡面，2016房價大漲後，家庭儲蓄變成了家庭負債，絕大多數人沒有錢不說，欠了一屁股債務，房子這個玩意又不是白菜價格，說買就買的起，車子和衣服都賣不掉了，更不要說房子了，加上這兩件通貨膨脹，人們收入吃飯都快成問題了，你放開落戶和戶籍沒有用了，要是早兩年還可以。
三、當前階段都在賣房子呢，誰買房子，房地產發展到今天已經出現下面幾個賣房必要條件了。
①其他行業不好賺錢了，賣房還債，這個不止汽車公司，不止做實體的虧本賣房，A股上市企業也在賣房。
②裁員降薪後還不起房貸，不得不賣房，這個大家也看到了，這幾年買房的首付都是借的，裁員降薪就是要他們命。
③對於有房子人來說，這幾年房價漲出來部分要是可以套現，他們一輩子都賺不了這麼多，連工廠和實體都發現了，按照現在土地和房子價格可以賣出去話，他們開一輩子廠，做一輩子企業都賺不了這麼多錢，那不如賣掉房子套現享受生活呢，為什麼要工作，要做企業，要開工廠。
④租售比不划算，現在拿房子出租租金沒有賣房子存銀行拿的利息高，為什麼要持有房子。
⑤、持有房子還房貸不如租房子住，我們房子70年產權也就是租了70年，現在持有房子還房貸錢是租房子2倍以上，人生苦短，這麼辛苦就為了租70年房子，不如短租，混不下去了大不了回農村，反正大家都這樣。
劉貴剛mark
先回答：海南取消落戶限制，對本地以及外地人員來說，都是限購的一種放開方式。
一、內容
此次政策的內容可以歸納為：
取消了省內居民的落戶地址限制，只要有固定居住住所（含租賃）即可。
對於省外居民，落戶需要有海南居住證和海南省相關社會保險，但由於獲得海南省居住證（與當地企事業單位簽署勞動合同即可申請居住證）的門檻並不高，整體落戶難度大大降低。
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二、政策發佈的背景
我們說每一件事，都是“事出有因”的，那麼此次海南取消落戶限制的原因是什麼？
1.房地產大幅降溫
海南自2017年開始先後，並在此後逐步加碼。在嚴格的限購模式下，海南的購房者大幅減少。在過去的兩年中，海南是全國房地產下調幅度最大的地區。
數據顯示，前三季度，海南房地產開發投資同比下降28.1%；房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。
海南房價偏高，尤其是三亞等旅遊熱區，房子就是走高質量、高價錢的路線，這類房子在本地是沒有受眾的，只能依靠外地人。
2.海南需要人才
海南可以說是中國人才引進政策實行的帶頭者之一，對於引進人才，一直都在調整、尋找有效策略。一來二去的，就找到了房地產這裡。
未來城市的競爭，就是人才的競爭。放開落戶，對引進人才、留住人才，都是有一定效果的，在目前來說也是最有實行性的辦法。
3、城鎮化建設任務要求
無論是本省還是外省人群，此次落戶海南，都是居民戶口，不再分農村戶口和非農戶口。這是響應全國城鎮化建設的行動。
三、對本地限購是一種放開嗎？
是的。政策實施下，鄉鎮戶口的，可以向省會海口等經濟發展較好地區遷移，落戶後享有落戶所在地本地人權利。
這意味著，本來沒有購房資格的人群，可以在自己心儀或者工作地購買房子。對於優秀城市的虹吸作用愈發有效，可以預測，會有一批人將在海口等較發達地區購房、生活。也有利於人才的聚集，產生更好的社會推動作用。
四、樓市會隨之有怎樣的波動呢？
首先可以確定的是，短期內對樓市具有推動作用。
在高壓限購政策下，海南其實是壓制了一批購房者的，那政策突然放開，原來束縛住的購房需求猛然放開，就會產生樓市的回暖。
那麼更大的購房需求呢？客觀來說，海南目前在經濟發展等方面，並不能夠有很大的競爭優勢。選擇來海南的外地人，仍然以旅遊度假目標為主。
此次取消落戶，就剛需來說，對海南本地人影響較大。發展不足的城市，人才將會進一步被吸引到條件更好的地區。但是吸引的外地旅居者，又可以填補欠發達地區的樓市空白。
樓市預計會回暖，尤其是海口近期也宣佈有項目突破限價上限。限價放鬆了，限購也在潛行放鬆，樓市的回暖近在眼前。
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旅居房產教授
前兩天已經看到這個消息。最新發布的《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案(試行)方案》稱，省外居民，取得本省居住證並參加海南省城鎮從業人員基本養老保險(暫不含臨時養老保險繳費賬戶)和海南省城鎮從業人員基本醫療保險的，可在有合法穩定住所的城鎮社區落戶。
這是海南吸引人才一個重要措施，也是順應戶籍改革大勢的舉措。總體看，海南對人才吸引力還有待強化。放開人口落戶，實行人口無門檻自由進出是大勢所趨，也是發達國家的通用做法。同時，也是營商環境重要一環。
包括海口、三亞等核心城市的戶口也全面放開了，不再設立學歷、年齡等剛性門檻。只要有居住證，參加社保，就可以落戶。對工作、生活在海南的人，以及想買房的外地人來說，都是一大利好。
放開人口落戶政策後對房價衝擊如何？是民眾最為關心的。海南一季度的房屋銷售數據額為316.22億元，同比上一年直接下滑了58.8%。如果說有其他產業能夠代替房地產也就罷了，但是一年過去了，絲毫看不見海南的其他行業能夠真正的崛起，這就給海南經濟稅收等各個方面帶來壓力。
放開落戶限制後，外地人可以按照本地戶籍人口享受住房政策了。住房需求明顯擴大了。對於海南房價必將有助推作用。
不過，也不能想象的對房價影響多麼大。畢竟是需要把戶籍落地海南的，為買一套就把戶口轉到海南，究竟有多少人？很難說的。
餘豐慧
取消落戶限制是包括海南在內的很多省市都在採取的措施，這也算是我國戶籍制度改革的一部分
大家需要知道的是，從2014年開始國家從政策就在不斷的模糊城鎮戶籍與農村戶籍的區別，2014年7月30日《國務院關於進一步推進戶籍制度改革的意見》（國發〔2014〕25號）（以下簡稱“《意見》”）下發，要求取消農業戶口與非農業戶口性質區分和由此衍生的藍印戶口等戶口類型，統一登記為居民戶口；要求建立與統一城鄉戶口登記制度相適應的教育、衛生計生、就業、社保、住房、土地及人口統計制度。從此以後到現在為止全國大約有70%的省份地區都已經開始統一使用城鄉居民來進行稱呼，最為明顯的就是如今的社保，統稱城鄉居民社會保險（醫療保險和養老保險）；包括近幾年包括國家發改委在內也在積極的引導大中型城市全面放開落戶限制，符合條件的特大城市逐步放鬆落戶限制。海南雖然作為省級單位，本身人口數量和GDP發展來看基本上與內地的一個大型城市差不多，放開落戶其實也就是早晚的事情。2018年海南常住人口不過934.32萬人，GDP4832.05億元人民幣。那麼這次海南放開落戶限制也是在意料之中，幾點觀察：
第一、除去海南外，河北石家莊其實早也已經完全放開了落戶限制，相信未來會有越來越多的城市加入這個行列。早在2019年3月份石家莊就出臺了相關規定實現了“零門檻”落戶（只要有合合法穩定的住所就可以落戶），更早的時候西安也出臺了類似於“零門檻”的落戶政策。可以說除去西安的落戶政策跟房價扯的比較近之外（推動了房價上漲），石家莊等城市的落戶政策對於房價本身並沒有起到多大作用，海南也很難有大的起伏。
第二、落戶放鬆但是限購不放鬆這是一個未來的主基調，海南等省市都是如此。就以西安為例，在房價高漲的今天對於新落戶居民也提出了限購政策（必須符合落戶時間年限），過去的落戶就可以避開限購的辦法如今越來越不適用了。落戶放鬆但是房地產調控不放鬆會成為主流，包括過去幾年到現在為止各個省市都在積極進行的“人才引進”政策過去都被解讀為“變相放鬆限購”但是實際結果表明，對於房價的影響極其有限。
海南本身對於房地產經濟的依賴在全國都是數一數二的，換句話說海南的房地產風險始終不低
看過我專欄的朋友應該知道，海南是我國唯一一個發生過房地產泡沫破裂的地方，可以說當地對於房地產市場的風險謹慎程度應該是全國最高的。但是可惜，如今海南房地產投資風也是全國最盛的區域之一，出現這個問題的根本還是在於經濟發展缺乏導向性。幾點觀察：
第一、本身優良的地理位置和自然環境為海南提供了絕佳發展第三產業的機會，但是單單依靠第三產業拉動GDP增長是不現實的。一般來說第三產業發達的城市應該來說居民的收入和生活情況應該不錯，但是實際情況是海南的人均GDP和人均可支配收入並不高。2018年海南人均GDP為51955元人民幣，常住居民人均可支配收入24579元；這個數據足以說明海南的經濟發展程度。一個省份或者城市要想取得GDP高速穩定發展，必須有一定的第二產業作為支撐，海南還是需要一批高端製造業作為支撐的。
第二、房住不炒的這個政策是要繼續執行的，海南的房價已經不低，要想避免再次房地產泡沫必須解決高房價問題。圖上所示是海南三亞的房價走勢圖，可以看到目前來說三亞的房價均價已經逼近3萬元；雖然說島嶼在我國來說是稀缺資源，但是緊逼一線城市的房價確實太高了。畢竟高房價的支撐不是風景，而是需要大量的高端產業作為支撐的。可惜的是，海南目前不具備這樣的條件。
第三、海南自貿區獲得批覆確實給海南經濟發展打了一個強心劑，如何轉化為產業優勢才是難點。包括今年海南開始進行大量的人才引進政策，試圖利用房產來“引誘”人才和企業落戶，確實取得了一些成績，但是要想獲得長期發展還做的遠遠不夠。未來利用自貿區作為海南引進海內外優質高端產業的契機才是應該做的事情。
綜上，海南取消落戶限制或許會被某些房產機構解讀為放鬆調控，但是實際情況是哪怕如今不少城市真的放鬆了限購，房價也很難有什麼起伏。畢竟在融資端調控的背景下，房價就是被掐住了“七寸”很難有大的波動。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評。關注頭條號（微信公眾號:yongtanfc）：勇談房產經濟壹貳叄，更多優質內容繼續貢獻中。
