梁云兴
10月25日，海南突发政策：基本取消本省(除三沙外)落户限制。一石激起千层浪，在购房和户籍严重捆绑的当下，取消落户限制是否意味着变相放开限购？被限购牵制已久的海南楼市，是否有望迎来复苏？
政策一出，顿时网上爆发了，网友们抛出了多个问题，我们来逐一解答，欢迎有其他疑惑的，在评论区留言。
1、落户海南后，是不是就不受限购政策影响，无需社保就可以买房了？
答：这是目前最大的误解：海南取消落户限制等于变相放开限购！大多数人认为落户后即可享受本地居民同等购房待遇（人才落户除外）。然而联系此前全域限购政策发现，其实落户和放开限购没有直接联系！全域限购政策《关于进一步稳定房地产市场的通知》原文是这么表述的：自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。换句话说，非人才落户，在海南购房仍需交纳24个月的社保或个税，并且限购一套房。
2、省外户籍的退休人员是否可以落户海南？
答：省外户籍迁入，需要满足3点：第一，海南合法稳定住所（含租赁），第二，海南省从业人员城镇养老保险和从业人员基本医疗保险，第三，海南合法居住证。最耐人寻味的是第二点，“从业”是否指的是在海南就业？咨询12345服务热线，对方告知，从“从业”上看，可能是正在就业的人，不包含退休人员，但还需等待细则进一步确认。
3、省外户籍迁入，社保需要交多少个月？
答：文件中未明确提及时间，但根据关于《海南省新一轮户籍制度改革实施方案（试行）》有关事项解释的函指出，“个人缴费信息”一栏中基本养老保险和职工基本医疗保险在申请落户之日的上个月均有到账记录。这是否意味着，落户前缴费状态正常，上一个月有缴费记录即可？准确信息，仍需要细则确认。
再说几个关于这个通知的个人观点：
1、户籍制度改革不是海南自己的事情，是国家部署，海南落实。实际上，海南推动户籍制度改革还有所邂逅；
2、海南自贸区发展是全省一盘棋，户籍放开是体现打破行政区划分的重要措施，实现省内人口和外来务工人员的自由流动，符合一盘棋的安排；
3、配合人才政策的放宽，有利于一直被忽视的存量人才的流动和吸纳，有利于弥补内需不足、人才引进乏力的劣势；
4、海南房地产，当下的现状受制于过度严苛的全省限购，落户放宽有利于购房人群的基数放大，促进楼市的信心提振。但之前落户操作其实就已留有操作空间，现状再提落户，效率提升，但实际效果不宜预期过高。尤其对于一线城市购房者和高端人才，为买房落户海南不是普遍的选择。
5、未来海南楼市是受限制一线市场的有效供应。二级市场的总量控制，但力度有限，时效有限。建议房企加强政策学习，提供客户落户政策解读服务，配合意向客户提升落户效率。
6、当下出台的每一轮政策，建议大家都先站在自贸区发展的视角观察，不必太带入房地产行业。当然，房地产作为海南不可或缺的支柱产业，同时又被过度打压的龙头企业，每一个开放、放松型的政策，都会有利于信心提振，市场恢复。
安心购房网
当前阶段，根据房地产情况，不要说取消落户，就算放开国籍房价都只会回跌了。
一、现在我国住房不是一个地方过剩，是全国都过剩，按照现在房子数量，全国人可以搬去一二线城市和各省、各自治区省会和副省会城市都足够全国人住，按照公布大家承认人均40平方算，我国现在有40×16亿＝640亿平方米，按照90平方一套算，已经有7.66亿住房，加上城市小产权、公寓、城中村，城镇住房卖9亿套以上，可以居住50亿左右人口，并且这两年造的还没有算进去，算进去有11亿套以上，足够居住60亿左右人口。也就是放开国籍，全世界人来居住基本可以住得下了。
二、市场已经没有钱了，钱都套在房子里面，2016房价大涨后，家庭储蓄变成了家庭负债，绝大多数人没有钱不说，欠了一屁股债务，房子这个玩意又不是白菜价格，说买就买的起，车子和衣服都卖不掉了，更不要说房子了，加上这两件通货膨胀，人们收入吃饭都快成问题了，你放开落户和户籍没有用了，要是早两年还可以。
三、当前阶段都在卖房子呢，谁买房子，房地产发展到今天已经出现下面几个卖房必要条件了。
①其他行业不好赚钱了，卖房还债，这个不止汽车公司，不止做实体的亏本卖房，A股上市企业也在卖房。
②裁员降薪后还不起房贷，不得不卖房，这个大家也看到了，这几年买房的首付都是借的，裁员降薪就是要他们命。
③对于有房子人来说，这几年房价涨出来部分要是可以套现，他们一辈子都赚不了这么多，连工厂和实体都发现了，按照现在土地和房子价格可以卖出去话，他们开一辈子厂，做一辈子企业都赚不了这么多钱，那不如卖掉房子套现享受生活呢，为什么要工作，要做企业，要开工厂。
④租售比不划算，现在拿房子出租租金没有卖房子存银行拿的利息高，为什么要持有房子。
⑤、持有房子还房贷不如租房子住，我们房子70年产权也就是租了70年，现在持有房子还房贷钱是租房子2倍以上，人生苦短，这么辛苦就为了租70年房子，不如短租，混不下去了大不了回农村，反正大家都这样。
刘贵刚mark
先回答：海南取消落户限制，对本地以及外地人员来说，都是限购的一种放开方式。
一、内容
此次政策的内容可以归纳为：
取消了省内居民的落户地址限制，只要有固定居住住所（含租赁）即可。
对于省外居民，落户需要有海南居住证和海南省相关社会保险，但由于获得海南省居住证（与当地企事业单位签署劳动合同即可申请居住证）的门槛并不高，整体落户难度大大降低。
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二、政策发布的背景
我们说每一件事，都是“事出有因”的，那么此次海南取消落户限制的原因是什么？
1.房地产大幅降温
海南自2017年开始先后，并在此后逐步加码。在严格的限购模式下，海南的购房者大幅减少。在过去的两年中，海南是全国房地产下调幅度最大的地区。
数据显示，前三季度，海南房地产开发投资同比下降28.1%；房屋销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%；房屋销售额928.92亿元，同比下降44.6%。
海南房价偏高，尤其是三亚等旅游热区，房子就是走高质量、高价钱的路线，这类房子在本地是没有受众的，只能依靠外地人。
2.海南需要人才
海南可以说是中国人才引进政策实行的带头者之一，对于引进人才，一直都在调整、寻找有效策略。一来二去的，就找到了房地产这里。
未来城市的竞争，就是人才的竞争。放开落户，对引进人才、留住人才，都是有一定效果的，在目前来说也是最有实行性的办法。
3、城镇化建设任务要求
无论是本省还是外省人群，此次落户海南，都是居民户口，不再分农村户口和非农户口。这是响应全国城镇化建设的行动。
三、对本地限购是一种放开吗？
是的。政策实施下，乡镇户口的，可以向省会海口等经济发展较好地区迁移，落户后享有落户所在地本地人权利。
这意味着，本来没有购房资格的人群，可以在自己心仪或者工作地购买房子。对于优秀城市的虹吸作用愈发有效，可以预测，会有一批人将在海口等较发达地区购房、生活。也有利于人才的聚集，产生更好的社会推动作用。
四、楼市会随之有怎样的波动呢？
首先可以确定的是，短期内对楼市具有推动作用。
在高压限购政策下，海南其实是压制了一批购房者的，那政策突然放开，原来束缚住的购房需求猛然放开，就会产生楼市的回暖。
那么更大的购房需求呢？客观来说，海南目前在经济发展等方面，并不能够有很大的竞争优势。选择来海南的外地人，仍然以旅游度假目标为主。
此次取消落户，就刚需来说，对海南本地人影响较大。发展不足的城市，人才将会进一步被吸引到条件更好的地区。但是吸引的外地旅居者，又可以填补欠发达地区的楼市空白。
楼市预计会回暖，尤其是海口近期也宣布有项目突破限价上限。限价放松了，限购也在潜行放松，楼市的回暖近在眼前。
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旅居房产教授
前两天已经看到这个消息。最新发布的《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)方案》称，省外居民，取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的，可在有合法稳定住所的城镇社区落户。
这是海南吸引人才一个重要措施，也是顺应户籍改革大势的举措。总体看，海南对人才吸引力还有待强化。放开人口落户，实行人口无门槛自由进出是大势所趋，也是发达国家的通用做法。同时，也是营商环境重要一环。
包括海口、三亚等核心城市的户口也全面放开了，不再设立学历、年龄等刚性门槛。只要有居住证，参加社保，就可以落户。对工作、生活在海南的人，以及想买房的外地人来说，都是一大利好。
放开人口落户政策后对房价冲击如何？是民众最为关心的。海南一季度的房屋销售数据额为316.22亿元，同比上一年直接下滑了58.8%。如果说有其他产业能够代替房地产也就罢了，但是一年过去了，丝毫看不见海南的其他行业能够真正的崛起，这就给海南经济税收等各个方面带来压力。
放开落户限制后，外地人可以按照本地户籍人口享受住房政策了。住房需求明显扩大了。对于海南房价必将有助推作用。
不过，也不能想象的对房价影响多么大。毕竟是需要把户籍落地海南的，为买一套就把户口转到海南，究竟有多少人？很难说的。
余丰慧
取消落户限制是包括海南在内的很多省市都在采取的措施，这也算是我国户籍制度改革的一部分
大家需要知道的是，从2014年开始国家从政策就在不断的模糊城镇户籍与农村户籍的区别，2014年7月30日《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》（国发〔2014〕25号）（以下简称“《意见》”）下发，要求取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，统一登记为居民户口；要求建立与统一城乡户口登记制度相适应的教育、卫生计生、就业、社保、住房、土地及人口统计制度。从此以后到现在为止全国大约有70%的省份地区都已经开始统一使用城乡居民来进行称呼，最为明显的就是如今的社保，统称城乡居民社会保险（医疗保险和养老保险）；包括近几年包括国家发改委在内也在积极的引导大中型城市全面放开落户限制，符合条件的特大城市逐步放松落户限制。海南虽然作为省级单位，本身人口数量和GDP发展来看基本上与内地的一个大型城市差不多，放开落户其实也就是早晚的事情。2018年海南常住人口不过934.32万人，GDP4832.05亿元人民币。那么这次海南放开落户限制也是在意料之中，几点观察：
第一、除去海南外，河北石家庄其实早也已经完全放开了落户限制，相信未来会有越来越多的城市加入这个行列。早在2019年3月份石家庄就出台了相关规定实现了“零门槛”落户（只要有合合法稳定的住所就可以落户），更早的时候西安也出台了类似于“零门槛”的落户政策。可以说除去西安的落户政策跟房价扯的比较近之外（推动了房价上涨），石家庄等城市的落户政策对于房价本身并没有起到多大作用，海南也很难有大的起伏。
第二、落户放松但是限购不放松这是一个未来的主基调，海南等省市都是如此。就以西安为例，在房价高涨的今天对于新落户居民也提出了限购政策（必须符合落户时间年限），过去的落户就可以避开限购的办法如今越来越不适用了。落户放松但是房地产调控不放松会成为主流，包括过去几年到现在为止各个省市都在积极进行的“人才引进”政策过去都被解读为“变相放松限购”但是实际结果表明，对于房价的影响极其有限。
海南本身对于房地产经济的依赖在全国都是数一数二的，换句话说海南的房地产风险始终不低
看过我专栏的朋友应该知道，海南是我国唯一一个发生过房地产泡沫破裂的地方，可以说当地对于房地产市场的风险谨慎程度应该是全国最高的。但是可惜，如今海南房地产投资风也是全国最盛的区域之一，出现这个问题的根本还是在于经济发展缺乏导向性。几点观察：
第一、本身优良的地理位置和自然环境为海南提供了绝佳发展第三产业的机会，但是单单依靠第三产业拉动GDP增长是不现实的。一般来说第三产业发达的城市应该来说居民的收入和生活情况应该不错，但是实际情况是海南的人均GDP和人均可支配收入并不高。2018年海南人均GDP为51955元人民币，常住居民人均可支配收入24579元；这个数据足以说明海南的经济发展程度。一个省份或者城市要想取得GDP高速稳定发展，必须有一定的第二产业作为支撑，海南还是需要一批高端制造业作为支撑的。
第二、房住不炒的这个政策是要继续执行的，海南的房价已经不低，要想避免再次房地产泡沫必须解决高房价问题。图上所示是海南三亚的房价走势图，可以看到目前来说三亚的房价均价已经逼近3万元；虽然说岛屿在我国来说是稀缺资源，但是紧逼一线城市的房价确实太高了。毕竟高房价的支撑不是风景，而是需要大量的高端产业作为支撑的。可惜的是，海南目前不具备这样的条件。
第三、海南自贸区获得批复确实给海南经济发展打了一个强心剂，如何转化为产业优势才是难点。包括今年海南开始进行大量的人才引进政策，试图利用房产来“引诱”人才和企业落户，确实取得了一些成绩，但是要想获得长期发展还做的远远不够。未来利用自贸区作为海南引进海内外优质高端产业的契机才是应该做的事情。
综上，海南取消落户限制或许会被某些房产机构解读为放松调控，但是实际情况是哪怕如今不少城市真的放松了限购，房价也很难有什么起伏。毕竟在融资端调控的背景下，房价就是被掐住了“七寸”很难有大的波动。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评。关注头条号（微信公众号:yongtanfc）：勇谈房产经济壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。
