華泰證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
萬科A(000002)
核心觀點
公司發佈三季報，2019前三季度實現營收2239億元，同比增長27%；實現歸母淨利潤182億元，同比增長30%；EPS1.63元，略高於預期。在房地產融資收緊背景下，公司經營和融資優勢凸顯，有望把握土地市場和收併購機遇；一二線為主的佈局將受益於重點城市需求韌性。上調盈利預測，預計2019-2021年EPS為3.64、4.39、5.27元，維持“買入”評級。
計提減值不改業績增長，結算體量提升推動業績釋放
1-3Q竣工面積1640萬平，同比+6%，帶動結算面積同比+13.6%，結算收入同比+27%。地產業務結算毛利率27.6%，同比微降0.2pct。根據公司半年報，全年竣工面積增速預計達11.6%，Q3末已售未結金額同比維持20%的增速，為全年結算收入增長打下基礎。公司過去三年樓面價佔銷售均價的比例恆定在40%左右，保障遠期毛利率平穩；同時，1-3Q公司計提存貨跌價準備11.4億，影響業績7.8億，去年全年因計提存貨跌價準備影響業績6億，公司市場策略審慎，為未來業績穩健增長的持續性備下注腳。
銷售增速領跑TOP3，滾存充沛，全年有望穩健增長
1-3Q公司以加強去化庫存為主，新開工3243萬平，同比-11%，較中期收窄5pct。17H2-18H2新開工同比增速持續高達40%，滾存貨值充沛，Q3末排除已售部分的在建面積為6114萬方，較去年末+15%。銷售增速繼續大幅領跑TOP3房企，1-3Q實現銷售面積3062萬平，同比+6%；實現銷售金額4756億元，同比+10%，市佔率達4.3%，較18年+0.2pct。公司深耕能力出眾，我們預計公司全年銷售有望保持穩健增長。
受益於融資收緊拓展漸趨積極，一二線和權益比例提升
上半年土地市場熱度較高，公司適度放緩拿地力度，而隨著5月以來融資收緊，公司逐漸轉向積極拓展。前三季度開發項目新增建面2832萬平，同比-20%；拿地總價1918億元，同比-12%；拿地強度為40%，較去年-1.5pct，其中5-9月拿地強度已回升至52%。前三季度新增拿地項目權益達72%，按照權益投資額口徑，一二線佔比達81%，繼續加強一二線城市佈局，提升權益比例。目前可售總建面約1.2億方，較18年底+4%。
融資優勢助力把握拓展機遇，維持“買入”評級
公司股債融資優勢明顯，9月發行25億住房租賃專項債利率僅3.55%，短融利率僅3.18%。三季度安邦減持1.9%股權，前海及鉅盛華減持1.3%，我們認為短期減持影響不改長期發展空間，建議把握短期影響帶來的佈局機遇。根據結轉情況，我們上調預測營收，上調2019-2021年EPS至3.64、4.39、5.27元（前值3.62、4.17、4.78元）。參考可比公司2019年7.29倍PE估值，基於融資優勢、儲備質量、龍頭管理層溢價和以萬科物業為代表的多元化業務加持，我們認為公司合理2019PE為9-10倍，目標價32.76-36.40元（前值32.58-36.20元），維持“買入”評級。
風險提示：行業政策和基本面風險；安邦、鉅盛華及一致行動人減持風險。
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